张大伟:受益人口红利 “二胎政策”将拉动大户型销量

搜房网讯 十八届三中全会日前通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出，“坚持计划生育的基本国策，启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策。”开放二胎不仅满足了独生家庭的需要，还间接的刺激了房地产的需求。据分析观察，想生二胎的家庭大多工作稳定有一定的经济基础，并且居住的户型在90平之间，多一个孩子就意味着居住空间的扩大，另外家里有老人的话足够的房间更不在话下，换大房子自然就提上了家庭议程。搜房网独家策划大户型“第二春”——二胎家庭户型升级需求调查，解读“单独二胎”政策对购房者置业倾向带来的影响。

中原地产研究部总监 张大伟

谈及“单独二胎”政策对房地产市场带来的影响，中原地产研究部总监张大伟表示，对于房地产而言，最为重要的人口因素影响是净人口增长率或出生超过死亡加移民的人口数，从而导致家庭数目的形成和增加，当人口及家庭数量增加时，住房的需求就增加；当人口及家庭数量减少时，住房需求也减少。“而单独二胎的政策将延续房地产行业人口红利，并会很大程度地改变着市场上产品的户型设计理念，在房屋面积限定的情况下，三居室、四居室和多居室产品或将成为市场未来的追逐对象，因此，促进改善型住房需求比例进一步上升”，张大伟表示。单独二胎”政策一定程度上将延续房地产行业人口红利，它的利好分为近期的和远期的两部分，短期内会因二胎孩子出生带来的改善型需求放大，远期则是孩子长大后新增的房地产消费需求。

“单独二胎”政策的启动，改善型需求也会被进一步分层，拥有两个孩子和拥有一个孩子的家庭的改善型需求是不一样的，特别是如果两个孩子一男一女，再需要老人照顾孩子的话，其改善型需求的指向将是多居室。因此，产品功能性的改变也为市场提出了新的要求。目前亦庄金茂悦其实就是预示未来需求的代表楼盘，项目户型的“N+1设计”显然已经成为未来主流产品的先行者。

有专家认为目前一线城市的住宅市场已经出现了严重泡沫，房地产泡沫正在向二、三线城市迅速蔓延。“放开二胎”将极大地促进刚性需求的增加，可化解楼市泡沫，避免出现楼市崩盘的局面。有利于房价的稳定和软着陆，也有利于中国经济的平稳过渡。对此观点张大伟表示了不同的意见。张大伟认为，“一线城市需求量巨大，现在说有严重泡沫还为时过早。除了刚需的需求旺盛外，改善型需求今年也是有大幅增长。北京楼市成交爆发是从2007年开始，这几年每年的平均成交面积在118㎡左右，这些人群大部分是70后80后，一般都从之前的2人小家庭，在最近3-5年转变为3人或三代同堂家庭，对户型面积的要求更大，也就是将对130-180平米左右的户型需求可能出现井喷，这部分面积的产品也会越来越稀缺。”

另外，放开二胎在一定程度上是会促进刚性需求的增加。从近期来看，很多计划要二胎的父母们都开始准备换房，加上种种限购政策，更多人都趋于一步到位的购房；从长远来看，新生人口的增加会使今后的购房需求更加旺盛，一个家庭本来只要给孩子准备一套房子，现在可能就得准备两套了。

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