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房贷新政下有妙招专业人士:房贷减负5大攻略

https://www.biud.com.cn 2013年12月15日11:09 家居装修知识网

房贷新政实施后，二套房贷首付和利率大幅提高，有银行规定存量客户也要到期上浮利率。不少房奴担心自己的贷款负担从此大大加重。对此，一些银行的专业人士提出了房贷“减负”的建议。

攻略1：

提前还贷是上选

工行个贷中心贷款经理陈先生表示，最好的节省利息办法就是提前还款，让欠银行的钱尽可能地少。他同时指出，对于手中资金并不充裕而且随时都可能有大额支出的借款人来说，在贷款本身负债率并不高的情况下最好不要提前还款。另外，对于房贷已还一半时间，采用本金不变剩余还款利息逐月递减的借款人来说，提前还贷省息意义不大。

此外，贷款人必须了解银行贷款合同中对提前还款的规定。不少银行规定一年后提前还款可以免收违约金，但一年内必须缴纳违约金。违约金的比例也有高有低，有的规定收取不低于实际还款额3个月的利息，有的则收取提前还款额的3%。去年，很多银行将存量客户利率下降至7折时明确规定了一定年限内不能提前还款，否则会收取较高的违约金。

如果不能一次性提前还完所有余款，可选择提前还部分，并在保持月供不变的情形下，缩短剩余还款时间。因为影响贷款利息的因素有三个，除了贷款利率和贷款金额，还有贷款时间。贷款时间越短，支出利息就越少。

攻略2：巧妙选择房贷产品

理财专家告诉记者，贷款者只需掌握一个基本的计息原理，那就是贷款利息=贷款利率×占用贷款资金的时间×占用贷款资金的金额。想节省利息，要么降低利率，要么减少贷款时间，要么减少贷款金额。

比如，常见的还款方式有等额本息还款法和等额本金还款法。前者按照贷款期限把贷款本息平均分为若干个等份，每个月还款额度相同，但其中本金的比例是由小到大。后者每月等额偿还本金，那么贷款利息随本金逐月递减，还款额逐月递减，支出的总利息比等额本息法少。

市场上还有加快还贷频率的贷款产品，像“双周供”等。这些产品还款周期短，适合于收入周期与还款周期相匹配、家庭现金流充沛、对还贷压力不敏感的客户。而“气球贷”等房贷产品，则把一笔长期贷款压缩在较短期限内，相应贷款利率也低。但贷款期结束时，需要贷款人一次偿还较高金额。

攻略3：可选固定利率贷款

专业人士认为，现在第二套房贷款利率必须上浮10%，如果以目前个人房贷基准利率5.94%计算，上浮10%后就为6.534%，假如央行在今年内像某些专家预期的那样继续加息，显然办固定利率房贷更划算。而如果购首套房，若可享受7折利率优惠，时下5年以上个人房贷的基准利率为5.94%，打7折后为4.158%，就算今年加息4次，每次加0.27个百分点，明年执行的贷款利率也才达到5.238%。

攻略4：按月提取还房贷

目前持有联名卡的北京公积金缴存职工可以约定按月提取公积金。职工可视个人情况选择每月一提、每季度一提、每半年一提或者每年一提。专家提醒贷款者，要尽早办理相关手续给自己新增收入来源，每月提取公积金，可以用来还房贷，缓解月供压力。

此外，无论借款人是否提取过公积金，公积金缴存卡是否有余额，都不会影响日后的公积金贷款申请及办理其他事宜。

攻略5：

巧用理财产品省利息

目前各银行还为贷款者推出了相关的理财产品，打理平时的闲钱。贷款客户向房贷账户中存入闲散资金，即被视为提前偿还贷款本金，当日即可从计息基数中抵消，从而实现节省利息。