房企欠缴土增税风波 18年前优惠被指不应再延续

央视近期关于房企8年来共“欠缴3.8万亿元”土地增值税的报道令舆论一片哗然，在税务总局介入后，“欠缴”争议已告偃旗息鼓。但是羊城晚报记者注意到，在税务界，围绕土地增值税征管问题的讨论及建议仍在继续。近日，在业内人气极旺的中国会计视野论坛上，一则名为“云中飞论土地增值税”的帖子在业界迅速传播。值得关注的是，该帖作者“云中飞”对土地增值税征管和政策提出建议：取消土地增值税“20%加计扣除”优惠政策，同时给予该优惠政策一个过渡期安排，如此即可把房企整体未交的3000亿—7000亿元规模的土地增值税很快征收上来。

当年优惠政策已不合时宜

土地增值税“20%加计扣除”的政策，是指现行《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中第七条规定，房地产企业计算增值额的扣除项目有六项，具体是：取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金等等，其中第六项规定，可按取得土地使用权所支付的金额和开发成本各加计扣除20%。

有税务界“老行尊”介绍，自1994年开始执行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中并无相关优惠条款，但在1995年发布施行的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》中增加这一优惠条款。这是基于当时特定时期鼓励和促进房地产业发展而制定的优惠政策，这在当时特定时期内确实起到了促进房地产业发展的作用。

但是，经过多年的发展，房地产业已经成为高利润、高回报的产业。因此，近年来在税务界已有呼声，在国家数度对过热发展的房地产业进行调控但房价仍居高不下的形势下，再延续“20%加计扣除”这一18年前制定的扶持房地产业发展的税收优惠政策明显已不合时宜，应该取消。

土增税税制被指太复杂

据羊城晚报记者的了解，“云中飞论土地增值税”的作者来自广东税务界，其在帖中同样表达了这一观点—“关于20%加计扣除政策是以前房地产市场低迷时对房地产企业的优惠政策，现在这个优惠政策到了要取消的时候了。”同时，他还针对此次央视关于土地增值税征管存在漏洞的报道，提出了一个值得关注的建议。

“云中飞”认为，从国泰君安的研究结果和测算看，全国房企整体未交土地增值税可能仅在3000亿-7000亿元的规模，没有3.8万亿元那么多，当然想搞清楚具体数据，需要国家税务总局向各地做土地增值税税源调查。对于这部分房企整体未交的土地增值税，国家税务总局完全有能力征收上来。他为此献策“一个简单的办法”，即：取消土地增值税20%加计扣除政策，然后给予一个过渡期安排，在过渡期内，房企可以享受20%加计扣除政策，之后就不得享受。于是，房企为了最后享受这个20%加计扣除优惠政策，就会积极地进行土地增值税的清算，这样，很简单地就可以把这3000亿-7000亿元的土地增值税征收上来。

“土地增值税的税制过于复杂，把征纳双方都弄得筋疲力尽。”因此，“云中飞”建议：未来土地增值税改革的方向应该是：把土地增值税改为消费税，按销售收入征收，税率在5%-10%之间，仍由地税部门征收。

不论业界围绕央视此次报道展开讨论的结果如何，目前可以肯定的是，经此风波后，土地增值税政策和征管中存在的问题已受到全社会的关注。业内普遍预计，明年国家税务总局将会以更大力度来加强对土地增值税的征管。

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