开发商开始重回三四线城市 仍须谨防出现空心化

在新一轮的城镇化建设中，中小城市将是发展重点，这或许将影响未来地产行业的布局。

中央城镇化工作会议提出，要根据城市资源禀赋，发展各具特色的城市产业体系，强化城市间专业化分工协作，增强中小城市产业承接能力。全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模。

这也意味着，作为城镇化的主力军，三四线城市可能成为未来房地产市场布局的重点。

三四线城市楼市轨迹

2011年初，在一线城市和较为发达的二线城市均纷纷采取限购政策的影响下，大型房企开始向一些普通二线和三四线城市进军。

2011年前三季度，土地出让收入排名前十的城市中，出现下跌的城市全部为一线城市或者发达的二线城市，与之形成鲜明对比的是，从2011年初，三四线城市的土地成交金额同比不断攀升，常州、扬州等城市增幅明显。

但这也很快引来了过剩之忧。从去年开始，鄂尔多斯、营口、常州、惠州等城市相继爆出楼市泡沫危机，“鬼城”现象在不少三四线城市蔓延。以营口为例，据媒体报道，当地有些楼盘在开盘两年后，销售面积依然只有20%左右。

“前几年一些三四线城市，搞了很多新城区、园区的开发，土地供应量很大，而需求又没有跟上，所以一下子就过剩了。”厦门市政协委员、集美大学房地产发展研究所所长李友华对《第一财经日报》分析，在产业和公共资源分布没有调整的情况下，目前人口向一二线大城市集中的趋势并没有变化。

在这种情况下，今年以来，大型开发商纷纷将眼光重新瞄准了一线城市和发达二线城市。12月4~5日的24小时内，恒大在上海、南京收获多宗土地，在上海、南京连续拿下7幅地块，总成交金额103亿元。

在中原地产市场研究部总监张大伟看来，恒大作为一个主要在二三线城市发展的标杆房企，最近在北京、上海等城市全面爆发，可以说是一个标志，代表了2013年全国楼市分化，房企中心全面转移到一二线城市。目前一二线城市是三高，即高利润、高周转、高去化率，而三四线则是高库存、低去化、低增长。

据中原地产统计，前11月，标杆房企在一线城市土地购入金额达905亿，同比上涨119%，而在三四线城市仅购入147亿。这也预计后市一二线城市拿地竞争将更加剧烈。

谨防空心化

不过，此次城镇化会议意味着未来大城市发展将受到严格控制。会议指出，城镇建设用地特别是优化开发的三大城市群地区，要以盘活存量为主，不能再无节制扩大建设用地；根据区域自然条件，科学设置开发强度，尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定。

尽管如此，一二线大城市的楼市仍被看涨。原因在于，目前特大城市的开发强度已经很高，可供进一步建设的用地十分有限。在公共资源和对周围人口的集聚力没有改变的情况下，一二线城市的房价很有可能进一步推高。

“三四线城市关键在于是否有产业，没有产业就没有就业机会，就不可能吸引到人才，没有产业光发展房地产就是空心的。”龙斌说。

“三四线城市首先得有人。”李友华说，城镇化过程中的人口市民化应该是一个梯度转移，即村镇人口主要向三四线城市人口转移，但现在农村的人口大多直接向一二线城市发展，再加上很多三四线城市人口还在向一二线城市转移，所以三四线城市的发展一直比较慢。

他认为，三四线城市发展较慢一方面是由于产业发展较慢，另一方面也是公共资源的稀缺。在发达国家，中小城市所享有的教育、医疗等公共资源与大城市差距不大，但在我国，目前这一差距仍十分悬殊。

李友华说，关键在于怎么通过政策的引导把三四线城市建设好。“首先应通过产业结构的调整、通过总部经济发展、通过中心城市发展带动周边城市。”李友华分析，要通过产业的发展和公共资源政策的均等化，让那些往一二线城市转移的人口留在三四线城市，让村镇的人口向三四线城市转移，这样才能真正发展三四线城市。

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