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李应聪：中端酒店市场空间大商业讲究运营技巧

https://www.biud.com.cn 2013年11月22日16:33 家居装修知识网

喆啡酒店（酒店装修效果图）品牌总裁李应聪

（通讯员陈勇）商业地产有三种不同的业态，一种就是零售商业地产，即购物中心、商铺；一种是酒店板块；还有一种是写字楼（写字楼装修效果图）。

商业讲究运营技巧

商业地产跟住宅不一样，商业地产包含商业营运，而这三种商业营运，商业营运模式其实有不同的方向。写字楼的运营很简单，因为写字楼都是一个独立的公司，在自己的公司里面进行营运，只要写字楼的区域好，硬件做好，建筑做好这个写字楼是不愁出租的。

但零售商业地产和酒店属于比较专业的商业地产，这其中也有不同的种类，不同种类手法，方法也不一样，应该怎么租赁，怎么组合，有什么行业协会、企业龙头参与，购物中心对象是谁等都涉及到很多专业性的东西。

酒店运营是复杂的，不仅要规划如何使这个酒店营运起来，也包含整个订房系统，客户资源，订房网络，服务标准，所以韩老师说，很多外国商家要做酒店的时候就想找一些国际五星级酒店集团帮他们做。

不止广州，很多地方都一窝蜂地做大体量的购物中心。但目前有两个问题，第一很多开发商比如万科在商业地产方面都是刚刚起步，他们不像万达在连锁这方面做得很专业。而一些开发商在不断尝试阶段里也慢慢摸索一条路出来，比如龙湖地产、华润万象城等。

还有不少发展商只是跟风去做。他觉得商业地产只需做好招商就可以，但零售商业最后要面对的还是消费者。如果消费力不够，租金就会少，资产资源就不值钱了，所以我认为一窝蜂做零售商业是个不健康的方向。

有一些发展商像富力也做五星级酒店，但这不是个容易的事。虽然可以请专业的酒店管理集团解决运营问题，但五星级酒店一般都是4万平米的大体量，就算做一个1.5万平米的五星级酒店也要投入几个亿，回报周期大概在20年左右。不过这几年随着五星级酒店体量的增大，回报周期也会延长。

五年前我做购物中心行情好的时候回报周期大概是6年。发展商在选择商业业态是要考虑投入跟产出。现在很多发展商在转做商业地产是不清楚自己公司的团队、能力能否应付商业地产所面临的问题，最终导致零售商业出租率不足，租户转手商铺，无法完成从地产商转变为营运商，这也是很痛苦的事情。如果商业地产不以营运作为出发点，只是产品炒卖，最后大家都吃亏。

中端酒店市场空间大

整个酒店（酒店装修效果图）市场可以简单分成三个板块。首先是五星级酒店。但投资五星级酒店需要有很强的综合实力和专业素质。而且越开越多的五星级酒店造成很大的经营压力，资金回笼的期限越拉越长。

而中端酒店这一块我投资只需几千万，几年内就能回本就可以了。所谓的中端酒店，就是以前的三星或四星酒店，为什么之前做不起来？第一他们一般是单体酒店，不是连锁经营；第二他们以前装修已经老化了，而且他们满足不了现在的需求，还会产生负担，所以我们会把这些切掉，我们做一些该需要做的东西，你一定要有WIFI，房间里面要有一些智能化系统，洗手间也不是传统的三件套，我们都做一个开放式的洗手间，很多方面我们做的产品要符合现在市场需求的需要。

但现在这个市场发展很快，过去几年，我们集团在七天酒店，如家等都很好，七天都有1700、1800家了，发展非常饱满，我回来想探讨一下我们所说的中端酒店，中端酒店房价大概就是300、600左右的，市场上是不是有没有？而且有很多这一类的酒店，

现在市场需求最大是什么？从2012年旅游局所发布的数据，大部分是商旅需求，都是出差，从300-600块钱价格，你去找一个酒店，相对比较好的酒店这是比较困难的。我们现在需求就是我们出来一个概念我们有一个文化概念，我们有独立订房网等等，这些系统会把整个中端酒店市场改变过来，市场是存在，市场是有多人在做的，但我们所做的产品跟现在市场做得不一样，所以我们觉得有很大空间。

住宅房产不应该成为投资工具

其实我在国内工作20多年，对于中国的房产发展有很大体会，以前国内很多房产法规没有做好，很多烂尾楼，卖得乱七八糟，什么都有，现在我觉得每一年政府都有一些新法规出台，都想把住宅房地产慢慢搞好，美国、日本、香港政府都是不能管市场的，所以楼价一下跌楼市就一塌糊涂，而内地每年出一些调控手段，可以清楚政府不想把住宅房地产变成投资工具去看待。

我们所说衣食住行，住是因为人的需求，在香港有两条法规是可以参考，一个如果你去买菜，人家骗你不够重量，你投诉会抓他坐牢的，但买房子没有管，但内地已经规范好，在香港你不能囤粮食，不能囤米糖，这些都是犯法，衣食住行都是需求。住宅房子拿来炒卖，最后大家都很痛苦。往年发展就是政府不想你炒卖，然后抓得越来越。现在房价那么高，你继续炒卖，你怎么买得起，你永远都贫穷，所以中国政府比香港政府做得好。

住宅房产不应该是投资工具，但商业地产可以变成投资工具，这不是一个容易的事情，这也是一个很专业问题，投资商，投资一个写字楼（写字楼装修效果图），每一个公司都有风险，我的看法是，现在在商业地产里面的投资的产品也是很少，还是不够，很多没有挖掘出来，大方向不投住宅，往后国内，商业房产的投资越来越大，因为大家不知道有钱投去哪里，现在产品也不是很好的产品。

万达现在做不同的产品继续买，从地段，乱七八糟到现在，其实还是没有把自己的产品抓好，为什么不把他的放在酒店和购物中心连接一条路上，香港就是这样，他有很多通道的。

还有很多，还有产权式酒店怎样，这比较少，可能一个概念，在周边经营酒店，他也要想要经营好，做好他，商业地产投资角度还有很多产品可以研发出来，商业地产刚刚很多专家说了在营运里面有很多技巧，有很多方法，有很多状况，市场是不是饱和，这也是发展商要好好考虑，不要一窝蜂，我觉得中国很多开发商都一窝蜂，看见人家做商业地产，他也做，做旅游地产又去搞旅游地产，你一窝蜂做永远不能平衡这个市场，你要从源头看这个事情，如果不从源头看你永远不会做好。