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专家称消化地产泡沫须深化土改完善土地市场供应

https://www.biud.com.cn 2013年12月19日12:09 家居装修知识网

“早在2010年，我们就指出，房产市场已存在泡沫，近两年泡沫不但没有减少，而还在进一步增加。当前房产市场泡沫在一、二线城市尤为明显，此外一些东部沿海的三线城市也或多或少地存在泡沫。”中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞18日表示。

倪鹏飞是在由中国社会科学院财经战略研究院、中国社会科学院城市与竞争力研究中心、社会科学文献出版社《经济参考报》共同主办的“《住房绿皮书》发布会暨城乡一体化趋势下的中国住房发展研讨会”上作出这一判断的，而与会专家认为，要想消除房地产市场泡沫，需要进一步深化土地市场相关制度改革。

近几年，中国一、二线城市房价出现非理性上涨，引发了各界广泛关注。中国社会科学院党组成员、副院长李培林表示，住房问题是人民群众非常关心的民生问题。经30多年时间，中国初步建立与社会主义经济体制相适应的新城镇住房制度体系，城镇居民人均居住面积和人居环境获得极大改善，但城乡住房发展仍然存在很多问题。

新华社副总编辑吴锦才表示，住房问题是近年来我国经济社会发展中的重大问题，它一方面关系到居民生活，另一方面关系到宏观经济发展、市场稳定，现在已经成为政府多年来持续关注和要解决的问题。

然而，针对房价上涨的多次宏观调控效果并不明显。中国社会科学院学部委员张卓元就此总结称，在当前市场环境下，靠行政手段控制房价短期有效，长期来看还是应该主要依靠经济手段。中国社会科学院财经战略研究院院长高培勇认为，随着新一届中央领导集体的组建，以及新一届政府的成立，可以看到至少在宏观层面上，对于住房发展的政策布局以及相关的理念，都有了非常大的变化。

其中最大的变化就是要把住房的建设、住房的发展纳入到城乡一体化的新格局当中来加以定位，从而谋划今后的发展路径。但他同时表示，如此一来关于住房的属性定位，以及在城乡一体化前提下如何打破二元经济体制，如何在房地产市场中完成市场对资源配置的决定作用，都是需要进一步研究的命题。

清华大学政治经济学研究中心主任蔡继明表示，这些年来我国房地产调控政策得出来的一个教训是“十年九调，越调越高”，一直以来的调控政策仅仅是从需求的角度加以遏制，供给层面却没有有效增加。“如果我们同样大幅度增加供给，(房价可能)不仅不会上升，至少能保持平稳，还有可能下降。”

要增加供给，转变调控房地产政策方向，就要完善现有的土地市场供应机制。蔡继明说，目前地方政府垄断了土地市场，这种垄断行为造成了三方面弊端：一是垄断导致土地价格高于竞争性市场；二是大量的农村集体建设用地不能进入市场，导致土地供给总量严重不足；三是供给结构不合理，大量的土地都是用于工业用地，工业用地和住宅用地比例严重失调。

蔡继明认为，就目前而言，我国尚没有严格意义上的土地市场，也谈不上发挥市场在土地资源配置中的作用。

倪鹏飞也认为，当前房地产市场的泡沫停留在局部层面，不是整体性的，并且随着经济的发展，有可能逐渐被吸收和消化。在未来市场调控方向和政策趋势上，他建议除了改进行政调控，完善问责制度，完善差别化的信贷政策，健全住房金融体系以外，未来还需要完善土地供给政策，建立抑制地价过度上涨的机制。国土资源部应该会同相关部门与城市政府，制定各地年度供地规模、结构、价格的总量与增长区间目标，加大一、二线城市土地供应，减少三、四线城市土地供应，简化审批程序，完善问责制度；同时积极探索建立牵制地价过度上涨的长效机制。选取一些城市开展试点，研究地价上涨导致普通商品房价格过度上涨后，超出承受能力部分的出让金补贴制度。

《住房绿皮书》的研究结果显示，2013年全国的土地供应政策呈现“一刀切”的局面，这种现象又进一步导致土地供应不足，加剧供求矛盾。报告认为，一线城市和部分发达二线城市住房需求旺盛，应该相应增加土地供应；而其他三、四线城市如果住房价格出现下降，住房供给过剩，就应该合理控制土地供给量，通过消耗已有库存的方式逐步缩小供给。报告预测，2014年我国一、二线城市仍然存在房价上涨压力，三、四线城市有稳有跌。此外，量价齐降的城市数量会再增多，这些城市主要是沿海房价畸高城市，中西部人口增长有限城市及投资投机过于严重城市。