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全国小产权房房价上涨官方:不存在“转正”可能性

https://www.biud.com.cn 2013年12月05日16:02 家居装修知识网

小产权房“转正”的风声再起，全国各地的小产权房房价迎风上涨，引来国土部与住建部联合重拳打击。这种做法是否在表面上抠三中全会决议的字眼，而实质却背离了三中全会的精神？

11月22日，国土资源部、住房城乡建设部下发紧急通知，要求各地全面、正确领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施，坚决遏制最近一些地方出现违法建设、违法销售“小产权房”的问题。对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要严肃查处。次日，北京昌平区就清理一处建筑面积超过1万平方米的小产权房项目，近5个月以来，北京共清理近400万平方米的小产权房。这是官方又一次明确强调小产权房不存在“转正”的可能性。

国土部与住建部为什么要大张旗鼓地打击小产权房？因为中共十八届三中全会提出了城乡建设用地将同地同权、同价，决议明确将建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。利好使得小产权房“转正”的风声再起，全国各地的小产权房房价迎风上涨，北京通州最大的小产权房项目——太玉园小区10天之内每平方米上涨近千元。

在这种势头之下，且不说中央政府明示或着暗示小产权房可以转正，哪怕仅仅是无所作为，都会助涨小产权房的价格上扬、新建项目的放量增长，让越来越多的资金将进入小产权房市场。尽管在现有制度框架下，小产权房缺乏法律保障，但越来越大的规模会形成庞大的利益群体，令小产权房的僵局越来越难解。据统计，现在全国已经有60亿平方米的小产权房，大约是2012年中国全年新建商品房的1.5倍，小产权房的规模已经不可小觑。

基于对此种趋势的判断，国土部与住建部联手发文、打压小产权房的行为也就不难理解：不管最后的政策怎么变，在此之前小产权房的规模最好不要扩大，也不要让现有的小产权房主拥有太多的议价能力和较高的预期，只有这样，政府在制定小产权房政策时才能有足够的腾挪空间。

“小产权房”挡了谁的财路？

典型意义上的小产权房，一般是指在农村集体所有的建设用地上盖的商品房，它的特殊之处就是在于土地的属性有别于所谓的“大产权房”。《土地管理法》第4条规定中国“实行土地用途管制制度”，将土地分为农用地、建设用地和未利用地，所有的建设用地和未利用地由国家所有，大产权房即是建在国有建设用地上的商品房，拥有完整产权和房产证，可以转让、出租、抵押等。

而农用土地则归农村集体所有，又区分为农村建设用地(农民宅基地和乡镇企业用地)和耕地等，农用地的转让、出租仅限于农村集体内部。所谓的小产权房违法违规，正是指在农村建设用地上建了商品房，不卖给本村人，而卖给了本集体之外的农民和城里人，事实上，这些大批量建成的商品房，也只有城里人才能消化，本村居民根本没有意愿和实力去购买。

土地用途的管制，也形成了事实上的身份歧视：农民可以购买城里的商品房(大产权房)，而市民却不能购买农村的商品房(小产权房)。

那为什么政府还要打压小产权房？简而言之，就是小产权房“挡”了地方政府的财路。现有的土地管理制度要求，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，并且只能向政府购买。在城市的扩张过程中，国有的建设用地短缺，需要从农民手里征用集体土地变成国有土地，再出让给国有建设用地使用人。《土地管理法》规定，只有县级及以上政府才有权力将农用地(包括集体建设用地)转为国有建设用地。低价从农民手中征地，再高价卖给房地产开发商，成为近十几年来政府赚钱的主要方式，近几年年均收益近3万亿，占政府总收入的30%以上。

但是开发商不通过政府，直接和村集体或农民做交易，在村集体土地上盖房子，再卖给购房者，这不仅让政府少了两笔收入(土地出让金和房地产税费)，还冲击了正常的房地产市场。如果放任这种情形不管，政府低买高卖的一级土地开发的生意势必会每况愈下，将严重危及财政的可持续性。显然，这是不可容忍的。