房企出海须跨多重门槛本地化成最大难题

在盛富资本与协纵国际总裁黄立冲看来，目前中国房企海外拓展仍处于“试水”阶段，真正的风险尚未暴露，在国际化过程中将面临复杂的政治、汇率、人才等难题，经验匮乏的房地产企业能否解决好这些问题仍是未知数。

警惕海外政治风险

2011年，中坤集团计划斥资购入冰岛东北部一幅被称为“GrimsstadiraFjollum”的土地，以发展生态旅游度假村，中坤集团董事长黄怒波一度以为在冰岛买地投资只是一件“较为简单”的事情。

但事实证明，黄怒波低估了海外投资的政治风险和法律风险，在最终的审批环节，冰岛相关部门否决了黄怒波的购地要求。之后双方努力寻求协商，但至今黄怒波和他的中坤集团还在等待着冰岛政府的回音。

中坤集团陷入冰岛“泥潭”，只不过是中国企业海外扩张遭遇政治风险的冰山一角。黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，政治因素是中国房企海外扩张面临的最大风险。此外，即便政权稳定，准备投资的国家与中国的政治关系也同样重要，这些都需要房企在投资决策前作出详尽的分析。

行业政策的变化同样隐藏的风险。黄立冲表示，由于不少国家实行议会制，他们对房价上涨的敏感程度往往较国内更高，如果当地房价被外国买家炒高，引发本国民众的不满，他们有可能会采取激进的手段抑制房价，这也是房企不得不考虑的风险。

以澳洲为例，据墨尔本的《世纪报》于2011年4月报道，由于不少外国投资者尤其是富裕的中国人涌入澳洲房地产市场，造成澳洲房价节节攀升，澳洲的政府宣布恢复限制海外投资者在澳洲买房置产的措施，包括无临时居留签证的外国人禁止购买旧房等政策，违反这些限制的措施者将受到严厉的处罚。

此外，汇率风险同样不可小觑。黄立冲表示，大多数国家倾向于让汇率自由的波动，事实上大部分小国也无力控制其汇率波动，由于房地产的投资金额较大，中国房企在新兴经济体的投资，汇率波动带来损失的几率也更大。

国内经验简单复制难成功

即使顺利拿下合适的海外项目，如何快速融入当地市场也并非易事。由于房地产开发高度依赖本土化经验，即便在国内的不同城市间也尚有差异，何况世界各国的情况千差万别，在中国开发的成功经验难以简单的复制到海外。

为了减少因当地政策、人文的环境不熟悉导致的投资不顺，目前国内房企境外业务拓展往往选择与当地龙头企业合作开发。碧桂园在马来西亚的三个项目中，有两个选择与马来西亚地产商Mayland（大马置地）合营，其中碧桂园拥有55%股权。万科进军美国和新加坡，也分别选择了美国的铁狮门和新加坡的吉宝置业作为合作伙伴。

但合作模式并非万能，国内地产商崇尚的“快速开发，快速销售”理念未必能获得海外合作伙伴的认同。以碧桂园为例，公司与大马置地合作开发的马来西亚加影和万挠两个项目拿地一年多，至今仍没有开盘时间表，速度远慢于碧桂园自主开发的金海湾。

与此同时，目前旗开得胜的国内房企出海项目大多是“返销”给中国人，因此开发商海外投资时，无论是拿地、开发还是销售，都带有浓郁的中国特色。一业内人士认为，这些“海外业务”的畅销，并不表明国内房企已经成功的实现国际化，只是其国内房地产开发的另一种延续。“自产自销”的模式短期效果虽然很好，但国内富裕人群是有限的，一旦需求过度释放，国内房企的海外业务将很难持续发展，出海的房地产企业必须有长远的考虑，未来海外项目只有国内外市场兼顾，才能持久地发展。

想要真正打开国外市场，中国房企需要对海外客户群体有深入的了解。黄立冲认为，目前海外项目仍主要由国内团队开发营运，未来要真正融入当地市场，国内房企势必要建立本地化团队，对当地的历史、文化、法规、民众喜好有深入了解

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