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二手房买家放弃交易开发商延迟推盘

https://www.biud.com.cn 2013年11月27日19:02 家居装修知识网

“沪七条”送楼市入冬

与“国五条”出台时引发的恐慌性购房现象不同，“沪七条”出台后立即执行，这次真的打痛了沪上楼市。

“现在房子没有几个月前好卖了！”这几乎是沪上二手房中介面对记者采访时，最常见的一句话。

事实上，自从“沪七条”实施以来，沪上新房和二手房市场都遭遇“冷落”：新房市场推盘量、成交量双双下降；二手房市场屡现成交卡壳现象，带看量、成交量均有所回落。与此同时，置换型卖家放慢脚步，房东心态也有所改变。

市场分析人士向《东地产财经周刊》（以下简称“《东地产》”，微信号：dongdichan）分析称，经过“金九银十”后，市场的有效需求和有效房源都有大量的消耗，难免后劲不足。加之“沪七条”制约，市场逐渐转冷。

二手房交易“卡壳”

进入11月，二手市场的热度相较“金九银十”有了较为明显的下降。

《东地产》从德佑地产市场研究部获悉，目前全市二手房挂牌量已经下滑至12.4万套的水平，与10月初接近13万套的水平相去甚远。11月上旬的二手成交量相较10月下旬下跌了四成左右，多个门店近期的带看量也有三成左右的下滑。

《东地产》走访沪上多个板块二手房中介门店了解到，“沪七条”出台后，不少买家受新政影响而不得不放弃购房计划，李牧便是其中一员。

10月底，李牧为让孩子入读福山外国语小学，卖掉自家老房子，筹集280万元房款，打算在证大家园购入一套房产。

汉宇地产金桥证大分行业务员小何为李牧推荐一套证大家园三期一套107平方米的精装2房，该套房源位于小区中心位置，房东到手售价420万元，除了楼层相对较低之外，其他条件让李先生均较为满意。

根据李牧计算，该套房源是房东以60万元一手买进，已经满5年但不唯一。因是到手价格，李牧需要支付营业税、个人所得税、契税以及中介费等主要费用共计约49万元，后只剩余230万元左右购房款，加上自己的积蓄刚好可以凑到6成的首付款。李牧很快与房东约定了日期签订买卖合同。但“沪七条”的出台打乱了李牧的计划。

根据“沪七条”细节规定，他要多支付40多万元的首付款。这对李牧来说是个不小的难题，加上对房源楼层的不满，李牧还是放弃购买。

同样的情况在其他板块也频有发生。21世纪不动产上海（楼盘）锐丰淞南店分行经理杨满向《东地产》介绍，最近门店内有多个非户籍客户因不满社保、税收缴纳年限而失去购房资格。

从买卖双方心态看，卖方特别是置换卖家入市脚步有所放缓，部分板块房东跳价情况逐渐得到了遏制；买方方面，由于预期效应、房贷趋严等因素的影响，有部分买家从追涨转变成观望。

新房推盘量大减

与二手房市场一样，新房市场的成交在新政后也出现了较为明显的萎缩。

同策咨询研究中心统计数据显示，“沪七条”出台当周，由于末班车效应，全市商品住宅成交量一度达到40.66万平方米的高位水平。而进入发布后的第二周，成交量迅速下滑至25.94万平方米，环比下滑36%。供应量则仅为22.07万平方米，环比跌幅55%。

自11月18日至截止《东地产》发稿21日，连续四天商品住宅零供应，11月预计开盘项目中有30个住宅项目尚未推出。

据德佑地产研究部总监陆麒麟透露，除了开发商本身的推盘热情下降，更重要的问题在于目前的预售证受到了较为严格的监管，尤其是一些中高端楼盘的预售证，审批尤其困难。

此外，从近期推盘的价格方面不难看出，不少房企在定价方面更为谨慎。以热销盘金地自在城为例，该项目位于松江泗泾板块，近期推出的精装小户型房源均价仅为1.85万元/平方米，相比之前1.65万元/平方米的毛坯大户型，并结合近期该板块成交的两块楼盘价格均超过1.3万元/平方米的住宅地块看，金地自在城新推房源定价并不高，开发商或综合考虑了户型、装修、区域位置以及市场变化等因素。

21世纪不动产市场研究部经理黄河滔分析认为，随着“沪七条”效应的蔓延，楼市需求端出现一定程度的收缩。同时年末房贷收紧、宏观政策走向尚不明朗的情况下，开发商观望情绪加重，推盘节奏放缓，供求两端均显露出疲态，市场整体氛围逐渐降温。

汉宇地产市场研究部分析师朱春峰也认为，突如其来的“沪七条”，让不少房企措手不及。因此，推盘的大幅锐减也是情理之中，多数开发商对自身的营销策略采取一定的应对。从推迟开盘的情况看，这种现象只是短暂的。

《东地产》了解到，12月份，预计将有36个住宅项目推出，数量环比11月预计开盘新增11个。

“先买后签”风险大

从此次“沪七条”的长期影响效应来看，实际操作上的影响面非常有限。因为对于购置改善置业者而言，自身资金实力相对较为殷实并且可以通过“先卖后买”采取一定规避；对与非沪籍的限购升级直接影响的人群集中在纳税满一年而不足两年的人群，理论上眼下造成的直接杀伤也会在一年左右消除。

对于眼下的影响，市场上也出现一些类似“先买后签”等“歪招”规避，不过风险极大。据朱春峰介绍，“先买后签”犹如现在有小部分买家去购置还未达到上市资格的动迁房。一般来讲，购置动迁房可能需要1-2年甚至要3年后才可以办理房屋过户手续，其风险性较大。而对于目前未达到购房资格的非沪籍买家而言，办理房屋过户手续的时间也长达一年。“在二手房市场上，这样的购买方式必须建立在买卖双方相互间信任度的较高的基础上，由于从下定到正式签约之间的时间很长，中间必然面临着较大风险。”陆麒麟说。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，“先买后签”的这种方式虽具有一定的可行性，但其存在的风险较高。具体来说，购房后签约前的一些风险控制会成为难点，所谓夜长梦多。特别是当前政策细则不甚明朗，在一个较长时段内房价走势仍充满变数，一旦房价出现跳跃，双方是否愿意继续履行此前约定。一旦出现纠缠，都会置其中一方进入非常被动的境地。