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房产拍卖免责条款已增多拍卖“饭”更“恶啃”

https://www.biud.com.cn 2013年12月16日15:01 家居装修知识网

岭南山庄、国利大厦拍卖房屋有家归不得揭示——

最近，白云区岭南山庄的部分业主在小区门口“安营扎寨”，引起社会关注。据了解，这批业主于2006年和2008年他们经法院拍卖或变卖购得小区房产,在缴纳了相关费用后已取得房产证。但令众人想不到的是，物管公司以“拍卖前物业费没有结清”为由，不允许业主进入，这一闹就是好几年，至今未有解决。

记者去年曾报道过东园路国利大厦58套房屋的业主被阻止收楼的事件，这批苦主也像岭南山庄的部分业主一样有家归不得。据了解，2010年7月，一位投资者集合数十人一举以9361万元拍下这个58套房屋的整体拍卖标的，之后经过近两年时间才办好房产证。据当时的法院公告，58套房屋中55套为交吉拍卖，3套为不交吉。哪料等房屋业主办下房产证去收楼之际，却遭到不明身份的人士阻挠以及霸占房屋。最终，在法院数次强制执行并出动近百法警的情况下，协助40多名业主收到房屋，但目前仍有10多套房屋尚未回到业主手里。拍卖业人士以及多名拍卖场资深投资者向记者表示，委托拍卖方的“免责”条款越来越多且越来越“恶啃”，竞拍人士的确要打醒十二分精神。

现象：拍得交吉房却也收不到楼

据报道，白云区岭南山庄共有24幢别墅和一栋6层的综合楼，由岭南经济发展有限公司于1991年开发。在2006年至2008年间，吴小姐等9名业主通过拍卖，共买入岭南山庄别墅9套、综合楼5层，并全部交付相关手续所需税费，取得房产证。当业主们对房屋内部装修时，遭遇了几名自称“物管公司”人员极力阻挠并将小区大门封锁，将小区地面挖烂，然后以“拍卖前物业费没有结清”为由，不允许业主进入。“但是拍卖前的物业费怎么能由现在的业主来交呢？”业主们为此多次向有关部门反映情况，但一直没有得到妥善的解决。

东园路国利大厦法拍屋被占则疑似与开发商有关。当时霸占房屋的人士声称是大厦的装修承包商，开发商欠款已把有关房屋抵押给他们，但在法院拍卖房屋前这批人从未声称对抵押的房屋有产权争议。有消息人士透露，国利大厦58套房屋被抵押给银行，由于抵押的房屋被低于市场价拍卖，开发商疑似不满拍卖结果，故此出“法术”阻止新业主收楼。

分析：欠费需自行查明碰上讲理物管好说话

据一位拍卖业人士透露，通常来说法院拍卖公告会把欠费多少在公告或者拍卖现场宣布，竞拍人心中有数，但有时候法院公告只是笼统表示标的可能存在欠费，若竞拍者不留意，竞拍成功后才发现原来踩到巨额物管欠费的“地雷”。据了解，一般物业管理合同规定逾期未缴物业管理费按日千分之三缴纳滞纳金，像岭南山庄那样从上世纪九十年代至今，物管费和滞纳金非常可观。

投资者黄先生向记者透露，2009年一些投资者拍下东华西路置地大厦的房屋，这批房屋是某银行清理的资产，当时拍卖公告也是说有欠物管费，但数额不明。他们拍下房屋后与物管公司交涉，物管公司称整栋大厦都欠费，他们不单独收取住宅业主的欠费，需某银行出面来一并解决商业裙楼以及住宅的欠费问题。于是，业主与物管以及委托拍卖的银行进行协商，最终解决了事情。黄先生表示，他们在解决物管欠费后才可重新开通水电，比拿房产证迟了一点时间而已。

投资者尹先生也曾经拍到一个有不菲欠费的房屋，与他一起拍到房屋的业主都乖乖缴交了欠费，但后来他发现了物管合同一个漏洞，与物管公司讲理，最终支付的欠费金额远低于其他业主。

贴士：不要迷信“交吉不交吉”

据拍卖业人士表示，通常法院出拍卖公告到拍卖有两个星期至一个月左右的时间，故此公告所谓的“交吉”只是代表出公告当时的状态，有关标的的情况可能在拍卖时或者业主收楼时发生很大的变化。他举例说，正如有时候拍卖一些动产，譬如汽车，出公告时说明汽车有4个轮子，但是等拍卖后竞得者来提货，4个轮子可能变成两个轮子，这种情况时有发生。

投资者黄先生表示，通常拍卖房屋，交吉物业起拍价比不交吉的物业要高，但投资者不应迷信“交吉”。他举例说，如果法院公告说该房屋“不交吉”，但其实房屋只是上锁，法院人士未能入内而已，等竞拍成功合法获得产权后，自行破门入内即可。投资者郑先生曾经告诉记者，他在东华西路也拍到过一个笋盘，当时法院公告说物业是不交吉，后来他拍到后到现场一看，物业锁着但无人占据，他“冷手捡个热煎堆”。

提醒：需留意“恶啃”条款

在目前房产拍卖场，基本上都是由委托拍卖方草拟拍卖公告，委托拍卖方占据强势地位，拍卖条款越来越“恶啃”。竞拍人举牌前应特别留意一下条款：

1.拍卖交易过程中所发生的买受费用以及过户应缴的一切税、费、款、金（包括但不限于土地出让金、契税、手续费、登记费等）均由买受人承担。

点评：如果拍卖的房产标的是公司物业的话，这一条款有可能隐藏巨额税费。投资者尹先生曾经拍到一个三四十万元的房产标的，由于房产为公司所有，所需缴交的税费将近20万元，相当于房屋拍卖价的一半，比拍卖个人房产所需交的税费要高几倍。

2.标的物可能存在拖欠物业管理服务费和水电分摊费，竞买人如要竞买，应当考虑上述费用所产生的风险，因上述费用而产生的风险由买受人自行承担。

点评：有岭南山庄的教训在前，有意举牌的人士最好从物管公司查清欠缴的费用以及滞纳金。

3.拍卖成交后，法院不负责清场交付，仅负责出具过户裁定书及协助执行通知书，由买受人自行前往主管部门办理过户手续。

点评：据记者了解，国利大厦正是由于有法院强制执行和出动法警才让投资者得以顺利收回40多套房屋。但目前法院的公告越来越撇清交付物业的责任，无论物业是交吉还是不交吉，法院都可以以此为由而免掉交付房屋的责任。

4、买受人一旦买受上述标的物即表明买受人接受上述标的物的现状，买受上述标的物后发生的风险由买受人自行承担。如有未尽事宜按法律有关规定处理。

点评：拍卖房屋几乎都必须是一次性付款，拿出真金白银来竞拍房屋，到时候很有可能“一场空”，而这是竞拍者必须“自行承担的”风险。一条又一条语气生硬和冷酷的“恶啃”条款提醒一心在拍卖场“淘宝”的人士，法院拍卖的“笋盘”并非那么容易“啃”。