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北上广深步入存量房时代二手房交易超过新房

https://www.biud.com.cn 2013年11月26日09:17 家居装修知识网

在住房市场，若存量房和新房交易量之比大于1，即存量房交易量占比超50%，则表明住房市场开始步入存量房时代，即进入以存量房交易为主的阶段。

24日，住建部政策研究中心与高和资本联合发布《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代，尤其是一线城市房地产市场，更已经提前迈进了这一阶段。

而在存量房时代，房产市场将更注重提升物业价值，商业地产模式转向持有经营为主，租赁市场更加活跃，围绕存量房持有经营、租赁交易的金融服务和中介服务将更加发达，从而推动“楼宇经济”的爆发式发展。

报告称，北京、上海、广州、深圳四个一线城市住房市场起步早、发展快、规模总量大。目前，这些城市核心城区新增供应量已经很少，新建商住品房主要集中在城市郊区。从四个城市存量房交易套数和新房交易套数比来看，平均达到2的水平，深圳在2010年时甚至达到3的水平。四个一线城市住房市场，已率先进入存量房交易为主的阶段。

同时，随着北京、上海等一线城市新供应土地越来越少，商业用地几近饱和，一线城市商业地产也已经进入以存量房为主的阶段。尤其是城市核心地区，商业地产新增供应量更加有限。根据高纬环球预测，到2015年，一线城市，包括部分二线城市，写字楼供应大部分位于城市非核心区。核心区写字楼发展，基本将以存量改造为主。

“除了一线城市率先全面步入存量房时代之外，随着房地产市场快速发展，建设规模的快速增长，二线城市也即将步入存量房时代。而在城镇化达到稳定阶段，城市人口规模不再有稳定增加时，三四线城市也必将步入存量房时代。”住建部政策研究中心主任秦虹介绍说，在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主，核心区域尤其如此。

此外，在土地稀缺的存量房时代，地方政府、投资商、散户投资者均面临发展困境。对于地方政府，核心区域已经无地可用，但促进财政收入增长的压力仍然严峻；对于投资商，土地资源匮乏严重缩减了其发展空间，即使有新增土地供应，也只能是高成本的“地王”价格；对于散户投资人，非核心区域的物业资产升值缓慢，而低风险的核心区域的投资机会缺乏。

如何化解这一困境？高和资本董事长苏鑫认为，以“旧楼改造、存量提升”为主要途径的“楼宇经济”，会是理想的答案之一。“通过旧有楼宇改造，轻易化解了这些矛盾，有效实现了多方共赢。地方政府实现了可持续的税收源，投资商获得了新的投资机会，散户投资人有了新的保值增值路径。”

对此，秦虹表示，作为现代服务业和先进制造业的载体，商业写字楼承载了巨额的经济价值。“在存量时代到来的背景下，应用专业的资产管理理念和先进的金融工具改造存量商业地产，提升其价值，是非常重要的商业地产发展模式，符合客观规律。”