14城调控政策密集出台：限“外”为主

新一轮楼市调控正在加速向二线城市蔓延。

11月28日，西安市发布加强《进一步做好房地产市场调控工作的意见》通知，提出调控西安楼市七条举措。至此，今年下半年以来共有14个城市出台了地方楼市新政。这一轮调控政策主要以延长外地购房者社保、个税缴纳年限与提高二套房贷首付为主。

亚太城市房地产研究院院长谢逸枫告诉《华夏时报》记者，这一轮地方政府收紧房地产调控已由一线城市蔓延到二线城市，预计还会有价格上涨较快的城市跟进，出现一波多城市调控收紧的局面。不过，他认为，二线城市楼市调控新政象征意义大于实际调控效果，作用有限，除了短期稳定楼市与房价预期外，不会有立竿见影的降房价功效。

调控政策密集出台

事实上，下半年新一轮楼市调控政策最早是从郑州 开始的。9月1日，郑州出台的升级版“限购令”规定，在郑州，未满20周岁的单身市民不得买房；持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险（放心保）或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房。

郑州市要求，新建商品房预售审批时，同一《建设工程规划许可证》批准的商品住房建设项目，必须一次性在预售方案中申报所有住房销售价格，并按规定到物价部门备案；新批预售项目，其预售方案中的商品住房价格，高于该项目上一期实际成交价格，或者高于本区域同品质楼盘实际成交价格的，暂不核发预售许可证；对于已经取得预售许可证的商品住房项目，按照环比“零增长”的要求重新申报未销售住房价格。

继郑州市出台楼市调控新政后，一线城市北京、上海 、深圳 等地陆续出台房地产调控新政。11月18日，广州 颁布楼市新政“穗六条”，至此国内一线城市已全部出台了新的楼市调控政策。

二线城市紧跟一线城市的步伐。截至记者发稿时止，国内目前已有14个城市出台房地产调控措施。除个别城市外，各城市的政策基调都是以收紧为主。

谢逸枫告诉本报记者，这一轮楼市调控，主要是以二线城市为主，但数量不会太多，基本上是在全国涨幅排名前20名左右的城市跟进。如按照当地调控房价目标，未来可能还有几个房价超标10%的城市跟进，比如太原 、哈尔滨 、徐州 等。

“至于三线、四线城市，因为这次楼市的回暖复苏力度偏弱，所以不可能大规模地扩展到三四线城市。”谢逸枫认为，虽然新一轮调控向二线城市蔓延，但是政策可能会因为各地情况不同出现分化，比如徐州就传出了“松绑”调控的消息。而在8月份的时候，温州 就已经对限购制度放松了。

缘起调控目标难完成

一二线城市不约而同“加码”楼市调控的导火线，源于今年前10个月房地产市场的火爆带来的房价过快上涨，一些城市完成调控目标难度增大，所以不得不紧急采取措施。

今年2月，国务院颁布的楼市调控政策“国五条”要求，各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标，建立健全稳定房价工作的考核问责制度。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。

以福州 市为例，福州市统计局公布的最新统计数据显示，今年1-9月福州市城镇居民人均可支配收入为24460元，比上年同期增长9.2%；而国家统计局公布的最新数据显示，福州市10月份新建住宅价格同比上涨12.6%，这意味着福州城市居民年平均可支配收入涨幅已经赶不上福州住房价格的涨幅。

此前有媒体报道称，南京武汉 、厦门 等涨幅居前的二线城市近期再次被住建部约谈。而这次约谈后，地方政府迅速出台调控新政。

有专家表示，重点二线城市在年底政策频频加码，源于对年内房价调控的不自信。此类二线城市面临的问题基本一致，多属于各省的省会城市，城市楼市供不应求矛盾凸显；市场看涨预期浓厚，房价上涨背后的预期推动效应明显；在国家统计局的房价指数排名上，在环比或同比数值中均较靠前。此类城市的相关政府部门面临较大的控制房价工作压力，这涉及到年末政绩的考核。此次政策加码，属于各地政府间的暗暗较量，谁也不想让其所在的城市房价进入涨幅排行前10名，因为这样会招致中央及住建部的“格外关注”。

“为了确保完成房价调控目标，各地调控态度出现分化。从目前的情况来看，一线城市以及部分二线城市要实现其控制目标存在较大的难度。”谢逸枫表示。

新政难降房价

“武汉、南昌 等七地跟进的楼市调控新政，俨然是一线城市调控的综合‘翻版’，毫无新意。但与一线城市的调控新政的力度比较，武汉、南昌等地的新政有明显的缩水，主要是延长外地购房者社保、个税缴纳年限与提高二套房贷首付。”谢逸枫说。

谢逸枫分析称，在二套房贷政策方面，一线城市基本都明确了二套房首付由六成提升至七成，武汉、南昌、厦门、南京、长沙 则只表示会抓紧研究或进一步提高，何时提高、提高多少均未明确。

在限购政策上，一线城市对非本市户籍居民需提供的社保年限也更长，例如广州规定购房者需前5年内在该市累计缴纳个税或社保3年以上，上海的规定是3年内累计缴纳2年以上，而武汉、南昌和厦门、沈阳则明显弱一些，南京、长沙、杭州 则根本没提限购。

从限价政策上看，南京、长沙只讲合理定价，武汉、南昌、厦门、沈阳四个城市有的提到，有的未提，只有杭州表示从严控制房价上涨过快的楼盘。

“调控房价目标不再如年初提出的那么强烈。比如14个地方调控政策，仅一个城市提到调控房价目标。新国五条政策规定的房产税扩容与个税20%及二套停贷的政策，没有一个城市的地方政府愿意实施与推进。”谢逸枫说。

谢逸枫分析称，年末楼市可能因政策基调的从紧而转入平淡，全国整体房价涨势可能有所放缓。未来陆续出台的加码调控政策，给楼市最大的影响在于购房者转向短期观望，稳定了市场预期，给市场传递了一种坚持楼市调控不动摇的姿态。此外，房企也会放慢推盘速度，商品房成交量也就跟着放缓，调控房价的效果就达到了。

严跃进指出，这些政策从年末来看，是可以抑制住房价。政府在供需两端的管制功能上是强大的。首先在供给端上，对于高价盘的预售证发放可以用行政方式设卡。其次在需求端上，可以在二套房贷、外地人口购房资格等方面设卡，一旦供需受到管制，此类房价将得到行政性的打压，实现房价环比零增长的目标在年末有望实现。

“但此类政策应理解为救急政策，政策灭火功效并不能真正解决房价平稳发展的作用。”严跃进说，由于城市供求矛盾并没有真正解决，供给量受开发周期影响，需求量方面，刚需转向刚改的空间仍较大，这两个因素在短期内不能有效解决；房价存在报复性补涨的规律，今年打压的房价，可能会在明年继续强势反弹。

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