昌图县房产市场“井喷式”发展探因
自今年7月份以来，铁岭市住房和城乡建设委员会每周定期在《铁岭日报》上公布商品房销售情况排名，在对全市数十家房产企业销售情况进行统计的基础上，将销售业绩前十名的开发企业、项目、销售量前三甲的行政区域进行定期公布。三个月以来，细心浏览每周商品房销售情况排名的市民会发现，昌图县商品房的交易量和交易金额一直在全市遥遥领先。
房地产调控政策实施以来，在一、二、三线城市的房产市场走向不明的情况下，一个县级区域的房地产市场为何异军突起，出现“井喷式”发展，值得关注。近日，本报记者来到昌图县房产主管部门、走近开发企业和普通百姓，进行实地调查采访。
政府前瞻性规划
以新房产打造新城市
城市规划是一个城市房地产开发的“龙头”,它指导和制约着城市的房地产开发,而城市规划所绘制的城市发展蓝图也主要依靠房地产开发来实现。昌图县自2006年编制《昌图城区总体规划》起，高起点、前瞻性规划县城规划区和城区用地，从城市规划和政策导向上为房地产的大繁荣、大发展提供了广阔空间。
位于昌图县城南侧的铁南棚户区和所有城市的老旧棚户区一样——房屋破败、道路泥泞、空间狭小、排水不畅，2000多户居民艰难地生活在那里。2013年，昌图县将改造铁南棚户区作为政府向全县人民承诺完成的“十件实事”之一，写入《政府工作报告》。
“铁南棚户区的改造并不是简单意义上的棚户区改造工程。”采访中，昌图县房产部门主管领导这样向记者描述这项由政府规划、主导的昌图县最大棚户区改造项目：“我们的立意点不仅仅是就铁南说铁南，我们更希望通过这次改造让城市布局得到提升，为未来城市的扩容发展创造更大的空间。”本着这样的理念，昌图县以铁南棚户区地块为基础，重新设计打造了一个总规划面积3平方公里的崭新高品质生活区——南湖新区。南湖新区的建立，将城市框架延伸了数公里，使昌图县城的规模得到了实际提升。
和铁南棚户区改造情况类似，昌图县房产市场的超常规发展得益于近年来昌图县大手笔、高起点、前瞻性的城市规划。
2013年年初，昌图县委、县政府提出了建设老城区、滨湖新城、银河现代服务业聚集区、南湖新区和满井农业高新技术产业示范区“五大板块”，打造八面城镇、宝力镇、亮中桥镇、老四平镇、三江口镇“五大中心镇” 的城市发展战略。
特别值得一提的是，为拓展城市规模，完善城市功能，昌图县委县政府在城区西部规划建设了昌图滨湖新区，滨湖新区自然环境优越，月亮湖穿城而过，自然山体植被良好。依托良好的自然条件，昌图县的规划目标是利用3-5年时间将其打造成为一个宜居宜业、城湖交融、东北知名的山水生态新城。如今滨湖新区的各项配套工程正在如火如荼的进行。
以重新定位的城市规划为骨，昌图县各大小房地产项目抢抓机遇，依骨丰肉，如雨后春笋般落户昌图县城和各中心镇。数据显示，2013年，昌图县房地产开发在建项目34个，施工面积236万平方米，1-10月份，房地产开发投资额17.84亿元，同比增长15%；上半年，昌图县房地产开发综合排名列全市第一。
伴随着汹涌的房产开发大潮，数百万平方米的高楼平地而起，大型商场落户城区，数以万计的昌图人搬进高楼大厦，开始新生活。
县域经济稳步增长
百万人口大县积蓄旺盛购买力
昌图县是一个百万人口大县，近几年，全县经济社会迅猛发展，大项目林立，产业种类丰富，布局合理，实现了经济总量在全省排名的位次前移。随着经济的发展，城乡居民生活方式改变，生活条件改善，住房需求激增，从根本上促进了当地房地产业的大发展。
今年36岁的许赫大学毕业后通过公务员考试来到昌图某机关单位工作。2003年，农村出身的许赫在昌图县城买了套二手房结婚。“当时，昌图的新楼盘很少，有的地方零星冒出一些楼盘规模也不大。”情况在2008年左右发生了变化，以新创花园小区为代表的一些大型楼盘开始出现在昌图。2012年，买了套110平米的新房。“周围的同事、同学也大都是在这两年换的房。我住的小区里还有一部分住户是来自乡下的富裕户。如今，经济环境好了，又有许多新楼盘可供选择，条件差不多的人，都买了新房。”
除了城里人享受舒适的改善性住房外，也有农民整体进城。昌图县八面城镇曙光家园楼盘里住着7000多名地地道道的农民。2011年3月，八面城镇成立曙光合作社，当地大和村和丁家村的2000多户农民7000多人整村入社，到社内企业打工，并整体搬迁到县城生活。2000多户农民不仅实现了由农村进城的梦想，而且经过土地流转，每人以土地入股的形式还可享受每年1100元的收入。
近年来，昌图县坚持以科学发展观为统领，不断加快工业化、城镇化和农业产业化建设步伐，呈现出快速发展的强劲态势。工业方面，项目招商成果丰硕，大项目扎实推进，以辽宁省换热设备产业基地等为代表的一批大项目，在带动了昌图县经济发展的同时，也将大批农民从土地上解放出来，转身成为产业工人……
此外，昌图县资源丰富，以农副产品产业化经营为内容的农民专业合作社已达1355家，涵盖了养殖、种植、农机服务、农产品加工等。合作社的成立不仅增强了农户抵抗市场风险的能力，提高了农户的收入，同时对城镇经济的振兴也起到了“四两拨千斤”的作用。
完善的产业布局和发展，促进了昌图县域经济稳步增长，也为昌图未来的发展增加了后劲。在这样的大背景下，眼光独到的房产商有信心盖房，生活殷实的老百姓有能力买房。
城镇化效应明显
农民成为购房新主力
昌图县总人口104万，县城常住人口18.5万人。农民进城就业人员占县城内就业人员总数的23%，农村富余劳动力26万人。随着城镇化进程加快和国家扶持政策的不断出台，钱袋子鼓起来的大量农村人口涌入城镇，成为购房和房屋租赁市场的庞大消费主体，大大刺激了房地产发展。
近几年来，昌图县城镇化率以3%的速度在增长，这带来投资的大幅增长和消费快速增加，研究表明，城镇化率每增加一个百分点，商品房销售面积将增加5.21个百分点。城镇化过程释放出巨大需求空间的同时也决定了房地产业发展的后劲。
采访中记者了解到，商品房在该县销售好除了城镇化进程引发需求外，还有如下原因：
■随着农村居民的生活水平不断提高,很多农村女孩在订婚时，把在城镇购买楼房作为首要条件，该类需求目前占该县商品房总需求的10.4%，且有继续上涨趋势。
■由于人们对教育重视程度的不断增强，农村居民陪读现象持续升温，由此引发对商品房的刚性需求。
■进城经商农民或农村养殖户，积累了一定的资本，具备购买改善性住房的条件，这种情况所占比例也逐年增加。
■本村农民有在城镇购房的，出于攀比、习俗、不甘落后等心理也会带动很多乡邻产生强烈的购房意识。
■随着信贷政策的放宽，农民贷款购房比例也不断增加。在昌图，农民贷款购买商品房所占比例约为85%，全额交款购买商品房所占比例约为15%。
预留空间大刚性需求多
开发商看好县域房地产市场
近年来，昌图县成功引进了投资50亿港币的香港天力集团和其他开发商。截止到2013年10月末，昌图县房地产开发投资额17.84亿元，销售额13.6亿元。预计2014年房地产开发投资额可达到21亿元，实现商品房销售额16.5亿元。
昌图县房产局于2013年7月对全县房地产市场消费群体结构进行全面调查，调查显示：消费群体中，城镇居民（含镇场居民）所占比例为69.3%，农民所占比例为30.5%，外埠人员所占比例为0.2%。消费需求中，刚性需求占33.4%，改善性需求占25.6%，投资投机性需求占10.3%，务工经商需求占5.5%，陪读需求占10.3%，结婚需求占10.4%，其他需求仅占4.3%。
“根据调查，我们最终得到的数据是，全县商品住宅平均售价为3250元/平方米左右，其中，县城期房平均售价为3500元/平方米左右，现房平均售价为3700元/平方米左右；乡镇商品住宅平均售价为2450元/平方米左右。”昌图县房产局负责人告诉记者，昌图县的房地产市场虽然起步较晚，但刚需旺盛，市场预留空间大，正是基于县域房产市场的刚性需求旺盛，市场空间广阔，昌图县受到众多房地产商甚至是全国闻名的大型房产地商青睐。近年来，昌图县成功引进了投资50亿港币的香港天力集团等一批旗舰型项目。
除了住宅型地产的兴起外，随着城市人口的集聚，商业地产在昌图也是方兴未艾。2013年9月24日，昌图举行秋季房地产展示交易会，房交会上“昌北商城”五天共销售商业性质房产403套，成交价格0.61亿元。
投资者说
香港天力集团：
昌图房产市场潜力刚刚呈现
天力集团（中国）有限公司于2005年在香港成立，集房地产开发、销售、物业管理、工程施工、工程监理、商贸、能源等业务于一体。经过几年的发展，目前业务已扩展到福建、江苏、广东、广西等多个省份，在全国很多地区具有广泛的影响力。
天力幸福城、天力假日五星级酒店项目位于昌图滨湖新城，总占地面积75万平方米，由天力集团（中国）有限公司投资50亿港币建设。天力幸福城是一个集花园洋房、精品住宅、写字楼、公寓和超级卖场为一体的大型建筑；天力假日酒店占地5万平方米、楼高100米，整个项目建成后将是昌图滨湖新区标志性建筑。
天力集团到昌图来投资正是看中了昌图的发展前景。我们通过多次考察，觉得在昌图投资占据了天时、地利和人和的有利条件。天时：就是铁岭和昌图县目前迎来了快速发展的黄金时期，尤其是昌图县的城市化建设商机无限、前景无限，又恰逢省政府扩权强县的难得机遇；地利：就是不但昌图区位较好，而且滨湖新区的位置好、基础好、宏观定位和设计更好，而我们的项目在新区中的位置也好；人和：就是铁岭市和昌图县政通人和，我们接触的一些部门干部上下一心，效率高，热情服务。另外，昌图县有104万人口，县城将来发展到40~50万人口，还有30来万的发展空间，潜力巨大。还有，昌图县的风力发电、煤炭和煤气田开发、换热器制造业、农业产业化的快速发展等，都能有效地促进城市的发展。
昌图县域经济发展良好，人口基数大，城镇化步伐稳健，应该说其房产市场正处于起步阶段。我们希望能将天力幸福城、天力假日五星级酒店打造成为行业品牌的引领者。
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