房地产调控新思路:规范商品房 托底保障房

房产调控去行政化正深入进行。同时，房地产调控长效机制的轮廓也愈加清晰起来。概括说，房地产调控长效机制应在两方面发力：一是规范商品房，用市场手段促其健康发展；二是做好保障房，用托底政策让中低收入人群居有定所。

刚刚举行的中央经济工作会议没有再将“房地产调控”列入主要工作事项内，而是换了一种比较具体的、可操作性强的提法。本次会议提出，努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

中央城镇化工作会议中涉及房地产调控内容包括“要按照严守底线、调整结构、深化改革的思路，严控增量，盘活存量，优化结构，提升效率，切实提高城镇建设用地集约化程度。”

再加上统一不动产登记制度、建立城乡统一的建设用地市场、加快房地产税立法并适时推进改革等措施，房地产调控长效机制的框架就已经浮现了出来。

我们来梳理这些新的提法和政策。

今年中央经济工作会议提出的“努力解决好住房问题”，实际上就是房地产调控最高目标，也是建立房地产调控长效机制的出发点和原则。做好这项工作要抓好两方面工作：一是进一步规范商品房市场，用市场手段促其健康发展；二是做好保障性住房的相关工作，解决各有所居的社会问题。

建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，消除“信息孤岛”。这个制度可视为对房地产状况的大起底，使之后出台的政策更有针对性和可操作性。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。建立城乡统一的建设用地市场就守住了房地产的土地供应环节，能够更好的从源头上做好房地产调控的基础工作。

加快房地产税立法并适时推进改革。房地产税是一个综合概念，一切与房地产运行过程中有直接关系的税种都可称为房地产税，其涵盖了房地产市场的所有税收环节，房产税只是房地产税中的一个税种。这项工作从销售、保有环节方面为下一步的房地产调控做好了准备。

业界专家认为，决策层不再重点提及房地产调控，说明房地产调控的思路已开始转变，即从过去的依赖行政指令向侧重市场转变。在这个转变的进程中，政府与市场的作用会划分清楚。简单来讲，就是放开“高端”需求，发挥市场的决定性作用，保障“低端”供应，强化政策的民生托底功能。

只要这些政策措施得到认真贯彻执行，房地产行业就能够协调发展，实现改革的关联性和耦合性，并实现最大综合效益，进而促进整个行业健康稳定发展。

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