一步到位青睐低密度楼盘通州唯一花园洋房稀缺受宠
随着近期亦庄、通州、长阳推地密集，楼面价甚至高于在售楼盘价格，后市显看涨压力。对于购房者而言，年初开始收窄的调控政策，使得他们在置业时追求“一步到位”，青睐具有完善配套的综合体大盘。许多购房者在如今购房的时候都会从自身的实际条件出发，比如为了生活方便就会选择一个在生活和休闲娱乐配套上较好的楼盘，哪怕这样的楼盘价格会稍微高一点。除此之外，购房者也愿意为以后的美好生活买单，比如选择低密度的稀缺性花园洋房。加上很多购房的都是带有家庭需求的目的，孩子的教育也是一个重要的因素，那些没有好的教育配套的楼盘当然只能被抛弃。
“一步到位”置业渐成主流
“房价每平米一年能涨小一万，工资一年能涨几个平米？怎么等得起？”4月底，刚在南四环某楼盘买房、近期刚完成合同网签的张先生对笔者表示，虽然自己还没成家，但在家里人的支持下，他咬咬牙买了一套100平米出头的三居，以后三代同堂也够住，实现“一步到位”。
笔者发现，只要能凑够首付，像张先生这样买房“一步到位者”越来越多。亚豪机构副总经理任启鑫表示，此前北京楼市以刚需项目为成交主力，但严厉的楼市调控促使“一步到位”的置业群体不断扩大，“以前是改善性需求的人群追求一步到位。现在，部分首次置业的刚需族也有此倾向。”
业内人士表示，北京目前的楼市调控实质是“一个家庭一套房”。以前买房可以由小到大、一环一环往城里换，但现在首次置业的刚需同样受新政影响，考虑到“单身人士限购一套”的规定，更倾向于选择一步到位。
有限的房票、高涨的房价都助推了“一步到位”置业风潮。业内人士介绍，自2011年初北京颁布升级版“限购令”（即外地户籍需要五年社保或纳税证明方可买房）后，市场进入“房票”时代，购房“一步到位”的现象就开始增多；今年3月底京版“国五条”细则出台后，由于二手房换房成本剧增，使购房者放弃了过渡型目标，一步到位的买房趋势愈发明显。
买房求“全”：大户型、高品质、全配套、多功能
业内人士表示，购房者“一步到位”的需求体现在购买房屋的面积、户型、功能空间都有所增大，同时更加青睐交通便利、配套完善的大型社区。
4月底刚开盘的南四环一项目营销总监告诉记者，项目推出的500多套房源中，80多平米的两居的认购情况明显不如100平米出头的三居，“很多客户考虑到将来孩子的出生、父母的养老问题，都尽可能买三居。”
与此同时，首次置业客群的年龄也在下降。“项目以前的主力买家都是“奔四奔五”的经济实力雄厚客户，今年签约的业主很多都是年轻人。”北京三环内一位高端住宅营销总监告诉记者，由于该项目紧邻北京一所知名学校，不少客户都是为刚成年的孩子购买住宅，房子登记在孩子名下。
而对于五环、六环外的郊区项目，购房者除了关注多功能空间的居住需求，也更关注教育、购物等相关配套，以确保将来的生活的便利。于是，部分开发商也形成发展大型配套的趋势，如引入名校、修建综合体甚至引入产业等。
而针对购房者“一步到位”新心理，如万科、金地、龙湖等知名开发商的产品研发，开始强调满足自住客群的“全周期”居住需求。北京万科副总经理肖劲表示，从近年来北京出让土地的建筑指标要求看，比较适合建造115平米左右的高层塔式小三居，因为它正好能适应客户从两口之家到三代同堂的使用需求。
市场聚焦通州唯一花园洋房楼盘
“一步到位”群体的大举入市，催热了市场上一部分低密度、高性价比楼盘。其中，通州金隅花石匠成交持续攀升，成为冷市下的热点之一。
据笔者了解，在近期通州的项目中，低密度产品比例很少，花园洋房更成为通州市场的紧俏货。从走访中，我们还发现:为达到“90平方米户型占70%”的设计指标，同时又充分做足容积率，维持不变的销售面积，很多开发商采取超高层、小高层、多层等多种产品类型混搭的方式，以求在容积率、利润率和户型比例之间取得一种平衡。这么做的后果就直接导致了低密产品越来越稀缺，更别说像金隅•花石匠这样纯低密花园洋房产品了，几乎可以说是市场孤品！
项目实景图
“这个项目低密宜居、交通生活配套也十分完备，超高的得房率，属于可接受价格范围内的高品质宜居楼盘，非常适合三代同堂居住。”在金隅花石匠的售楼处现场，一位客户这样表示，他认为，既然是以提升居住环境为目的而购房，那么对项目的宜居度有很高的要求，所以一开始就排除了高容积率的楼盘，也因此锁定了低密优势明显的金隅花石匠。
据悉，金隅花石匠是目前通州仅有的英伦风情花园洋房项目，其物业形态在区域内具有唯一性，项目绿化率达到30％、均为5-15层的板楼，楼间距达到65米，且其户型全部是南北通透的花园洋房。而目前通州住宅以20层左右的高塔为主流，容积率普遍在3.0左右，相比之下，金隅花石匠的低密宜居优势十分明显，十分契合改善型置业人群的需求。
业内人士指出，容积率是直接涉及到居住舒适度的指标，对于居住者来说，容积率低的楼盘，居住密度低、舒适度高、私密性好，正是因为这一点，金隅花石匠才会受到市场追捧。
未来通州低密楼盘将愈发稀缺
对于当前低密度、高性价比楼盘的走热，专家指出，这是“一步到位”群体入市的必然结果，而未来，这类楼盘的热度还将持续升温，尤其是从政策走向来看，低密住宅正在被有目的的缩减市场存量，供需矛盾已逐渐凸显，在通州，这种矛盾将表现的更加尖锐。
事实上，目前通州低密楼盘供应短缺的现状已暴露出来，根据金隅花石匠的客户反映，在来这里之前基本上对通州所有在售项目都有所考察，却发现除了别墅外，金隅花石匠是唯一的花园洋房项目，选择余地十分有限。
“这种现状还将持续下去，”业内人士指出，根据通州新城的规划，未来新城住宅已基本定调为像国贸一样的高密度建筑群，这从近期成交的几大地块可一窥端倪。据悉，日前成交的通州区梨园镇砖厂村居住项目容积率为2.4左右，而11日成交的通州区梨园镇居住项目用地容积率更高达3.5左右。业界推断，未来通州高端低密住宅市场将出现大面积空白。这预示着金隅花石匠这个目前区域内唯一的花园洋房产品，将成为区域内众多改善型置业者的争夺对象。
此外，在当前土地出让成本、建筑成本不断提高，房价涨幅正在趋缓甚至回落的大背景下，开发商盈利空间收窄，愿意牺牲容积率打造低密住宅的开发商将越来越少，事实上，目前通州目前在售的项目中，低密度产品也变得极其稀缺，仅有金隅花石匠一个低密度花园洋房项目，其稀缺度可见一斑。
“随着置业周期的推进，未来几年内，改善型置业需求的市场份额将逐渐增大，花园洋房等低密度高端物业将是主要争夺对象，”中经联盟秘书长陈云峰指出，这种供求预期将使该类物业价格的上涨成为必然。
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