小产权房上演最后的疯狂？
生活在北京，房子一直是很多民众非常头疼的问题。户口、限购、贷款收紧、价格太高等问题困扰着不少想在北京安家落户的人。最近长期被各界密切关注的小产权房竟屡传出“转正”之声，一时间，小产权房甚至成为了不少买房人的希望。不过，随着传言愈演愈烈，国家相关部门最终还是明确敲碎了不少人不符合现实的“梦想”，近日发布的《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的紧急通知》明确强调，小产权房不存在“转正”的可能性。近日，北京商报记者走访北京小产权房楼盘最为集中的昌平、通州两区，深入调查了北京小产权房当前的处境及买房人“顶风抢购”的原因所在。
价格：半年涨四成 均价过万元
从地铁线最北的南邵站出来后出租车开了半个小时，北京商报记者在房地产中介小齐的带领下，来到昌平区目前销售情况较好的两个小产权房小区，位于昌平区马池口镇奤夿屯村的伊舍小镇小区和地处北环昌平北路的裕祥小区。记者一进伊舍小镇发现，内部规划整齐，每栋楼一层划给居民的花园中遍布花草树木和自家种植的蔬果；裕祥小区更是有着城内高档商品房般的整洁，旁边甚至还配有大面积的公园、早市、超市、车库等设施。
小齐一边带领记者在小区中参观，一边向记者介绍称，伊舍小镇和裕祥小区都是旧村改造后建设的，因为小区规划好、房子质量高、周边环境相对不错，这两年来买小产权房的消费者络绎不绝，尤其是近两个月，因为大家都在传小产权房有可能转正，来咨询和购买小产权房的人一下暴增了不少。“伊舍小镇小区南北区加起来一共有700多户，加上周边同样属于小产权房的裕祥小区900多户等，附近几千户小产权房早都卖出去了，转手的二手房近几个月也出去了一大批，手里剩下不多的都是顶层或者采光一般的房子了。”小齐笑着告诉记者。
据悉，伊舍小镇和裕祥小区基本以80-90平方米的户型为主，小齐称现在均价为9600多元/平方米的伊舍小镇在7月的时候才卖7000元/平方米左右，2010年一套70多平方米的两居室仅20多万元，稍大一点的三居室也就30多万元。相比之下，更富有高档商品房感觉的裕祥小区现在已经很难找到1.7万元/平方米以下价格的房子了，而1-2个月前，这里的房价还能保持在1.5万元/平方米左右，这几乎比肩周边一般商品房的价格了。
从地铁土桥站出来，再乘坐公交车，经过四站，另一路记者到达位于通州的太玉园小区门口。门口的“太玉园”三个大字、108栋的居住园区、一长排临街的小商铺，甚是繁华，让记者丝毫联想不到小产权房。当地人向记者介绍，太玉园分东区和西区，西区比东区早建两三年。东区50栋楼，全部为外地人居住，西区58栋楼，大部分为村民回迁房。
博友园房地产中介公司小张向记者透露，自己今年5月来该中介公司工作，当时太玉园的二手房均价7000多元，现在达到1万元，自己都感觉涨得太快了。“我第一次带客户去看房都心虚，这么荒凉的房子怎么会有人来买，可是没到一周，买主就成交了。”记者稍做计算，从5月到现在，太玉园的二手房均价涨幅达40%，远远高于北京市区内新房价格涨幅。
而位于太玉园南5公里之外的环湖小镇和月亮湾晓镇，同样是小产权房，价格也在8000-9000元/平方米。
尽管价格很高，但买房人热情不减。居民和中介公司工作人员均向记者表示，最近看房子的人非常多，有买来居住的，也有投资的，当时房源不是很多。
据记者梳理，从2002年第一批新房到现在的二手房，太玉园的房价可谓是节节高升。虽然中间有波动，但难掩其价格飞涨的事实。
一位从事通州周边二手房买卖近五年的中介人员告诉记者，2002年太玉园西区的价格只有1000元/平方米，随后二手房价格随北京楼市价格走势一路攀升，2010年初达到小高峰，每平方米均价9000多元，甚至达到1万元。然而，2012年9月，国土局公布79个小产权房项目名单，太玉园位列榜中，当年10月，二手房均价便下降到7000元/平方米，下降幅度近3000元/平方米。一个月后，价格降到最低，6000元/平方米左右。直到今年7月，小产权房转正的热风刮起，价格便持续回暖，达到1万元/平方米。尽管近日国土局再次公布小产权名单，并叫停小产权房买卖，但房价并未受影响，前来咨询者反而有增无减。
噱头：土地流转引发“转正”说
随着相关部门一轮又一轮小产权房监管潮的到来，不少中介公司对于出售小产权房的态度也会相应有所改变。
小齐告诉记者，公司原来在寻找小产权房房源的时候，会遍地撒网，后来他们发现，每到小产权房严格监管的时期，分散建立、每个仅一两栋楼小区的小产权房必拆无疑，买家损失巨大，而且很容易为自己和公司惹上麻烦。因此，小齐说，后来公司都只寻找已建成的、小区规模至少在几百户的房源出售。
记者上网搜寻伊舍小镇等小产权房时发现，不少房地产中介公司挂出的小产权房房源信息基本都是1-2个月之前的，几乎很少有最近挂出的新信息，包括绿地新干线等小产权房小区的中介公司在记者致电询问房源情况时都非常警惕和谨慎，看记者只询问信息、购买欲望并不强烈就以现在公司不做这块楼盘等理由拒绝了记者的看房要求。
小齐告诉记者，国家“383”改革方案中“已经形成的小产权房按照不同情况补缴一定数量的土地出让金，妥善解决问题”和十八届三中全会文件中“建立城乡统一的建设用地市场”的表述出台后，附近的几家中介公司马上开抢小产权房的房源，小齐甚至遇到过自己两天前刚挂到网上的消息，两天后立刻被其他公司的房屋经纪人把联系方式、屋主信息修改后挂了出去，结果买主也一并被抢走了。
记者发现，那时候部分房屋经纪人在网上回答买房人对于小产权房产权的疑问时，还信誓旦旦地表示小产权房产权转正可能性很大。甚至有有意购房者反映，房地产中介人员直接用“383”改革方案和十八届三中全会文件中相关表述给购房者吃定心丸，并称“文件已经出来了，只是时间问题，不买房价还涨”。
让小齐和很多房屋经纪人没想到的是，没过多久，各方关于小产权房可能转正的猜测就被打破了。
从国家到地方，各地都开始了更严的一轮小产权房打击潮，小齐近期也放慢了更新网上小产权房房源信息的速度，“买房人初来向我们咨询房源信息时，我们也很少主动推荐这种房子了”。小齐表示。
但在太玉园小区，对于政府严令，相关工作人员和房地产中介人员并不以为意，且全然不在向购房者介绍的范围内。但在记者表示疑虑的时候，中介人员则表示，“太玉园已经太成熟了，住着7万多人呢，且一半为本地人，政府不会做出什么过激行为的”，且现在在拆的只是在建或者建成后没有住人的小产权房。小产权房转正仍然是中介人员的炒作噱头。
房产证：村委会的“空头支票”
鉴于记者表现出对于小产权房产权证到底“靠不靠谱”的担心较为强烈，小齐向记者介绍，目前伊舍小镇和裕祥小区对于小产权房房产证的形式不同，但办理流程基本一样，只需房主、中介和买房人到当地所在奤夿屯大队或三街大队办理过户更名即可，不用走网签等其他任何流程，买卖成交当日即可办完。也就是说，小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证只是村委会或当地有关部门“颁发”的证明，不受法律保护，只是村委会的承诺。
小齐告诉记者，伊舍小镇是由奤夿屯大队直接发放盖有大队印章的“永久使用权房本”，与住建部门发的不同，上面只有大队的盖章；而购买裕祥小区的住房，买房人只需去三街大队签订一份50年或70年的租赁合同，将租赁人名字由原房主改为买房人并盖上三街大队印章，“这份租赁合同就等同于房本，需要转手时拿着合同再去大队更换一份更名的合同即可”。
此外，由于小产权房不能申请贷款等原因，过户前买房人需要缴纳全部房款。不过，小齐向记者展示了一份普通的房屋租赁合同，并称“如果买房人想用‘住房公积金’购房，我们可以帮买房人‘草拟’一份租房合同或者租房证明，帮他们提取出公积金来作为买房款，以此规避政策约束”。
据悉，不论是拿“房本”还是“租赁合同”，大队或村委会均需收取买房人一定的“过户费”，小齐介绍，目前裕祥小区过户费是150元/平方米，伊舍小镇不论房屋面积一律是9780元/套。
“相比房款，这部分过户费对于买房人来说基本没有影响，我们一般只要帮他们把每套房总价格压下来几万元，他们就会毫不犹豫地掏过户费了。”小齐自信满满地表示。而在太玉园，过户费的统一价格为6万元。
采访中，多位中介人士都向记者保证，“过户后你就可以享受本地人的待遇了，享有永久居留权。在自己宅基地上盖的房子，即使是小产权，国家也不会怎么样的，而且还跟村委会签合同呢”。而当记者表示万一到时候村委会以买卖不合法为由拒绝赔付，中介方面则肯定地说“不可能的事”。
记者表示要去看月亮湾晓镇的二手房房源，得知与记者是老乡后，中介人士提醒记者，最好不要去买月亮湾晓镇和环湖小镇的小产权房，“太玉园毕竟是十几年的房子，配套都相对成熟了，所以不可能出问题，而月亮湾晓镇和环湖小镇都是近一两年的房子，没准儿今后出个政策，被收回或者被拆除的可能性也不是没有，被拆的昌平小产权房都是在建或者是还没住人的”。
实际上，那两个项目的实际情况也正如中介人士所说。在月亮湾晓镇北区，一栋12层的楼房，只有三家有人居住，甚至有楼栋一户人家都没有入住，且据小区工作人员介绍，小区内现在还有新房，价格比二手房低。而在环湖小镇，整个楼栋只有一两户入住，物业人员介绍，正在办理入住手续，室内正在装修。
监管：政府喊话难阻买卖热情
其实，政府对于小产权房的监管和治理一直就没有停止过。近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和小产权房。2012年8月，国土资源部和住建部曾联合下发通知，明确提出小产权房等违法用地不得予以确权登记，坚决查处在建、在售行为。北京市更多次要求各区县政府严格贯彻落实《北京市禁止违法建设若干规定》（市政府令228号）等有关规定，全面负责本行政区域内小产权房清理整治工作，对于在建、在售的小产权房坚决叫停，并组织有关部门严厉查处，对相关违法人员严肃处理。
去年9月，北京市国土局还公布了第一批包括太玉园在内的79个小产权房项目黑名单；今年6月，国土局又公布第二批小产权房名单，总共83处。
在公布的两批名单中，昌平、房山、怀柔最为集中，成为三大重灾区。
尽管明令禁止，但小产权房以其价格较低、手续较简、准入无限制等优势，仍然迎合了不少人的需求。加之此次“转正”传闻的刺激，小产权房在掀起新一轮高潮的同时，也引起了相关监管部门的注意。
对于小产权房转正，市场上一直有比较高的期待，也一直充满着争议。地产大佬任志强日前表示，小产权房“绝无入市可能，如果政府允许小产权房合法化一定允许其他犯罪也合法化，想都别想”。
而中国房地产协会副会长孟晓苏表示，国土部、住建部发布的叫停小产权房违法建设、销售的文件仅仅是为了摆姿态遏制投资而已。关于小产权房问题，媒体要让农民自己发出声音，问他们愿不愿转正。“小产权房转正要补交地价，没人愿意补，征房产税即可。”
国土资源部和住建部11月22日发布紧急通知，要求各地全面、正确领会党的十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售小产权房问题。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。这一表态将在十八届三中全会前市场上憧憬的“小产权房将转正”的希望彻底浇灭。
而在北京，政府此次治理小产权房的决心似乎更为坚决。就在昨日，小产权房现象较为集中的昌平区启动了对虎峪自然风景区内小产权别墅的强制拆除工作，市国土局也再次明确，北京要对小产权房力争做到“遏制新增，保证零增长”，严肃查处在建在售的项目。
对此，有业内评论人士认为，这可能意味着小产权房的大限将至，目前的提价和热销都将是最后的疯狂。但小产权房的销售中介却不这么认为。
小齐就坚称，不论哪位买房人有意向购买小产权房，自己都会明确表示自己手中的房子是绝对不会有产权问题的，“不论是伊舍小镇还是裕祥小区，入住住户几百户，相关部门不可能说拆就拆，涉及这么多人的问题，不会需要买家一家来单独面对的，所以根本无需担心”。小齐表示。
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