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行政性楼市调控隐现淡出迹象或由房地产税取代

https://www.biud.com.cn 2013年12月19日12:19 家居装修知识网

实际情况，或许比预期更理想。

12月18日，国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，根据11月份的全国70个大中城市房价统计数据来看，北京、上海、广州3个城市的新建商品住宅价格环比涨幅比10月份有所缩小，同比涨幅趋势也有所放缓。

与此同时，财政部部长楼继伟表示，加快房地产税立法，整合房地产开发和交易环节税费，减轻整体税负，转向持有环节。差不多同一时间，住建部也对外宣布，截至11月份，全国全年保障性住房建设工程任务已经全部完成。

在低端保障目标完成和房地产税顶层设计紧锣密鼓进行的时候，对于中高端的住宅价格控制正在放开，限价等行政性调控手段已现淡出迹象。

保障房的“附加作用”

“北京对于中高端商品房的价格限制没那么严厉了。”一位接近北京住建委的人士透露，12月份，北京市集中批准了多个项目入市，几个项目单价都在4万元/平米以上，突破了之前说的4万元是上限红线的说法。

据北京市住建委网站上的信息显示，仅12月14日，就有四个中高端项目获得预售许可证，其中包括新项目金茂悦、海梓府、金第万科·金域东郡以及老项目加推的国瑞广场。

记者在住建委网站上查到，四个项目均价都接近4万元/平米，其中海梓府的主力房型预售价格则已经超过了4万元/平米。

“目前对商品房的预售限制仍然按照此前的要求，但不会一刀切，总体价格在控制范围内即可。”北京市住建委一位官员表示。

让决策层在楼市调控政策的选择上感到有底气的，是保障性住房任务获得了阶段性成果。

据住建部网站12月17日发布的消息称，“2013年，全国计划新开工城镇保障性安居工程630万套，基本建成470万套。截至11月底，已开工666万套，基本建成544万套，已全面完成年度目标任务，完成投资11200亿元。”

不仅如此，住建部副部长齐骥也表示，截至目前，我国“十二五”期间保障性住房开工建设目标已经完成三分之二，明年保障房开工在600万套以上，有望完成“十二五”目标。

另外，12月初，住建部、财政部、国家发展改革委联合发布通知，要求从2014年起，各地廉租住房建设计划调整并入公共租赁住房年度建设计划，并从公共租赁住房的资金渠道、租金定价等方面做出要求。

“此前，住建部及相关主管部门多次组织保障房专项调研，目前政府部门对保障房建设的问责还是相当严厉的。”东部某省住建厅的官员对记者表示，“主要目的是增加适合中低收入人群购买的低端住宅供应。”

而对于地方政府而言，完成保障房建设的“附加作用”则是拉低了房价。亚豪机构市场总监郭毅表示，各地达成年度保障房建设目标，对于稳定市场预期是一个好消息，这也有利于拉低各地平均房价，平稳房价涨幅。

此外，值得注意的是，北京出台的“京七条”，提出要加快自住型商品住房建设，今明两年要完成7万套自住型商品房用地供应。同时明确，经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可优先购买自住型商品房。

“供应达到一定规模，肯定会影响到新建商品住宅的定价。”北京房地产业协会副会长陈志表示，随着自住型商品住房体量增大，明年上半年，老百姓的购房需求也许就会向这些房源流动，平抑价格的作用将会逐渐得到体现。

房地产税取代行政调控？

与此同时，房地产税作为楼市调控顶层设计中的重要一环，其政策轮廓也已经逐渐清晰。

实际上，在十八届三中全会发布的《决定》中，“加快房地产税立法并适时推进改革”作为这个改革大纲中唯一涉及“房地产”方面的内容，早已成为了业内关注的焦点。

日前，楼继伟明确表示，对于房地产税，要加快房地产税立法，适时推进相关改革，适当减轻房地产建设、交易环节的税费负担。

从上海、重庆之前对房产税试点来看，房产税目前还仅限增量即新购相关房产，征收范围并未涉及存量。

与此同时，现在住房信息系统仍不配套，业内人士认为，短期内房产税可能还主要针对增量住房，其改革总体将呈现分区域、差别化征收的渐进路径。

中国房地产学会副会长陈国强表示，今年以来，决策层已明确释放出“保障性住房由政府提供，商品房等多层次需求交还市场”的双轨制住房供应体系。这也就意味着政府将放开对部分市场的行政调控力度。

亚豪机构副总经理任启鑫分析表示，由于北京市要求自住型商品房要在2年内实现供应7万套，一旦这类自住房形成规模化供应，那么现有市场化运作的中低端项目将不再是绝对的卖方市场，高端市场也有望加速回归市场层面。

而与此同时，记者发现，目前已经有一部分开发商有意将更多的注意力转移到中高端市场。

“接下来我们在北京着力要做的是高端住宅，这也是与我们未来的发展战略相一致的。”某大型房企北京公司副总说，未来公司在北京开发的中低端产品会逐渐减少，“这一部分的利润已经被摊薄。”

任启鑫分析，在低端、中端与高端市场区别对待的三元格局下，未来房企的业务模式将更偏多元化，在以低端与中端住房市场作为高周转补充渠道的同时，商业及高端住宅等市场化运作的领域或将成为越来越多企业的重点领域，以谋取高利润。

随着房地产开发商的产品全面转向中高端产品，限价调控或许也将渐次退出。“自住房去保证低端购房需求，保障房去保证无能力买房的人群，中高端市场要放开，让市场机制发挥作用。”上述接近北京住建委的人士表示，随着中央提出房地产市场体制改革和对于房地产调控重点转向供给调控，以控制房价为主的限价调控，或许在2014年开始，就渐次退出，接下来，可以看到很多高价楼盘逐渐获批预售证，但是能否卖出去，还要接受市场的检验。