京城二手房市场“临时过冬”

如同近日的天气，北京的二手房市场阴霾笼罩。

对于这个冬天的楼市而言，房价高企，贷款支持力度降低，购房成本增加，以及对未来楼市调控下房价将有所下降的预期，使得往年经常出现的年底翘尾行情，在今年很难出现。

近期，各大中介机构均发布了其月度研究报告，报告显示北京年底二手楼市预期普遍悲观。从伟业我爱我家(博客,微博)公布的成交数据来看，11月份新增买房客户登记量环比上月减少了近一成，带看量环比上月减少了15%，购房人群观望情绪日渐浓重。

这似乎也预示着二手房市场将真正“入冬”。不过曾被认为是降房价“利器”的20%个税政策，却并没有发挥出其本身的作用。据记者了解，这一政策从实施以来，基本被中介机构的“避税法门”消解，影响甚微。

“二手房市场年底的降温只是暂时的，而20%个税政策被消解，则意味着二手房价格出现实质性下降仍需时日。”业内一位分析人士指出。

20%个税遭“避税”

“个税的问题，您不用担心，我们可以帮您避税，最后您需要缴的个税也不过就是4、5万块钱。”近日，记者以卖房业主的身份向中介咨询时，北京海淀区学清路附近一家中介机构经纪人对记者表示。

这位经纪人表示，按照北京二手房交易中的惯行办法，买卖双方签订的合约价格为实际的成交价格，而在住建委进行网上签约时则会以官方的区域最低指导价为准确定网签价格。由于最终的税费缴纳以网签价格为基数，因此采用这种“阴阳合同”的办法可以最终实现少缴税的目的。

以北京市海淀区学清路一套98平方米的两居室为例，目前市场价格普遍为45000元/平方米左右，总价约440万元。而该地区的过户最低指导价为20000元/平方米，因此总价仅为不到200万元。

“这样算下来，您当时购房价格为180万元，现在以200万元出售，个人所得仅20万元，20%的个税也就是4万元，这个价格购房者就可以承担，根本就不需要您承担。”这位经纪人对记者表示。

不仅缴税基数可以有所降低，按照政策须严格执行的20%个人所得税也可以通过种种方式进行抵扣。

“按照北京市的相关规定，银行利息、装修费、本次交易营业税、上次交易的契税等都可以折抵购房差额20%的个税。”21世纪不动产分析师张磊如是说。

上述海淀区学清路门店经纪人告诉记者，这一门店此前曾经成交过一套“满五年但不唯一”的二手房。按照区域最低指导价，该房源的网签价格为200万元，原购买价格158万元，扣除银行利息、装修费、本次购房营业税、上次购房契税等项目，最终的差额为2.8万元，需要缴纳的个税仅为5600元。而按照以前全款1%的执行标准，此房需缴纳的个税为2万元。

“目前差额20%的个税在执行层面的确可以通过种种方式进行抵扣，这在原来二手房交易的税费缴纳过程中是从来没有过的。”一位业内人士表示。

因此，在这样的政策执行下，在报价方面，除了急需卖房改善的部分业主愿意主动降价外，大部分业主的报价并未出现明显松动。

最新数据显示，11月北京二手房网签总量为11355套，环比上涨5.2%，同比下滑21.4%。而在成交价格方面，据中原地产市场研究部统计，11月北京二手房住宅成交均价30516元/平方米，同比增长27.16%。

二手房市场入冬

“最近市场情况确实不好，我们一个门店37个经纪人，11月份只完成了35000元的业绩。这在近两年内都出现过。”一中介门店经理告诉记者。

“目前二手房成交量下降的主要原因，一方面是三中全会后的政策预期，另一方面是市场因素，因为房价实在太高了，预计这种影响还会持续到年底。”链家地产副总裁林倩对记者表示。

按照林倩的分析，11月份以来，市场的观望情绪加重，新增供应和需求都出现了环比下降，尤其是需求降幅更为明显。同时，各商业银行房贷的放款周期拉长，对改善群体的购房行为产生了直接影响，成交难度加大，成交量上涨受限。

此外，银行放款周期拉长的信贷因素也是二手房成交量维持稳定，难以出现上涨的主要原因。据记者了解，从目前银行的放款周期看，大多数银行的放款已经安排至明年1月，导致部分购房者被迫选择推迟入市。

“预计12月的成交水平也难以出现明显起色，年末市场稳中偏冷。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，四季度以来因各大银行放贷额度紧张，房贷利率提高，而给购房人造成的贷款难度增加，购房成本抬高等困难，使得部分资金实力有限的刚需人群不得不暂缓或取消购房计划。

除了政策因素，自住型商品房年前入市对于周边二手房市场的影响则更为明显。11月末首个自住型商品房恒大御景湾进入摇号报名阶段。而从该项目所在地豆各庄及其周边区域中介门店的反馈看，周边许多刚需购房者都参与了摇号，而购房者购买二手房的诚意明显降温。

对于自住型商品房的入市会短期内对二手房市场造成冲击，这已经成为业界的共识。“随着自住型商品房入市，供应量增大后，一定程度上将分流市场需求。短期内买卖双方的博弈将进一步加深，年前成交量将继续维稳。”胡景晖认为。

链家地产市场研究部张旭认为，这种影响目前来看还只是短期效应，长期影响可能会比较有限。与需求量相比，供应量比较有限，一旦该区域的摇号和分配完毕，项目对区域内市场供需基本面将难以产生影响，市场将恢复到以往正常水平。

“由于大部分二手房小业主对市场的反应较为滞后，所以一般来说，在交易量连续下跌3个月以上，房价才会出现松动迹象，11月份北京二手房市场成交量刚刚出现稳中有降的苗头，所以房价在未来两三个月里仍将惯性上涨。”胡景晖表示。

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