解读中央别墅区贰拾年:别墅价值的标尺
在京城地产市场“限墅”又“限购”的今天，不少地产投资者之间流传着这样一句话：“如果要投资房地产市场，一定要投资别墅；如果要投资别墅，首选的是中央别墅区。”
岁月荏苒，如今的中央别墅区已经走过了二十多个年头。二十年来，中央别墅区的价值一再得到了市场的验证。纵观北京住宅市场，像中央别墅区这样，投资居住两相宜、兼具舒适的居住体验与国际化的社区氛围、自然景观与人文环境并举的区域，恐怕是绝无仅有的。
作为北京最早、最成熟的高端别墅区，这里是巨商新贵、明星大腕们的聚居之所，其本身也成为一个财富增长的传奇。这里向来不乏各界的关注，“名士泽芳邻而居”——它的集成效应更是证明了其难以取代的区域价值，也因此成为了京城名符其实的“富人区”。
别墅、圈层、生态、配套、教育、休闲……中央别墅区处处位于京城人居“国际化”最前沿，它也为向往品质生活的人群提供了一种实现理想的可能。毋庸置疑，作为京城第一别墅区的中央别墅区，已经成为北京别墅市场最耀眼的“王冠”。
那么，中央别墅区过去二十年是如何诞生、发展和壮大，以至于成就今天的江湖地位的？中央别墅区的居住和投资价值究竟几何？未来的中央别墅区会呈现怎样的一番面貌？《安家》杂志特制了“中央别墅区专辑”，以飨读者。
历史和财富锻造中央别墅区
别墅是财富人群的天然居所。别墅区的产生则需要一国或一城的一个成规模的富豪阶层的出现方能得到市场支撑。纵观中央别墅区的发展进程就会发现，它几乎与二十年来中国社会的历史变革的关键节点、及财富积累的几个重要阶段有着惊人的重合。
起步九十年代
说起中央别墅区的发展，自然离不开温榆河这条京东“母亲河”的故事。作为北京四大水系中唯一一条四季常流的天然河流，温榆河为水资源稀缺的北京带来了难得的水景景观，同时也为在流域两岸修建别墅等高端住宅提供了得天独厚的资源优势。
位于北京东北部的首都国际机场，也为中央别墅区的诞生提供了巨大的助推作用。机场高速路提供了从市区直达机场的便捷通道，而中央别墅区最早发源地的北皋、杨林等片区，正散落于机场高速两侧出口，这对于因为频繁出行而格外珍惜时间价值的国际商务人士有着巨大的吸引力。
伴随着中国改革开放方针初步取得丰硕成果，1992年，“北京外销住宅001号项目”——丽京花园以北京首个外销别墅的定位在中央别墅区天竺地块横空出世，这个缘起于当年北京市政府的一次赴港招商工作而诞生的别墅项目以4小时销售60套的战绩打响北京外销别墅市场令人震惊的第一枪，从此也拉开了北京别墅发展的序幕。
1994年，京西国际学校成立，随后三年，香江花园、裕京花园、名都园、欧陆苑相继落成。与此同时，马术俱乐部、高尔夫俱乐部等高端商业场所依次建成开业，中央别墅区内的配套设施也日渐丰富，生活氛围逐渐形成。
值得注意的是，在90年代初期，几乎所有别墅以外销型为主，出手购置别墅的业主主要是外国使馆工作人员，国外驻华机构特别是三资企业的外籍高级管理人员和回国投资的海外华人、港澳台同胞等。相比之下，本地客户较少出现在业主名单中——不过正当红的影星巩俐倒是在这里购买了一套别墅，也是引领潮流之先的大胆举动。
尤其是，在早期中央别墅区的客户来源构成中，外国使馆工作人员购买占到了这些外销别墅的较大比例。以丽京花园为例，多为美国、德国、法国、瑞典、日本、韩国的使馆官员购买，京润水上花园、嘉林花园等大部分高档别墅都有超过半数被使馆人员买走。在那个时期，高薪使馆人员一直都是外销别墅较为稳定的客户来源。
随后几年，中国改革开放进入了重要时期，经济发展迅速，外商投资、中外合资企业也迅速增多，相应地这部分企业的企业主和高管也后来居上，成为购买别墅的重要买家。其中，包括香港、澳门、台湾和东南亚地区的华人富商成为中央别墅区居住者中一支最主要的中坚力量。
虽然有着不成熟的缺点，但当时留下的老项目还是有其经典性的。比如丽京花园开发的时间最久，虽然产品有些陈旧，但社区整体给人的感觉很安静，物业服务、邻里氛围都高度成熟了，所以不少客户愿意花更多的钱住在那里。而欧陆苑的德国人较多，虽社区不大，但简洁、温馨、不奢华。裕京花园的开发商则非常重视维护自己的物业，加上美国大使馆租下了十几栋别墅，所以社区的安全性是无可挑剔的。
总的来说，当时产品定位就不是让中国人来买的，而是让外国人来投资、居住的。这种直接照搬来的建筑，以丽京花园为例，在90年代初标价就高达2400美元/平米。这在当时自然属于天价了。
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