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多地调控政策密集出台为避中央关注涨价趋势不变

https://www.biud.com.cn 2013年11月27日14:09 家居装修知识网

楼市调控政策正在向二线城市蔓延，报道称，目前，包括南京、长沙、厦门等在内的全国12个城市都已出台新的调控政策，基本上是以提高限购门槛、二套房首付比例等为主。

针对多地密集出台楼市调控政策，有业内人士分析称，房价上涨过快被住建部约谈显得不光彩，调控政策在短期内可以起到灭火器的作用，不至于招惹中央过多“关注”，是政策出台最直接的原因。

12城市出台新政策抑制房价

据证券日报报道，国家统计局的最新数据显示，10月份，全国新建商品房价格同比涨幅超过10%的城市有：上海、北京、广州、深圳、厦门、南京、沈阳、福州、太原、郑州、长沙、南充、武汉、杭州、岳阳、徐州、西安、乌鲁木齐、哈尔滨、南昌、桂林。

据21世纪经济报道，北上广深等一线城市出台新一轮的楼市调控政策后，部分房价上涨较快的二线城市也迎头跟进。

11月26日，南京、杭州、长沙“扎堆”推出房地产调控新规，其中南京规定，进一步提高第二套住房贷款首付比例，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人发放贷款。

此前一天，厦门、武汉、南昌三地亦出台新的调控政策。据不完全统计，今年10月以来，已经有12个城市升级了房地产调控措施。

据悉，就在11月22日，住建部召开了一次不对外公开的内部交流会，有住建部相关领导，以及来自住建部政策研究中心、全联房地产商会、国务院研究中心的多位官方智囊及民间机构参加。

据一位参会人士介绍，房地产调控的短期和长期思路是此次交流会的议题之一。据透露，座谈会确定的思路包括：市场存在真实的需求，短期需要出台相关政策，稳定整体向上的房地产市场，为长期政策出台做好铺垫；长期来看，需要逐渐回归市场配置手段。

据每日经济新闻报道，南昌市于11月23日出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，提高二套房首付比例，并调整非本市户籍居民家庭购房的条件，即提供缴纳个人所得税或社会保险缴纳证明的年限，由连续1年调整为2年。

11月26日，南京市政府出台的《市政府关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)提出，南京推出八条政策调控楼市，其中二套房首付比例调整至七成，而开发商报价过高的，将不发放销售许可证。

据中新网报道，11月26日，杭州市出台《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出了进一步增加住房用地供应、严格执行差别化住房信贷政策等6条措施。而人民银行杭州中心支行则在今天傍晚就发出公告，明确对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。

密集出台为避中央“关注”

据经济参考报报道，据权威人士透露，上周南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市再次被住建部约谈。“此次约谈与8月底那次不同的是，此次住建部要求涨幅较高的城市房管部门相关领导，甚至有的城市是副市长带队，亲自到住建部进行汇报。”

“这次上面给的压力很大，其中的核心问题就是如何能在年底就房价涨幅向社会公众做一个交代。”上述人士表示，这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政，可以看出此次住建部的态度强硬。

据每日经济新闻报道，一位业内人士，政策在短期内将充当灭火器的功能，抑制房价过快上涨，不至于招惹中央太多“关注”，是政策出台最直接的原因。他半开玩笑地说，前不久有房价涨得快的，就被住建部约谈，这显然不光彩。

链家地产[微博]研究院张旭分析说，年初的“国五条”明确要求，各重点城市按照房价基本稳定的原则制定价格控制目标。随着年末临近，部分城市完成目标几近无望，出台政策来稳定市场预期，并表明调控决心。目前二套首付比例出现不同程度的提高，短期内或会给市场带来明显冲击。

“在控制房价的年度考核目标下，政府控制预售证发放、对购房资格设卡、参与住房的定价过程，都将使得房价面临高压线。”专家表示，预计第四季度此类城市房价将呈现接近环比零增长的运动轨迹。

上述说法在采访开发商时也得到了证实，北京南城某项目开发商工作人员说，目前政府的态度是必须按照政府限价来卖，否则就不发预售证。

但长远看，行政调控仍难以解决中国房地产和房价问题。专家表示，城乡发展不平衡、供求矛盾等因素，都不能在短期内得到改变。

据第一财经日报报道，在多位业内人士看来，楼市调控关键还是必须建立一个具有稳定预期的长效机制，而这个机制一方面是扩大市场的供应，另一方面是房产信息的联网、实施真正意义上的房产税等举措，让房子回归到应有的居住属性上。

在厦门市政协委员、集美大学房地产研究所所长李友华教授看来，房产信息联网和房产税在技术上并没有问题，最大的难点在于触及到既得利益者的利益。“改革改到自己的头上来，这就会有很大的困难，动力也就明显不足。”

分析：目前房价上涨趋势不变

据财经网，11月25日，厦门、南昌和沈阳三地同时出台房地产调控新政，截止当前，如果算上9月份郑州房管局证实的限购政策收紧措施，则共有9个城市出台了地方新政。

从节奏上看，在北上广深新政相继面世之后，目前二线城市正陆续跟进，未来两周左右时间内，或许将成为二线城市出台地方新政的密集期，个别三线城市也有可能加入这一行列；在我们看来，时至今日不论年底房价控制目标完成预期好坏、压力大小，省会以上城市客观上都有站出来表态的需要，以免之后落下不作为的“口舌”。因此，从政策内容上看，二线城市基本照搬了一线城市的模板，并无创新。

具体来看二线城市新政，武汉、厦门和南昌都强调了要做年底预售证管控，对于地方政府而言，在目前距离年终时间所剩无几的情况下，相比限购、限贷政策收紧，直接介入新盘定价环节无疑是最能“立竿见影”的做法，事实上据我们所知，目前一线城市层面对于这块的管控普遍都提升到了今年以来的最高峰，就连之前在是否限价问题上相对温和的上海，当前也已开始执行严格的预售证管控，从这个层面上讲，预计未来跟进新政的二线城市，在这个问题上大约都会采取类似的做法，而对于目前新政中未明确提及限价的沈阳，其房价控制目标压力其实还要大于武汉、南昌等，根据统计局公布的数据，沈阳今年前三季度商品住宅均价涨幅为13%，而当地近3年人均可支配收入年均增幅仅8%，在我们看来，在实际执行环节，沈阳恐怕也无法脱离预售证审批管控的“潮流”。

在限购、限贷的问题上，二线城市也基本是在北上广深的基础上做了跟进。武汉、南昌和沈阳对非本地户籍居民购房的条件做了小幅提升，缴税年限从之前的1年增加到2年，厦门在此问题上维持原状，根据此条在一线城市的实际执行效果来看，其影响市场需求的规模相当有限；另外，沈阳明确提出将二套房贷款比例提升到6.5成，政策力度相比一线城市的7成略有降低，而武汉、厦门和南昌的新政中仅提出要加紧研究提升二套房首付比例，并未做出具体部署，预计在不久之后各地就将有具体落实方案出台，提升的成数大约也将在7成左右的水平。

在中长期市场管理的角度看，与一线城市类似，二线城市大多也都提及了增加住房供应和推进保障房建设的内容，尤其是对于前者，各地普遍对2013年、2014年住房用地供应规模做了详细的目标规划，这在往年是极其罕见的，进一步表明了促供应是未来政府对房地产市场管控的“国策”；至于当前外界普遍关心的房产税试点，当前仅有沈阳在地方新政中提及“整理完善个人住房信息等房产管理基础数据”、“为建立房地产市场健康发展的长效机制提供基础支撑”，过去多年该提法在中央、地方各个层面上被反复提及，因此不足以说明沈阳正在筹备房产税试点，至少从目前为止的地方新政来看，未出现房产税扩点的明确迹象。

从市场影响程度的角度看，当前这轮地方新政力度总体偏温和：首先，预售证管理的执行期限预计仅在今年年底；其次，针对非户籍人口缴税年限的增加也仅仅是延后了一部分外来人口的购房时间，对于人口吸附能力强大的一二线城市来说，这部分需求的延缓对市场的短期影响有限；再次，二套房贷政策自2010年起即被多次运用，其对市场的影响力总体趋弱；至于房产税、增加住房供应、保障房建设等，大多远水解不了近渴，短期内一二线城市房地产市场量稳价涨的趋势不会因为当前的地方新政而遭遇实质上的拐点。