贾海峰：一线城市房价短期难以大降

做这种“预测先生”从来是很难的。

还记得自己刚入行的时候，就目睹了谢国忠和董藩等人的多空辩论，板砖横飞、口水乱溅，就认准了一个道理，凡是将来预测房价的问题，无论多空，就坚持一边，总有一天会赢，一旦你赢了，就成了“砖家”。尤其是在别人都看多的时候，你唱空，一旦你赢了，立即就会成为“预测先生”的NO.1。

绕了一个圈子，是想告诉大家，之前我对今年年底的房价是不看好的，尤其是在今年房价大幅度上涨和二三线城市已经出现了房屋过剩的问题之后，今年年底的房价或许会调整一下，喘一口气。

在十八届三中全会的公告发出以后，即便是改革方案未能达到预期，仍有很多人士对房地产长效机制的建立和房价问题从根本上解决保持乐观的态度。

但是，我却隐约的感觉，这种乐观预期或许会落空，房价问题在短期内难以解决，尤其是一线城市的房价，短期内是难以下降的。

理由如下：

第一，土地流转短期内难以影响城市的地价和房价。土地流转的改革在这次三中全会上被认为是最大的看点，而公报中仅提出了建立城乡统一的要素价格市场，具体政策，还需要国土等部门去落实。

而实际上，这个提法仅仅是以前的提法重复而已。实际上，国土部门几年前就开展了城乡建设用地挂钩试点工作，而且开展范围很大，但是这种试点仅仅是建立在耕地保护基础之上，在一定规模控制内，给城市建设用地和农村建设用地之间的一个指标平衡，这种指标的供给由国土部和地方城市垄断，与市场无关，而且这种指标的规模，远远不够满足城市现在建设用地的需求，更不可能冲击到城市房地产用地的供应。

从目前的政策设计来看，短期内，这一政策格局难以改变。笔者记得，《土地管理法》的修订，持续了几年，都没有下文，皆因利益矛盾重重，国务院开了几次推进会议，最后也毫无结果。其中比较关键的一条政策，即征地制度修改问题，争论了很久，连改良性的措施推进，都困难重重。

第二，主要城市的房屋供需结构矛盾难以改变。在全国房地产市场开发中，二三线城市供地过多，导致了房地产企业扎堆到一线城市，而一线城市政府供地能力不足、借机抬高地价等行为，又导致了一线城市地价暴涨，进而推动房价快速上涨。短期内，一线城市的各类购房需求很强，而一线城市政府前几年实行的限购等政策，又积累了市场需求，但是又削弱了地方政府供地能力，正反之间，一线城市房屋供不应求的结构性矛盾，短期内难以改变，也导致了一线城市房价难以下降。

第三，房产税等顶层制度设计短期内难以推出。十八届三中全会确定的改革重点在政治和经济制度改革上，房产税、土地流转等制度，皆是改革的难点和深水区，推进时间上，必然会是在2020年及以后，而市场上目前对房价问题最大的预期是房产税是否会全面推广，这样会给房价带来致命的打击，而实际上，目前宏观经济增长稳定压力仍然存在，房产税问题，仍然是要缓慢、有步骤推进的问题。

第四，房价问题已经走入了死胡同。在很多人的思考中，都发现房价问题已经步入了一个死胡同：地方政府推高地价，患上了土地财政依赖症，背负了高负债，不得不去卖更高价的地，而房地产企业拿地竞争也很激烈，自身竞争也会推高地价，如此，地价就下不来，而房价更不可能下来。实际上，目前一线城市的地价就已经超越了购房人的承受能力，更别谈房价了。

因此，在很多人士对十八届三中全会后房地产市场发展有乐观预期，认为房价等矛盾会从根本上解决的时候，我谈谈如上的个人拙见，仅供讨论。

（作者系本报编委、房地产部主任）

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