地王频现加大房价上行预期
临近年末，土地市场再起波澜。继11月4日，北京土地市场8宗经营性地块集中入市成交，交易金额达87.69亿元之后。11月8日至11日，北京再有5宗土地入市。至此，北京本月共有13宗土地入市成交，总成交金额超过136亿元。达到了年内，同期交易土地的峰值。
值得注意的是，本次土地交易是北京自住型商品住房政策推出后，首次大规模出让土地。以11月4日集中入市的8宗土地为例，共需配建自住型商品住房及其他相关保障性住房859382平米，占到了规划建筑面积的72.6%。政府以期通过大量保障性住房供应，解决中低收入家庭住房问题，并平抑整体房价的决心，不言而喻。
然而，明眼人不难看出，政府在加大保障房供应的同时，也在“变相”支持高端住宅市场化。从本月入市的土地来看，除去保障房面积，几乎每宗土地都拥有不菲的楼面价。以11月4日成交的亦庄河西板块土地为例，抛去8.04万平米保障房面积，仅余的2.1万平米商品房开发面积，实际楼面地价高达58195元/平米。同样，备受关注的朝阳区东坝南区土地，若去除5万平自主性商品房和8500平限价商品住房，折合楼面价59941元/平。据有关人士预计，上述地块未来商品房售价或将达到8-10万元/平米。
楼市两极分化的趋势由此可见。对此，中原市场研究中心总监张大伟分析认为，近日集中的地块均配有政策性住房，比例甚至接近80%。这种商品房与政策性住房“二八比”的现象，将导致后期产品供应格局的两极分化。20%的商品房产品要支撑整盘的利润与溢价，导致这部分产品将趋于别墅化、豪宅化，剩下80%产品趋于刚需化，面积也以90平米以下中小户型为主。
另有业内人士分析认为，万科、秦禾、首开、住总、保利等大腕房企悉数出场，四处拿地，充分显示出一线房企对北京楼市，尤其是高端楼市未来发展的看好，也预示着未来北京楼市未来良好的发展前景。然而，不断高企的地价，推动楼市“高端化”的同时，也令房价水涨船高。跟据近期入市土地楼面价分析，未来五环沿线房价破价，或指日可待。
基于此，有关专家认为今年年底直至明年上半年，由于各个“地王”项目还没有推出，是高端楼盘价格相对稳定的时期，同时也是高端买家置业的绝佳良机。然而，记者调查发现，计划于明年上半年入市的高端项目并不多，仅有望京金茂府等几个屈指可数的老推新楼盘。
而对于嗅觉灵敏的高端买家，似乎早就意识到了这一点。据望京金茂府有关负责人介绍，近日前来看房的买家络绎不绝，只因前三期产品均已售罄，大家纷纷对四期新品充满期待。据了解，望京金茂府四期中央楼王组团将于2014年年初入市，主打220-270平米舒适三居，准现房呈现。在整体精装标准上，较前三期产品将会进行全面升级。在产品细上上，凭借“绿金”理念，全面提升以“恒温、恒湿、恒氧”为核心的十二大科技体系。同时，辅以德系精工品质、五星级酒店物业服务水准、超大楼间距、360度观景、3米台地园林、五星级物业服务等多重优势，从而成为高端买家置业的不二之选。值得一提的是，备受关注的名校教育、高端会所、顶级医疗等社区配套将在2014年一一兑现。据悉，截至目前，望京金茂府剩余房源已不足100套。对此，专业人士分析认为，在楼市逐渐呈现“两极化”的背景下，集聚健康、成熟及稀缺性于一体的望京金茂府，显得弥足珍贵。
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