招商地产融资拿地 高周转发力二线城市
为冲击房企第一阵营，招商地产最近动作频繁不断。
融资方面，12月5日午间，招商地产控股子公司招商置地已启动境外融资通道，宣布发行5亿美元债券。此前的11月28日，招商地产65亿元A股再融资方案获得证监会受理，招商地产董事会秘书刘宁透露，该项融资方案将会在明年一季度出结果。
在拿地方面，招商地产前三季度耗资142.73亿元获取13宗地块。今年11月，招商地产就豪掷52.69亿元，在佛山、烟台、重庆、成都等地购得土地使用权。
高周转方面，招商地产今年3月份在苏州拿了一块地，10月31日开始销售，总共只用了7个月的时间。
“招保万金”是中国股市中最具代表性的四大地产龙头股。目前，招商地产已经被万科和保利拉开了距离。最近招商地产频繁的动作表明，他们正试图恢复狼性和野心，重返一线阵营。只不过，这次他们要通过拓展二线城市，来实现这一目标。
布局二线城市
“避开一线城市白热化的竞争，把注意力放在二线城市。”刘宁说，公司整体战略是“守住一线城市，拓展有潜力的二线城市，非常谨慎去三线城市。”刘宁解释背后的原因是考虑到一线土地供应越来越少，竞争激烈，地价相对较高，避免在一线城市去“硬拼”。公司判断二线城市发展空间巨大，所以考虑在现有的基础上去拓展布局。
“这是我们业务拓展的新考虑。”刘宁解释，从产品结构来说，希望更多元化，加速扩张。刘宁认为，只要在这些城市开发好一两个大盘，占据第一的位置，足够招商地产发展。
此外，刘宁向中国房地产报证实，将加大在综合工业区、海港新城及潜力城市的布局。
这种重心的转移正是招商地产眼中的潜力城市，从招商地产今年新进入的城市不难发现这种变化，郑州、西安、武汉、南宁等。这种关注更倾向于城镇化、产业集聚、高铁枢纽、人口红利受益城市。
“我们现在26个城市有项目，有4个是招商置地的城市。A股有22个城市，如果这22个城市能够深耕，要不要新城市都不重要。”刘宁说。
在她看来，只要在这些城市开发好一两个大盘，占据第一的位置，也足够招商地产发展。
刘宁表示招商地产拿地的第一大原则是：深耕现有的城市，不轻易拓展全国其他城市。
盘点2012年，招商地产通过合作、收购等多种方式，主要在深圳、天津、北京、上海、佛山、青岛等11个城市新增18个项目，获取项目资源391万平方米，土地款157亿元。
2013年前11个月，也新增近20个项目。主要城市分布在：大连、昆明、镇江、苏州、佛山、宁波、南宁、烟台、天津、杭州等，基本上形成了环渤海、长三角、珠三角、西南地区的全国布局。
“拿地规模跟别的公司比，可能会激进一些，但我们成本控制很好，没有拿过一块地王，土地成本都在3000元/平方米出头。在土地获取环节控制了风险。”刘宁告诉中国房地产报记者。
但根据山西证券的研究报告，招商地产今年平均楼面地价为4695元/平方米。根据平安证券分析师周雅婷的报告，招商地产平均拿地楼面价高达6188元/平方米，较2012年拿地均价4218元/平方米高出一大截。
千亿扩张挑战
今年4月，招商地产明确提出了2018年要实现招商地产“千亿销售、百亿利润”的战略目标。此前，这一目标的实现时间是2020年。
“要实现这个目标，在2013年400亿基础上，2018年以前年均保持20%的增长就能实现，这不是特别难。”贺建亚在接受媒体采访时如是说。
但实际上并非如此简单。
回顾过去几年，2010年销售额143亿元；2011年销售额210亿元，同比增长47%；2012年销售额363亿元，同比增长73%；2013年预计销售额400亿元，同比增幅仅在10%左右。即便按照山西证券预测的420亿元销售额，同比增长也不过16%。
除此之外，招商地产千亿扩张的目标还将受到政策风险、公司转型以及管理能力的考验。
政策上，一位熟悉招商地产的人士分析，招商地产以深圳为大本营，成长之初受到制度与政策的利好面影响，在当时深圳的“房改”、商品房市场逐渐发育等利好情况下，先进入中国楼市往往能得到第一桶金。
但这种企业成长中的高增长空间并不可持续，而会趋于饱和。尤其在随后东南沿海楼市逐渐盛行的时代，招商地产跳出华南市场进行全国扩张，地缘与市场优势已不如以前。
在上述业内人士看来，招商地产在楼市调控的洗牌中抗风险能力下滑。融资、拿地等节奏被楼市调控打乱。这也表明，公司层面对政策的预计是不足的。
转型方面，这家央企背景的地产巨头开始从严格追求高利润的效益优先模式向规模与效益并重的快速高周转模式转型。招商地产表示未来中低端产品占比将继续提高，并将通过产品标准化设计和建造，加快周转，力争大部分产品在拿地之后9个月内实现销售。
“在逆市中如果没有魄力，很难发展。”刘宁认为。
为了支持转型，招商地产一面启动国内A股的增发，一面在香港购壳上市。“尽快利用招商置地这个平台进行债务融资的研究及尝试”。
贺建亚认为，招商地产母公司招商局对招商地产的支持，也是转型的有力保障。例如，招商地产旗下的商业地产将逐步金融证券化，招商局集团旗下的招商资本和招商证券的私募产业投资基金都能为招商地产的商业地产提供强有力支持。
在管理方面，招商地产同样面临着考验。细数目前几大行业地位没落的企业，几乎与高管调整带来的业务波动有关。自贺建亚2011年起担任招商地产总经理之后，他强调的“狼性特质”在近年公司管理转型方面表现突出。
招商局集团也从2011年开始加大对招商地产的支持力度，招商地产在提升管理水平的同时，还进行了战略管理研究、进一步流程再造、优化ERP建设、推广全面风险管理等一系列工作。
接受媒体采访时，贺建亚介绍了为何招商地产能够快速转型：
首先，标准化产品体系已经建立。此前拿了地才开始研究定位，才开始设计；现在拿地时我们已经知道用什么样的产品打向市场。
其次，除了买地权利仍在招商地产总部以外，地方公司有权决定项目开发的所有事项。
最后，有配套的激励机制。
但这些管理措施能否奏效还有待考验。尤为值得注意的是，招商地产在2013年布局城市达到25个、新增项目18个，这对于招商地产异地多项目管理开发的能力带来了考验。
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