存量小产权房难题如何解? 转正有利于控制房价飞涨

2013年11月，在三中全会提出推动农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价后，被视为全国小产权房社区标杆的北京通州太玉园社区的业主论坛沸腾了。在经历近几年来政府对小产权房清理行动中的一次次神经紧绷后，业主们似乎终于守得产权“转正”的曙光，太玉园迅速出现20天内单套房屋上浮10万元的纪录。

然而，距离三中全会决定公布仅仅7天，国土部、住建部发布通知对在建在售小产权房紧急叫停，并要求坚决拆除一批以儆效尤。房地产开发商任志强也宣称“允许其入市就跟让其他违法犯罪合法化一样”。小产权房业主们的“转正”梦顷刻破碎。

一方面是市场对小产权房的趋之若鹜，以及小产权房业主们对“转正”的强烈期盼，另一方面是相关部委和房地产商对小产权房的坚决打压和抵制，使得小产权房的前途迷离。然而，根据2013年中国家庭金融调查（CHFS）数据和研究，我们认为，通过补缴土地出让金的方式允许存量小产权房“转正”，不失为一种好选择。

小产权房的产生通常有着历史与现实的复杂原因。由于没有土地出让金成本，小产权房较商品住宅有着巨大的价格优势。根据CHFS数据，2012年全国商品房的成交均价为6993元，而同年小产权房成交均价则为2236元，仅为商品房的1/3。在房价高企的年代，游走在法律边缘的小产权房因低廉的价格吸引着许多家庭，交易非常活跃。2012年的小产权房成交面积为1.8万亿平方米，相当于当年商品住宅成交面积的18.3%。CHFS数据显示，在当前全国存量住宅中，已成交的小产权房占比达到4.68%。

小产权房的存在虽然不合相关法规，但类似于北京太玉园这样的小产权业主家庭已达到全国家庭总量的5%，因此对小产权房全面强行拆除并不可行。全国工商联也在今年“两会”期间建言小产权房不可一拆了事，毕竟在大量资源已经投入小产权房建设中的现实情况下，保留存量小产权房更符合建设资源节约型社会的要求，并可以充分发挥小产权房对低收入家庭的住房保障功能。

当然，政府一直顾虑小产权房转正对土地财政的影响，因此必须配套进行财税改革，让地方政府走出土地财政的困境。而财税改革的难点之一在于，税费缴纳方式的确定以及对未来税收流的准确估计。CHFS研究发现，若政府允许小产权房通过补缴土地出让金的形式合法上市流通，不仅可以开辟庞大的税收新来源，而且可以省去征地拆迁的巨额成本支出，减少地方政府对土地财政的依赖。

根据财政部数据，2012年全国土地出让收入总额达2.89万亿元，每平方米商品房需要分摊2934元。但其中征地和拆迁成本高昂，地方政府所得到的净收入仅为6261亿元，为总收入的22%。若政府允许小产权房通过补缴当年商品房平均土地出让金的形式合法上市流通，则2012年全国成交的小产权房可为地方财政贡献5287亿元。因政府不需负担数额庞大的征地与拆迁成本，所获收入可有效弥补土地出让金净收入的84%。如果现有小产权房补缴2012年土地出让金后全部转正，可为政府贡献4.9万亿元。

另外，小产权房在补缴了每平方米2934元土地出让金后，其均价或达到5170元，与6993元的商品房均价相比，仍具有相当的价格吸引力。规模庞大的廉价小产权房正式投入市场，有利于控制房价飞涨的局面。

当然，我们同时要防止道德风险，严格控制新的小产权房的出现。

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