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顶层设计楼市调控新路:拆解“土地财政”利益链

https://www.biud.com.cn 2013年11月28日09:14 家居装修知识网

看似没变，其实已大变。

在十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对“房价”、“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”、“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。

检索1998年住房制度改革以来历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房产过热而采取各种调控措施，会发现调控政策正经历十年来未有之大调整。

房地产税

并非单纯为打压房价

十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”表述，顿时成为热议焦点。市场人士、学者专家纷纷解读，认为这意味着房产税试点即将在更大的范围展开，有的甚至对房产税开征的时点、税率、减免额度作出预测。

细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。

从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。

[解读]

财政部财政科学研究所所长贾康：房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。

联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡：作为市场经济国家普遍征收的税种，房地产税既能稳定地方政府的财政收入，也能对调节贫富差距起到一定作用。这就意味着，税收工具是房地产政策的重要组成部分，但不是全部。

调控新路

从“调短期”到“利长远”

业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。

10月29日，在中共中央政治局集体学习会上，习近平总书记强调，加快推进住房保障和供应体系建设，“要千方百计增加住房供应，同时要把调节人民群众住房需求放在重要位置”，“总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。”

十八届三中全会决定，让市场在资源配置中起决定性作用，同时更好发挥政府的作用。这意味着，未来的楼市调控长效机制的一个大方向应是逐步淡化行政手段、回归市场化。

[解读]

浦东改革与发展研究院房地产经济研究中心主任李战军：梳理全会前后中央关于房地产的表态可见，楼市调控政策已出现三大调整—坚持市场化改革方向；构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系；政府工作重点是做好保障房的建设和分配，形成各方共同参与的局面。

顶层设计

拆解“土地财政”利益链

“加强顶层设计，加快建立统一、规范、成熟、稳定的住房供应体系”，是深化房地产改革的必然要求。

十八届三中全会前夕，受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出，有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题，政策随市场环境的变化不断反复、叠加，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果，但长期来看，又引发许多新问题甚至是更严重的问题。

与他国不同，中国房地产还涉及诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素。这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，开发商赚取利润而政府收取高额的出让金。有的地方是“一房多吃”，既吃土地出让金，又吃转让住房的交易税、个税。这既有先前过分考核GDP所催生的地方投资冲动，又有地方财权与事权不匹配所导致的“借地生财”的原因。

如何拆解这一利益链？根本一点，革新考核体系，“去GDP崇拜”。十八届三中全会决定，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向，更加重视劳动就业、居民收入、社会保障、人民健康状况。同时，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。

与此同时，还需完善土地制度，革除土地财政的弊病。

[解读]

十八届三中全会的决定提出解决之道：一方面，深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度。另一方面，完善土地制度，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让，并与国有土地同等入市、同权同价。同时，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制。这为限制地方对土地收益的攫取提供了制度安排。据新华社

住房政策顶层设计

一个目标即满足群众基本住房需求、实现全体人民住有所居的目标。

两大体系即构建以政府为主提供基本保障体系和以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

四种关系即加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

三个支撑是指中国房地产政策的完善还需经济、社会和政治等体制上的切实改革相匹配，包括：改革考核体系、完善土地政策、革新财税体制。

楼市调控应对之策

政府和市场住房供应体系并举，由堵转疏，增加供应，逐步化解当前房地产发展存在的问题。

供应端从供地这一源头着手，增加楼市供给。“加大供给”在未来房地产市场长效机制中具有重要权重，而建设用地结构的优化则是未来土地政策的重要取向。

需求端“把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式”。这意味着推进房地产税改革、扩大试点已是近在眼前。

手段上调控回归市场化方向，同时实行两分法：商品房强化市场化运行，保障房需要政府调控。

中国房地产市场之路

1988年国务院印发住房制度改革实施方案。