胡东林:小产权房确权比转正更迫切

一段时期来传递出的改革信息，让小产权房的热度大增。然而各方观点，对于小产权房的态度要么取缔要么转正，明显走入了极端。在兼顾改革和现实的基础上探索分类、有序转正固然重要，但对小产权房进行登记确权才是眼下迫切要做的工作。

完全取缔小产权房并不现实，同样，一刀切对小产权房进行转正也是不可取。首先，这不符合市场精神。尽管小产权房的出现和蔓延有其客观原因，但必须看到，如果简单允许其转正，哪怕补交一定额度土地出让金等费用，也是一种不公平。须知，转正之后的小产权房取得了与大产权房同等的权利，而对于市场而言，只要房子的质量、年限尤其是地理位置和周边配套设施接近，就可以近似地认为是同质商品，市场定价应当趋同，售房者也应得到差不多的收益率。然而，小产权房由于规避了土地税费等大项费用，其成本远低于大产权房，这就导致了一种不合理现象的出现：在同一个市场上，存在着两种成本构成下的同一种商品，而这种成本差异却是由政策等人为因素造成的。显然，这与市场决定资源配置的改革方向背道而驰。

其次，这也不符合法制精神。简单的让小产权房转正，表面上能让政府摆脱两难困境，但是由此带来的负面影响更不能忽视。多年来，政府有关部门一再重申小产权房的非法性，并多次强调由此带来的风险，如果只是因为法不责众就放开闸门，理由并不充分。值得一提的是，北京（楼盘）等不少大中城市在房地产调控的过程中出台了诸如限购等多种措施，而小产权房的销售则完全规避了这些政策，这不但有违法律，也在很大程度上削弱了调控效果。“饿死胆小的，撑死胆大的”，贸然允许小产权房转正，将使守法者受到伤害，甚至于无形中起到鼓励违法的效果。

再次就是利益分配的不公。购买小产权房者最终享受到大产权房市场价格的实惠，而守法者表面上最多只是未得其利，但是实际上却大受伤害。一方面是小产权房转正后，只要一小部分上市就可能压低房价，降低原有大产权房的收益；另一方面也在于当初舍弃小产权房购买大产权房所多付出的资金上的机会成本，对于整个社会而言，这是政策导向下的财富利益分配不公平。小产权房在整个分配环节中，利益主体构成以及对应的利益分成缺乏监督制约，极具隐蔽性，即便是土地的名义所有者——集体和这个集体内的农户，能否由此真正得到收益也不一而论。

治理小产权房固然不易，但只要我们跳出思维定势，难题就有望迎刃而解。

小产权未必就要变成完全的大产权。从购房者来说，不管是自住还是投资，绝大部分人在当初作出购买决定时，事实上都已接受了房子的小产权属性——暗含的条件就是不能正常上市流转，也不能取得银行按揭等。真正在赌小产权转正以牟取暴利的人，应当不多，即便有，也不是政府所应保护的对象。对政府而言，允许小产权房存在的政策考量应当在其满足低端住房保障的功能上。前段时间有人统计，仅北京就发明了大约20类各种名义的房产，经适房、限价房等等之外，再增加一种又何妨？不妨利用资源，允许自住小产权房的存在，并以政府购买、租用或者开发方（村集体）向符合条件的市民出租等市场化手段，引导这部分房源实现向保障性住房的转变。

基于改革的考虑，如果小产权房一定要转正，那也应当针对不同具体情况来分类有序推进。一方面，可以依据所占土地是耕地还是建设用地，楼房是回迁还是完全新建，是高层、低层还是别墅，从供给端来寻找治理规范的标准。另一方面，也可从需求端出发，根据家庭拥有房产套数、自住抑或投资等标准来划分。此外，还可以按照某种公议的标准将小产权房划分为存量和增量部分，前者明确提出不能转正，购房者只能享受有限产权，后者可以转正，但须完整上交各种税费。总体原则是尽早给市场明确预期，让自住者安居，让投机者不再赌博政策。

需要指出，相对于所谓的转正，眼下迫切要做的是对小产权房进行统一登记确权。虽然小产权房的合法性有待商榷，但这一交易毕竟是村集体和公民之间的自主对价活动，并发生了部分权属的转移，构成了买房者的财产。基于对契约精神的强化和尊重，有必要对存量小产权房进行类似确权的工作。在认可并保证其完整的使用权同时，从政策和法律上赋予其有限产权，包括继承权和部分流转权。此举不但能安定人心，有助于法制社会的建立，也为将来的房地产税铺开，形成楼市调控长效机制打下坚实基础。

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