地产私募海外置业:机遇还是风险?
“去海外买房”正在成为中国投资者关注的热点，私募机构也参与其中。报道称，美国房地产市场的持续复苏，引发中国投资者的浓厚兴趣，这其中除了个人投资者，还有来自中国的房地产私募基金。最近，一个包含9个项目近2600套出租式公寓的收购大单，在休斯敦被中国私募基金盛世神州美元基金与美国合作企业联手收入囊中，12月10日交割完毕。
据第一财经日报报道，在此之前，盛世神州美元基金已经在美国收购了400多套公寓，其中176套在亚特兰大，252套在休斯敦。
今年以来，美国房地产的复苏已成事实。美国房地产经纪人协会（NAR）的数据显示，2006年7月美国房价的中位数达到了泡沫顶端23.04万美元，2011年7月这个数字下跌了25.7%，而今年美国房地产市场持续复苏，7月的房价中位数水平已经超过22万美元。
美国房地产的回暖行情，吸引众多基金和机构的目光。今年2月，万科集团(万科蓝山万科幸福汇)与素有“美国头号房企”之称的铁狮门公司签约，合作开发旧金山富升街201地块，首次进军美国。6月，SOHO中国（00410.HK）实际控制人潘石屹、张欣夫妇牵头的一家财团，以7亿美元价格购得纽约通用大厦40%股权。
近期，绿地集团在纽约布鲁克林投资公寓的消息也不胫而走。复星国际也以大手笔7.25亿美元买下了曼哈顿地标性建筑。据RealCapital的统计数据，中国今年在美物业交易额已经从2011年的11亿美元增长到了17亿美元。
在美国房地产的这一波触底回升行情中，一些城市还出现了中国房地产私募基金的踪影。
“休斯敦最近火极了。”日前，盛世神州美元基金董事长张民耕在北京接受采访时说，由于项目已经谈妥，本月初他们的团队去往休斯敦做尽职调查，有些人只能住在机场旁边的酒店，因为“城里的酒店全满了”。
张民耕说：“盛世神州美元基金之所以创立，有三个方面的原因：房地产经过十年的发展，其金融属性日益突出；2007年，中国合伙企业法出台；受美国合作方合组基金建议的影响。其中，第三个原因尤其重要。”
在张民耕看来，中国人自己在美国买房，作为自住是不错的选择，但作为投资是不可取的，如果私人单打独斗，经营成本、维护成本、税务成本都将非常高。
最近在休斯敦收购的2600套公寓，盛世神州美元基金选择与本土开发商、经营商进行紧密合作，采取双GP结构，前者出资80%左右，后者出资20%左右。双方资金一般占项目总投资额的30%左右，另外70%则从美国本土银行贷款。
对于投资美国，张民耕的看法是：“在全球经济不景气的情况下，别的地方挣钱可能比美国更难，在美国别的行业可能比房地产更难，所以钱都扎堆到了美国的房地产业。”
在中国的地产大佬中，持有类似观点的，还不止他一个。今年5月，富力地产(富力又一城富力盛悦居)（02777.HK）董事长兼总裁张力接受采访时曾说，作为沉淀了十年的房地产企业，现在其实是走出去最好的机会，他坦言目前富力地产也有进入美国投资的打算，已经考察了不少项目，“要搞就搞大的，投资起码十几亿美元的。”
中国企业投资美国的话题已不新鲜，疑问在于，投资美国房地产，机遇和风险几何？
2012年11月，瑞士信贷公司亚洲区首席经济分析师陶冬在公开场合分析称，美元已经进入了一个中期的上升期，美国的房地产处于在这一代人一辈子只能遇到一次的大底局面。
对于今后美国房地产市场的走势，2013年诺贝尔经济学奖得主、曾于2005年下半年预言美国房地产出现泡沫的罗伯特·席勒（RobertShiller）的看法是，从美国范围看，房价是适当的，他目前并不是很担心楼市泡沫。席勒称：“我们刚刚经历美国史上最大的房地产泡沫，所以我预计在我有生之年不会出现第二次。”
盛富资本国际有限公司CEO黄立冲表示，2008年次贷危机后，美国很多城市房价下跌，除了纽约、旧金山等地由于有全球化客户跌幅不大外，二三线城市均跌幅很大，有些城市的房价几乎跌成了土地的价格，因此，从目前来看，复苏后的美国房价整体还在向上走。他认为，投资美国物业，关键点在于租金要跑赢贷款成本，从而获得杠杆。
不少人都看好此时进入美国房地产的时机，但对于赴美投资，也有人认为，就房地产而言，在国内的投资回报率更为可观。正在涉足“另类投资机构”的华强资本CEO艾晓峰认为，美国楼市有点触底反弹迹象，通过购买公寓进行出租获取回报，这种方式是恰当的，但他的想法是，“长远来看，赚快钱在国内”。
“美国房价的上涨周期一般有7~10年，只要在这个之前退出就没问题，而且美国市场交易也是极其频繁的。”对此，张民耕有自己的计划，即基金五年期满后，可能选择卖掉全部物业，也可能进行财务重组。
另据报道，最近新发布的《中国豪宅报告》显示，财富品质研究院共调研了340位豪宅业主，分布在全国29个主要城市，身价普遍在1000万元以上，其中身价超过1亿元的有86位，占总调研数量的25%。
报告显示，中国富豪普遍认为超过3000万元的房产才可以称为豪宅，另有12%的被调研者认为总价超过1亿元的房产才能算做豪宅，其比例远远大于目前亿级豪宅的实际比例。然而在面临购买豪宅的具体问题上，中国富豪还是变得务实起来。在被调研的富豪中，普遍认为2000-5000万元价格区间的豪宅价格是他们更愿意购买的，其中有兴趣购买亿级豪宅的富豪只占2%，而且还不是实际购买量。
此外，调研结果还表明，中国富豪大部分具有境外购买房产的想法，并接触过各类境外房产信息，这一比例达到惊人的67%，只有12%的中国富豪表示坚决不会考虑在境外购买房产。
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