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房地产调控将更趋灵活和市场化 “限购”不会很快退出

https://www.biud.com.cn 2013年12月20日08:01 家居装修知识网

从十八届三中全会到上周闭幕的中央经济工作会议、全国城镇化工作会议，三次会议及有关文件都没有明确提及“房地产调控”，但在业内人士看来，有关文件精神多处都与房地产相关。万达集团董事长王健林在接受新京报记者采访时就表示，城镇化是一定离不开房地产的，当然不能说城镇化就是房地产。

不直接提房地产调控，并不等于不调控房地产。在业内看来，房地产调控正在转向。

未来，在今年中央一系列精神指导下，房地产调控也将趋向市场化，趋向灵活。

未来调控将更注重差别化

中央经济工作会议提出，要努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区的改造。

许多业内人士都注意到，从今年10月中央政治局第十次集体学习时，习近平总书记强调加快推进住房保障和供应体系的建设开始，中央不再明确提到房地产的调控，也不再提及调控房价。

高盛高华证券认为，此次中央经济工作会议并未表示需要“调控”房地产市场，而是强调需要“解决”住房问题。微妙的差异或许反映出，为了保障住房民生，政府的最新工作重点在于增加供应，而不是限制需求（因此也无需明确强调对房价的调控）。

中国房地产业协会副会长朱中一在接受记者采访时谈到，2013年的楼市调控相对于以往有了很大改善，例如今年四季度多个城市出台的调控措施，这就是中央分类指导的结果。而在过去，中央因地制宜对地方进行差别化分类指导是不够的。

在朱中一看来，侧重于房价调控，是过去10年房地产调控的一大不足。此外，国家层面缺少房地产中长期的制度、顶层设计滞后、行政性措施较多，对地方差别化指导不够也是不足之处。

而从中央经济工作会议公报看，“努力解决好住房问题”取代了房地产调控的提法。朱中一认为，未来在调控方式、手段上会有改进。包括对地方调控进行分类指导、坚持前10年调控提出的差别化的税收和货币政策、包括将房地产的调控融入改革等。

多项改革与房地产相关

房地产调控寓于改革当中成为包括朱中一、陈淮在内多位业内人士的共识。

“至少在三中全会的改革文件里，有10个地方和房地产有密切关系。”12月16日，在2013一房产年会上，城乡建设部政策研究中心原主任、中国社科院研究生院的城乡建设系主任陈淮这样表示。他认为，十八届三中全会关于发展直接融资、规范与发展债券的市场、差别化的发展大中城市等要求，都与房地产有关系。

朱中一还表示，中央经济工作会议和城镇化工作会议，对完善城镇化的健康发展体制机制，积极稳妥地推进城镇化做出了部署。新型城镇化的推进，对房地产业的发展总体是利好的。城镇化的推进，会带来更多的住房需求，包括自住和改善性需求以及园区地产、商业地产、旅游地产和老年住区建设等。

朱中一认为，城镇化工作会议提出提高城镇建设用地的利用效率，提出“盘活存量”，也与房地产有很大关系。棚户区改造、城中村改造，一些单位自用的土地，没有进入开发阶段的土地都属于存量。他还提出，政府保障与市场供应也不要截然分开，还可以因地探索政府向有多余住房家庭租赁住房用于保障的方式。这也是一种“盘活存量”。

■焦点

一线城市宅地供应预计增加

中央经济工作会议明确提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。全国城镇化工作会议也提出，要提高城镇建设用地利用效率。

对此，中国房地产业协会副会长朱中一表示，特大城市房价上涨压力大、供需失衡是直接原因，供应不足首先是供地不足。未来特大城市容积率提高将是趋势，类似别墅等低密度、低容积率住宅供地应该越来越少。

12月16日，华远地产董事长任志强在2013某房产年会上抱怨，在所有的建设用地中，开发商拿的土地“少得可怜”，“很高兴看到”这次经济工作会议重点提出来要增加住宅用地的供给。

根据北京近年来年度供地计划，商品住宅用地在总供地计划中占比呈现总体下降趋势。2010年，商品住宅用地1250公顷，在总用地中的占比为19.5%；2011年-2013年的占比分别为18.8%、14.9%和15%。

业内预计，根据中央经济工作会议精神，北京住宅供地比例将上升。