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北京房价连续上涨二手房市场跟涨步步惊心

https://www.biud.com.cn 2013年11月20日14:06 家居装修知识网

国家统计局最新发布的全国70家大中城市9月份住宅销售价格统计数据显示，与去年同月相比，70个大中城市中北京的房价涨幅同比为全国最高，达到了惊人的20.6%。在今年金九银十的京城二手房市场上，火热逼人的房价正在以前所未有的节奏炙烤着买房人。

供需紧张推升房价

你们的房子，现在拿过来出售的话，我可以保证比一个月前高20万。”海淀区阜石路一中介门店孙姓业务员跟张女士说。

80后的张女士于9月份买下了位于阜石路的一套商住两用性质LOFT公寓，建筑面积40.5平米，总价160万，加上各种税收，加起来达170万。“因为社保还不满5年，所以只能买不限购的商住两用房，原本想等两年再出手，但看着房价、房租一天天涨，还是决定出手了。现在我们准备装修，听说现在这房子已经涨了不少。”在接受记者采访时，张女士如是说。

据了解，从今年6月开始，张女士一直在四处看房，先后看过北京像素、东亚上北、蓝光云鼎等商住两用项目，左看右看后的结果是，房价一路攀升。

今年4月份，针对房价过快上涨等因素，国家出台了历史上负担最重的二手房交易税费，税率高达的20%。政策出台之初，大部分业内人士曾判断，高额的税负可能会让北京二手房市场成交量下降，但实际情况并非如此。自5月份以来，二手房市场呈现出持续回暖的态势，成交量持续上涨，也带动新政之后房价缓慢爬升。8月中下旬，在大兴、通州等地都出现了二手房价超过新房价格的倒挂现象，显示着二手房市场的强力复苏。

记者了解到，除了商住两用房之外，包括普通住宅在内，这半年来二手房房价都是节节攀高。想在五环里买单价低于30000元/平方米的房子，几乎不可能。

豪宅市场亦不例外。相关数据显示，十月上旬，北京高端二手住宅成交41套，比去年同期上涨24.24%。而这并不是今年涨幅最高的月份，今年以来，除了4月份，北京二手豪宅成交量几乎每个月都在上涨。

来自伟业我爱我家市场研究院的数据显示，2013年三季度，北京全市二手住宅交易均价为29950元/平方米，与上季度的房价相比上涨了5%。其中，城六区二手房交易均价为40107元/平方米，环比二季度的房价涨幅为5%；而近郊和远郊区县的二手房交易均价也达到23187元/平方米，环比上季度涨幅达7%。

对此，有关专家预测，接下来的几个月内，北京房地产市场受供需不均衡影响，房价上涨的趋势难以改变。

轨道交通助涨

目前已开通的地铁6号线所到达的常营区域，是一个商品房小区的聚集点。去年9月份地铁6号线空载试运行后，常营区域万象新天、柏林爱乐等几个二手房小区的报价就坐地涨了1000元。一年过去后，记者再次探访常营区域，一位中介经纪人表示，目前万象新天一套100平方米两居室单价至少能报每平方米24500元。而柏林爱乐小区的单价也能达到每平方米26000元，这较去年同期上涨了约15%左右。

由此可见，今年开通的地铁6号线和10号线（二期）两条轨道交通线路对于周边物业价值提升的作用十分明显。根据伟业我爱我家市场研究院的统计数据，地铁6号线沿线的甜水园北里、八里庄北里、珠江罗马嘉园、柏林爱乐、万象新天、中海雅园、定福家园等多个小区，今年以来领涨全市，特别是自9月份以来的二手房挂牌价涨幅明显，平均在3%到8%之间。其中，八里庄北里目前的平均挂牌价已达到每平方米28700元，环比7月挂牌价上涨了8.3%；中海雅园目前的平均挂牌价为每平方米37000元，环比7月上涨了8.82%。

地铁10号线二期沿线的松榆西里、中海城、万年花城、丰益花园、车沟道南里、世纪城等几个小区同样出现了挂牌价上涨。其中涨幅最大的车沟道南里小区，最新的平均挂牌价达到每平方米33000元，环比7月挂牌价上涨了10%。

这并非个例。记者走访花乡、常营等商品房集中区域发现，鉴于轨道配套利好，二手房业主惜售心理严重，新增房源挂牌价持续上涨，有的小区甚至已超过历史最高成交水平。

已开通线路如此，就连仍在建设尚未开通的地铁新线都令市场产生了强烈的涨价预期。比如今年12月末即将试运行的新地铁（穿行南城的7号线和14号线一期）沿线小区，二手房上涨幅度十分显著。

西南三环曾被视为京城房价的价格洼地之一，但房价也是水涨船高。其中，位于夏家胡同旁的万年花城小区，随着新地铁将要开通的消息传播开来，而今这里也成为了买卖旺盛的热土。记者走访了解到，万年花城小区内普通的一套52平方米一居室，业主报价都是200万以上，折合单价39000元/平方米，再加上不满五年的个税和契税，总房款至少得220万元，折合单价超过了42000元/平方米。除了单价较高之外，业主的议价空间也有限。

“今年春节那会，花32000元/平方米的单价，就能在万年花城买套房子，这半年价格全涨起来了。”在采访中，一中介门店经纪人告诉记者，42000元/平方米已经是一居室的正常成交价，此后随着地铁的开通，房价只会越来越高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析表示，交通一直是房价升值的利好，已经开通的横贯东西的6号线，以及贯穿北京西南部的10号线二期无疑对周边楼市影响最为显著，沿线二手房小区的业主也普遍出现了惜售的心态。有了类似前例的示范作用，即将开通的几条地铁新线沿线二手房业主们自然对售房收益有了更高预期。

未来疯涨势头或减缓

不过，从整体上来看，北京市场10月成交难超9月。据链家地产市场研究部统计，10月第三周，二手住宅成交量为2696套，环比上涨16.21%。10月上中旬（10.01-10.20）成交5060套，较9月同期下降29.37%，较去年10月同期下降8.22%。预计总成交为1万套上下，或与2012年同期基本持平。

成交均价方面，10月第三周成交均价环比小幅下降，高单价的城区成交占比下滑。单周成交均价走势通常都会出现明显的波动，但从趋势上看，7、8月份呈现出波动上扬的趋势。但自9月开始，波动中趋于稳定，均保持在28000元/平米上下。从10月整体市场活跃度趋于温和的走势看，此价格波动趋势或在短期内得以延续。

值得注意的是，在成交周期上，不同价格档次的区域呈现出分化的趋势。近期高端区域整体成交有所回落，如奥林匹克商圈等，成交周期较明显拉长，主要原因有两个：一是此类区域拥有多套房源的业主较多，伴随近期价格不断上涨的走势，业主心理预期走高，且多不急于成交，诚意出售较少。二是房源总价较高，加上价格不断上涨的叠加效应和银行放款周期的拉长，也会影响改善性客户的成交周期。而与此相反的刚需为主的部分区域，如北苑，成交周期则较明显地缩短。主要原因是刚需客户观望情绪减轻，成交意愿增强，信贷收紧也还未形成大面积的实质性影响。

链家地产团结湖区域的一名门店经理告诉记者，首套房贷利率优惠收缩，对团结湖区域有一定的影响，该区域建成年代在80年代以前的房子占比非常大，房龄基本都在30年以上，银行贷款基本只有华夏一家银行能做，但是华夏现在没有钱放款，批贷时间长，除非走垫资，代购和抵押贷由于房龄太老已经基本做不了。

有关专家分析认为，由于银行购房贷款优惠难觅，房贷申请难度增大，购房成本的增加迫使部分购房需求不得不暂缓购房计划，导致北京二手房市场快速回暖的势头在四季度或将有所减缓。

不过，由于新房市场10月的供应较9月和去年同期均大幅下降，库存吃紧，且未来短期内供应趋紧的趋势仍难改变。受此影响，二手房市场未来或将流入部分原计划购买新房的客户，从而拉动市场总需求，尤其是带动刚需的入市升温。而对于房价的走势，有关专家依然表示，在目前的调控政策下，购房人盼望的房价下跌不会出现。