邓聿文:从完善市场的意义上去理解不动产统一登记

国务院日前决定由国土资源部负责指导监督全国土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记制度，做到登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。这比今年3月国务院机构改革方案中的有关规定又明确了一步，后者要求明年 6月底前出台不动产登记条例，由国土资源部、住建部会同法制办、税务总局等部门负责这一事情。

在中国，一件事交给几个部门去办，为争夺主导权多半会扯皮，拖延办事效率。此次明确国土资源部负主责，有助于该问题的解决。

对于建立不动产统一登记制度，人们一直期望能够快些推进。这主要是出于降房价和反腐考虑。在目前高涨的房价面前，大多数买不起房的平民百姓总希望国家能够出台更多的调控房价的措施，不管用什么手段，只要能将房价压下来，哪怕降一点点，都是欢迎的。而不动产统一登记，将原来分散在住建、国土、农业等多个部门的不动产情况汇总起来，建立一个基础的数据平台，有助于摸清全国房地产市场的状况，为宏调提供精确的事实依据。过去房地产调控的不成功，一个因素就是房产数据的失真。倘若再像一些业内人士说的，跟进住房信息公开和房产税，那么，房价不愁不降。对此许多人很乐观，比如业界大佬潘石屹就发布微博称，“这是好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”

还有另一些人希望该制度对腐败也有杀伤力。从当前查处的贪官来看，十个官员九个都有多套房产，有的甚至多达十几、二十套。统一不动产登记，信息联网后，哪个官员或其亲属名下有多少房产，一看就清楚，若其收入不足以支撑房产，人们就有理由怀疑他是贪污腐败得来的，从而为纪检、审计等机构反腐提供了便捷查询的渠道。从这个角度说，不动产统一登记制度确实能够助力反腐。

笔者也认为不动产统一登记的这两个功效具有很强的现实价值。不过，如果过于关注和重视这两个功效，而忽视其更基础性的作用，可能不利于该制度的推出。准确地说，降房价和反腐只是不动产统一登记制度实施后的衍生价值，它的基本功能或者基本作用，是为市场经济的完善提供基础的数据和平台，用国务院会议的话说，是完善社会主义市场经济体制、建设现代市场体系的必然要求，对于保护不动产权利人合法财产权，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企业和群众，也都有重要意义。

如何来理解这点？市场经济是一个统一的、规范的、基于个人权利平等的经济，至少在民族国家的范围内，它是要做到大体统一的，这是基础，市场不统一，分割成不同的部分，碎片化，这样的市场肯定是不规范的，也无法做到个人的权利平等。而统一首先是基础数据的统一，平台的统一。没有这两个统一，数据分割在不同的人和部门所有，市场经济只能处于初级阶段。

另一方面，市场也需要安全，如果人们无法保障其个人合法财产的安全，就不可能有积极性去创造财富，即使创造财富，也会转移。个人财产的安全，既体现在保有环节，也体现在交易环节。对于不动产来说，人们既担忧国家的非法侵占，也担忧交易中的欺诈行为。因此，为避免此类交易风险，需要通过国家机关的登记行为来确认其物权状态从而保障其真实性，人们在交易时只要查看相关登记即可确认其安全。而不动产的统一登记显然比分散在不同部门的登记更能保障公民的合法财产和房屋等不动产的交易安全，减少欺诈行为。

这些才是不动产统一登记制度更具基础性的价值，是政府需要做的一项基础工作。

所以，如果社会把兴趣更多集中在该制度的反腐和压房价上，无疑会遇到这两方面的巨大反对力量，这是该制度一直推进不力的根源。我们应该多强调它对建立规范的市场经济和财产的保护作用。这样有利于它更快出台，待到它出台后，其反腐和降房价的作用自然会体现出来。

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