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东坝板块迈入6万时代望京CBD再崛起步伐加速

https://www.biud.com.cn 2013年11月26日16:06 家居装修知识网

11月21日，北京再拍卖2宗“自住型商品房”地块，分别位于朝阳区东坝和平谷区夏各庄镇。中弘、恒大等近20多家企业参与朝阳东坝、平谷夏各庄地块现场竞价。其中，恒大地产以51.35亿、配建11.2万平方米自住型商品房摘得朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地，成为今年总价地王。开发商内部人士测算，如果撇开限价房、自住型商品房以及其中的商业用地，东坝地块商品房部分的楼面价或将高达5.5万元/平方米；也有业内专家认为，东坝地块商品房部分未来售价将在7万～8万元/平方米，或者更高。

不禁使人想到11月4日，“保利首开联合体”以21亿元加配建5万平方米自住型商品房和8500平方米限价商品住房，竞得北京市朝阳区东坝南区1105-660、661、665、666号地块，折合楼面价约3.7万元/平方米。机构数据显示，该地块在刨除建设限价商品住房和自住型商品房后，折合楼面价预计为59941元/平方米。

由此，东坝地产板块或已提前迈入6万元时代；而东坝地产板块的不断增值，也必将持续加快北京望京CBD再崛起的步伐。

东坝地产板块：别墅化豪宅化格局日渐明显

在11月份成交的17宗的土地中，若去除保障房，多宗地块楼面价超过5万元。其中，恒大地产最新以51.35亿、配建11.2万平方米自住型商品房摘得的朝阳区东坝南区1105-654、656、658号地块，如果撇开限价房、自住型商品房以及其中的商业用地，楼面价或将高达5.5万元/平方米。某房企内部人士告诉记者，毋庸置疑的是，恒大肯定会以东坝地块中的商品房部分涉水北京高端住宅市场。由此，业内人士则预测，这一地块未来商品房售价或将达到8～10万元/平米。

不久前，任志强曾预测“四环房价或将破10”，时隔不久，五环房价10万元时代已迈开轻轻的步伐。对此，房地产研究机构专家分析，近日集中的地块均配有政策性住房，比例甚至接近80%。这种商品房与政策性住房“二八比”的现象，将导致后期产品供应格局的两极化。20%的商品房产品要支撑整盘的利润与溢价，导致这部分产品更趋于别墅化、豪宅化，剩下80%产品则趋于刚需化。

北京房地产研究机构负责人告诉记者，东坝地块总价创下三年来新高，表明了一线房企进入一线城市的决心，“以逾51亿元总价只拿到不足8万平方米的可定价商品房开发权，说明房企在一线城市土地市场的竞争已经白热化，房企对一线城市的后市仍非常看好。”另据统计数据显示，一线城市依然是房企重点布局的区域，从今年房企购入的土地面积看，标杆房企前10个月在一线城市购入的土地面积高达764万平米，同比涨幅高达146%。

同时，业内专家指出，从北、上、广一线城市看，长期来支撑房价上涨的主要因素就是土地、人口聚集效应和房产持有零成本。从目前情况看，房企聚集一二线拿地的趋势依然会比较明显。

东坝新地王：促望京CBD加大再崛起步伐

业内分析认为，一个地王的诞生，在推动区域楼市上行的同时，往往也会带动周边房价的上涨。对东坝地王而言，“受益”最大的区域莫过于望京板块。目前，整个东坝区域还有欠成熟，几乎可说是东北环沿线最后一块有待大规模开发的“处女地”，未来发展潜力无限。由于一个项目从拿地，到立项，再到开发、成熟，需要一个过程。因此，从当下来说，受益最大的当属周边区域。

资料显示，新出让的东坝南区地块土地综合价值很高，位于朝阳区东五环边沿，区内交通、配套完善程度良好。该地块“入市即遭抢”也属正常。东坝区域位于第一CBD东扩与望京国际CBD的双辐射带咽喉之地，未来打造的高端住宅也与区域价值相吻合，6万元甚至更高的单价也在情理之中。

在望京CBD进入高速发展的第二个三年计划之初，东坝地产板块迈进六万元时代也成为了加快望京CBD再崛起的开门砖，而该区域也必将成为北京未来炙手可热的高端住宅集中带。

东坝新地王为望京楼市升值再添筹码

望京是距离东坝地王地块较近的板块，同属东北五环沿线。东坝南区在规划之初，仅仅为安置大望京区域回迁居民之用。如今“入市即遭抢“，则得益于望京国际CBD高端居住区的辐射。另外，望京有高端产业支撑，生活配套成熟。在望京板块，16家世界500强企业汇聚于此，高端写字楼、五星级酒店林立，商场、超市、学校、医院、银行、餐饮等各类生活配套一应俱全。第三，借助“第二CBD”规划利好，望京未来将汇聚包括科技、艺术、贸易、外交等领域各项国家级资源，必将成为最具有国际化优势的商务区；第四，望京区域内“六纵”、“四横”的路网，构筑出便捷交通的环境。周边公园林立，除奥运公园外，还有大型高尔夫球场5个、大型绿地公园6个、小型景观公园约8个，及一条万亩绿化长廊，绿化覆盖率较高，非常宜居。

调查资料显示，目前望京高端住宅售价多在60000元/平方米左右，甚至更高，而东坝地王的楼面价已超60000元/平方米。东坝地产板块区域房价未来的升值潜力，不言而喻。有鉴于此，业界专家建议，在东坝项目未入市前，置业望京不失为最佳机遇。

望京楼市：正处于价值洼地的最佳上升期

在东坝地王项目未入市之前，尽快地在望京楼市投资置业，或许是最明智的选择。可惜的是，望京区域包括望京金茂府等几个屈指可数的楼盘所剩房源已十分有限，可以说已经到了“日来日少”的地步。

以望京金茂府为例，截止目前，前三期房源均已售罄，四期中央楼王组团220-270㎡三居、四居产品，预计将于2014年年初入市，仅剩近100套房源，该项目目前进入准现房阶段。在整体精装标准上，较前三期产品进行了全面升级。在产品细节上，凭借“绿金”理念，全面提升以“恒温、恒湿、恒氧”为核心的十二大科技体系。同时，辅以德系精工品质、五星级酒店物业服务水准、超大楼间距、360度观景、3米台地园林、五星级物业服务等多重优势，从而成为高端买家置业的不二之选。值得一提的是，备受关注的名校教育、高端会所、顶级医疗等社区配套将在2014年一一兑现。

一位资深的房地产代理公司负责人认为，“在楼市逐渐呈现‘两极化’的背景下，临近‘地王’地块，集聚健康、成熟、及稀缺性于一体的望京金茂府，已是望京楼市高端标杆性楼盘，不仅极具收藏价值，其市场预期更是不可限量。”

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