北京楼市11月：“面粉面包”供量创“双高”
依据北京市土地整理储备中心官网显示数据统计：2013年11月，全市共出让各类土地34宗，比10月多15宗。总规划建筑面积432.4万平方米，单月土地出让金达407亿元，环比分别增长189.6%和381%，上述3项指标均为今年以来的最高。34宗土地中，18宗为住宅用地，总规划建筑面积315.6万平方米，环比大涨431.3%，也创下2013年内新高。
“面粉”加紧研磨，“面包”的出炉量也在增多：据不完全统计，11月，北京共有25个住宅项目入市，7个为纯新盘，另18个是老项目后期。共新增房源7756套，环比大涨24.1%，这一点上也是今年前11个月以来的最高量。预售许可面积达70.6万平方米，环比增长8.3%。
土地市场活跃始终卖方有心买方有意
亚豪机构副总经理任启鑫认为：“活跃”是今年北京土地市场贯穿始终的关键词，其主因是为弥补2011—2012年因土地出让不足而导致的房源供应短缺。而年底不但没有“扎紧”土地的口袋，反而又敞大了袋口多拨了一批住宅用地入市，则很大程度上是要兑现年底前供应2万套自住型商品房的承诺。经记者粗略核算：截至目前，已成交的4块配建有自住型商品房的宅地上，未来可建成的自住型商品房面积已达到135.2万平方米。而土储中心官网上挂出的6块“正在交易的经营性用地”中，还有1宗集中建设自住型商品住房的用地正在交易，规划建筑面积约34.7万平方米，即将在本月出让。按此计算，今年结束前，自住型商品房累计供应面积有望突破200万平方米，基本能够完成计划。
“国土局搭台，开发商唱戏”—土地的批量供应也获得了房企的积极“捧场”—回顾前11个月每块土地—特别是宅地的交易过程，几乎每宗都有数家“参竞”，几块地理位置较为靠近市区的优质地块甚至出现“白热化”、“戏剧化”的竞争过程。任启鑫分析：北京土地市场中出现这样的情况属正常，且之后这种情形或会愈演愈烈。主要是由于北京特殊化的城市地位，使其在各大房企的全国布局版图上都会是“红圈里的星”。但由于土地的不可再生性，和多年来随着发展不断外扩的“郊区化”供应特性，北京的宅地格外稀缺。因此一旦有北京的居住用地出让，再遇上位置相对近核心区的，众房企必然闻风而上。另外，去年下半年以来市场的向好，房价的稳升，也让很多开发商“攒足”了拿地的钱，这也是保持今年土地市场始终火热的根本，和助推数块高价地成交的燃料。
同时，自住型商品房的出世虽能惠及于民，但从另一方面也会垒高普通商品房的楼面价。以华远取得的大兴孙村地块为例：刨除保障房后，楼面价达1.7万元/平方米，已逼近区域内现售价；而两宗朝阳东坝地块楼面价则高达5万元/平方米左右，甚至超过目前区域在售项目价格。日后，商品住宅市场分化趋势将更为明显。
“新京七条”推滑成交，中低端项目扛大旗
11月，北京商品住宅共实现成交7370套，面积78.58万平方米，环比分别出现21.3%和15.8%的降幅。
对此，任启鑫认为主要是受10月底颁布的“新京七条”影响。虽然新规内容上主要是对以往政策的强调与完善，但透露出了政府坚定调控不动摇的决心，其改变房价继续上涨的市场预期导向意图也很明显。这直接降低了直到目前的市场活跃度。
除此之外，自住型商品房的切实推进和即将上市，也转移了部分客群的关注。首个摇号的恒大豆各庄自住型商品房项目御景湾，11月30日上午10：00整开放申请。短短数小时内，能应对10万人登陆的报名网站就一度瘫痪。可见“”的魅力之大。北京市房地产业协会秘书长陈志早就预计到：“比周边项目单价便宜1万多元的价格太具有诱惑力了，自住型商品房将会起到明显的平抑房价作用。”
从11月的成交特征来看，中低端项目仍稳扛主力大旗。据亚豪机构统计数据：11月成交房源中，单价1万元—2万元/平方米的产品占近半数，而如果将单价放宽至3万元/平方米，在这个范围内的产品成交占比则高达78%。成交排行也能佐证：11月单月成交排行前十名的项目中，单价不超过2.5万元/平方米的占据了八席。
任启鑫告诉记者：“4万元预售禁令”让目前市场中的高端盘几乎绝迹，这是中低端产品“无敌手”的最直接原因。而一旦明年这一禁令中止，成交特征会出现新变化。
避未来竞争继续推盘12月成交或再“翘尾”
与往年一过10月，项目就纷纷“平淡拖过年”不同，今年尽管很多房企已提前完成全年业绩，却仍没放缓推盘节奏的原因，经任启鑫分析是：为避免与今年出让的自住型商品房用地项目在明年“迎头相碰”，因此他们才“错峰”，在今年就不遗余力地积极面市。另外值得一提的是，11月的新开盘中，商住项目表现抢眼—共6个。且单次推盘量不少，总计3151套房源，占总供应量的四成还多。
从上月开盘项目报价情况看，11月，价格快速上涨的势头已不再强劲，多数都以平价或微涨入市：如位于通州的润枫领尚，此次为第三期产品，报价为2.6万元/平方米，相比9月开的第二期只涨了4%；同样到地处通州的华远铭悦世家，报价2.2—2.3万元/平方米，基本与上期持平；大兴区的纯新盘众美城则以1.65万元/平方米搜首亮相，在同区域内几乎是“垫底价”。
任启鑫表示：年底北京住宅市场价格开始不再“攀险”而“走稳”，一方面是由于住建委“年底前涨价项目一律不批；不允许捆绑精装，取什么证卖什么房”的闭门会议精神。这会迫使部分计划在今年上市的项目延期开盘，而若按原计划，就只能降低定价；另外，从开发商主观方面说，选择在年底入市的项目，多以高周转、多走量为目标，平价入市主动性较高。而不“浮夸”的价格，也直接导致部分项目被拥抢。如11月27日开盘第二期的葛洲坝·紫郡府，推出433套房。参与摇号的人数却有2100余人，房源与蓄客比高达1:5；京投万科·西华府的540套房源，则更惊人地引来了3861个客户。任启鑫预计：如开发商的平和心态无变化，继续保持平价，12月份的成交也会“淡季不淡”，甚至或将再创一个小高峰。
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