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中国楼市泡沫面临“钙化” 或引发恐慌性抛售

https://www.biud.com.cn 2013年12月04日13:01 家居装修知识网

香港《南华早报》中文网近日刊载《为何不宜预测中国楼市泡沫何时爆破？》，文章指出，任何的预测都基于一定的假设和所输入的变量，而那些又都是可变的，因此指出泡沫存在与准确预测泡沫爆破的具体时间是两码事。所以纵然察觉到中国楼市泡沫存在，在一个较宽的时间区间内准确地指出爆破的时间点也是困难的。

文章摘编如下：

当前中国的形势可谓是经济坦荡荡，楼市长戚戚。

实体经济不断扩张，预期生产要素在未来20年里可以持续地增加，上升态势明显。

而在楼市，物业产权私有化无疑是中国改革开放后的一项重大举措：内地中产阶层的财富积累大抵都离不开购置或投资住宅物业，私有住宅已是中国市场经济的核心内容之一。但当地房价毕竟已飙升了十年。纵然持多头者还盼其升，持空头者则盼其跌；房价明显高于工资和经济增长，购房自住的消费意欲下降，供应却反之增加。供销不平衡的现象折射价格已经失去了平衡供应与消费的作用，而消费下降的同时空置的住房却不断增加。

看到他人投资楼市，另一些的投资者便蜂拥入市，形同羊群效应。又当上升的趋势被市场人士普遍接受，投资者对过去的认识反映到主观行为，心理因素更进一步推高了房价。

资产泡沫是在偏离内在价值的不合理或不可持续价格上升的交易状况。当前，不少国内和海外的分析都认为中国资产泡沫严重。

本来，实体经济增长，货币供应也会随之扩张。但若货币扩张快于经济增长，通胀就会来临。过去多年超宽松的货币供应衍生了当前中国的房价高企；资产价格上涨产生的财富效应令消费增加；但泡沫伴随着高价格与不合理的高成交量，导致售前和售后房产的闲置，却反映了资源错配。一旦泡沫爆破，资产价格迅速下滑，家庭开支减少，企业盈利降低并增加拨备更导致裁员，进一步削减消费。

资产泡沫爆破见诸于不同的经济发展时期：美国在上世纪三十年代的大萧条发生在该国国力上升期的资产泡沫破灭以后。而2008年诺贝尔经济奖得主保罗·克鲁格曼所写的那本名为《萧条经济学回归和2008年危机》的小册子谈到上世纪90年代日本掉进了经济陷阱时称：“正当西方人开始把日本当回事的时候，日本经济增长的神话岁月却结束了。”

现在中国的经济增长条件要比当年日本的为好，主要是扩张的活力和能量仍然较强。但房价高企以及增长型衰退，如产能过剩却又是不争的事实。

不久前结束的中共十八届三中全会强调“建立统一开放、竞争有序的市场体系”。市场力量像一只无形的手；而政府干预则是可见的行为，可以把市场失调纠正过来。

资料显示，中国70个大中城市中有69个城市10月新建商品住宅的价格同比上涨，北上广深的同比涨幅更均超过20%，泡沫有“钙化”的可能。

房价已经脱离了经济基本面，但只要货币供应增长有序以及增收房产税，预期房价升势会出现变化。又由于房价过高，只要出现实质性的调整，就可能出现恐荒性的抛售，并有崩盘的可能。

然而，任何的预测都基于一定的假设和所输入的变量，而那些又都是可变的，因此指出泡沫存在与准确预测泡沫爆破的具体时间是两码事。

道琼斯理论认为价格升降的趋势在没有相反信号出现前可得以延续。一般来说，楼市的周期长于股市。因此，纵然察觉到泡沫存在，在一个较宽的时间区间内准确地指出爆破的时间点也是困难的。

但是，不可预测时间点并不等于不存在。过去，各国所经历的泡沫大多是未能准确预测或正确预测不为多数人所接受的，但并不等于那些泡沫不存在；而被及时防范的泡沫却又早已被人遗忘了。

当前中国楼市的情况与世界各地历史上曾经发生过的故事没有什么两样，而对于新兴市场的投资者来说，需要的更是“战战兢兢，如临深渊，如履薄冰。”