中国写字楼综合体发展论坛第十届年会
由房讯网发起并联合全国工商联房地产商会权威主办的中国写字楼综合体发展论坛第十届年会于2013年12月19日至20日在北京富力万丽酒店盛大开幕。
中国写字楼综合体发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会、房讯网联合主办，已连续成功举办九届年会，是中国商用房（房价 户型 二手房 租房）地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！
论坛从中国经济发展形势着眼，聚焦商用房地产行业发展进程，每年邀请房地产界、金融界及财经界、政府机构的杰出人物和领袖齐聚北京，探讨商用房地产行业发展趋势、模式创新、绿色低碳、写字楼、综合体、产业园等行业热点，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商用房地产历史轨迹并推动行业健康向前的持续发展。
中国写字楼综合体发展论坛每一届年会主题都凝聚了主办方的心血与智慧，更成为每年中国地产行业中最炙手可热的话题，论坛也因此成为中国商用房地产市场的风向标。
本届年会以“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”为主题，从中国经济发展形势着眼，探讨楼宇经济和行业未来的发展之路。
楼宇经济是近年来中国城（房价 户型 二手房 租房）市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。作为新兴的一种经济形态，楼宇经济已经成为了城市经济的重要组成部分。发展楼宇经济，有利于拓宽城（价格 动态 户型图 论坛）区发展空间，培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业发展，加快经济结构调整，更有利于改善投资环境，提升城市的品位和档次。未来，在新型城镇化的进程中，中国写字楼综合体将如何升级楼宇经济？如何重现光荣？如何实现梦想？
中国写字楼综合体发展论坛组委会秘书长刘凯先生表示：“我们期待在新型城镇化的进程中，中国写字楼能努力发展楼宇经济，期待效率下的中国写字楼和综合体市场迎来更好的成长之路。”
会议由八大主题演讲，四大圆桌峰会，六大项目路演组成。嘉宾阵容规格更高，形式更多样，内容更丰富，议题更精彩，报道更充分。尤为值得业界期待的是，《中国写字楼TOP100强研究报告》将在本届年会上发布，并举行隆重的颁奖典礼。
据介绍，中国写字楼TOP100强共设置了七个类别的奖项，分别是：TOP100强总榜单、建筑设计与产品创新，设备能源与绿色低碳，建筑规模及标志性，公共设施与功能性，软件服务与资产运营，社会贡献与知名度。申报期限为2013年8月1日至11月30日，申报主体需填写《申报书》，并提供申报书所要求的资料，申报书可到房讯网官方网站下载。
一、组织机构
主办单位：全联房地产商会房讯网
承办单位：北京南丰兴业房地产咨询有限责任公司
二、时间地点：
时间：2013年12月19～20日
地点：北京富力万丽酒店（北京市朝阳区东三环中路61 号）
电话：010-58638888
主持人 孙京：尊敬的各位领导、各位来宾，大家早上好！欢迎大家相聚北京富力万丽酒店，出席“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”，我是本次年会的主持人孙京。
“中国写字楼综合体发展论坛”是由房讯网发起并联合全联房地产商会共同主办，是中国商用房地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛！从2004年起，该论坛以年会的形式已连续举办了九届，是中国房地产界一年一度的顶级盛事之一。
今天出席的嘉宾包括500多家全国主流房地产开发商、金融机构、顾问公司、物业公司、代理公司、建筑部品公司以及新闻媒体的来宾和朋友，让我们对各位领导和嘉宾以及各位朋友的光临表示热烈的欢迎！
本次论坛的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”。上午我们将聆听部委领导、顶级专家和行业大腕解读十八届三中全会精神，聚焦新一轮房地产转型的要求与期待。下午除了行业专家精彩的主题演讲，主办方还安排了三场圆桌对话，探讨建立在楼宇经济基础之上的商用房地产增长空间和可能。明天上午主办方安排了投资方面的主题演讲和标杆项目路演推介环节，详细信息请咨询工作人员。
本次论坛将由新浪网、搜房网、人民网、和讯网、房讯网、腾讯、凤凰网进行全程的视频直播和图文直播。
现在我宣布，“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”开幕！
首先有请主办方领导——全联房地产商会秘书长钟彬先生为年会致辞，掌声有请。
钟彬：尊敬的各位领导、各位来宾、商会的各位会员朋友们大家上午好！欢迎各位出席由全联房地产商会与房讯网联合主办的“中国写字楼综合体发展论坛第十届年会”，作为本次活动的主办方之一，我谨代表全联房地产商会对大家的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
今天的活动也是我们全联房地产商会2013年年会的一部分，今天有许多会员企业来到现场，与此同时，今天还有许多商会的新朋友，我简单介绍一下商会2014年的工作。商会2014年一共13项工作。
第一项是维权，我们行业有很多东西需要在法制情况下保护我们的权益。
第二项是服务，在服务方面我们商会是联动了全国28个地方商会和16个二级机构，商会在这期间重点发起了科学技术国际合作、设计、绿色养老社区、部品采购商业不动产、全程运营、旅游度假地产、酒店投资商、商业与城市开发、教育培训、新型城镇化与产业发展等16个二级机构，两周前刚刚开了一个超过一千多人参加的全联房地产商会2013年年会，规模空前。同时有五个专业委员会分别针对房地产金融、酒店投资等专业性很强的平衡论坛，给大家奉献了一场精神盛宴。这是中国写字楼综合体发展论坛的第十届年会，十年如一日，需要我们主办方对房地产主业保持一份长期的坚持和坚守，十年的沉淀，将绽放怎样的精彩，希望大家拭目以待。我们衷心希望大家通过两天的会议和交流都能够满载而归。
房地产到了今天这个阶段，已经不简单是开发了，除了开发以外还有很重要的功能属性和服务属性，这两条的增加，都让我们今天的写字楼发生了很大的变化。
让我们以热烈掌声感谢精心筹备本次活动的工作人员，你们辛苦了。借此机会提前祝大家圣诞快乐、元旦快乐，最后预祝本次论坛圆满成功。谢谢大家。
主持人：下面欢迎万科集团执行副总裁毛大庆先生为本次论坛致辞，欢迎。
毛大庆：尊敬的聂会长、各位同行、各位朋友们，首先对全联房地产商会主办中国写字楼综合体发展论坛第十届年会召开表示热烈祝贺。
万科集团执行副总裁毛大庆
今天的论坛主题是“新型城镇化下的楼宇经济”，楼宇经济这个词本身并不是个很陌生的概念，其实已经被提出了很多年，在刚刚结束的城镇化工作会议上，城镇建设用地，特别是优化开发三大城市群的地区，这些话题提出来之后，对城镇化的发展形态提出了很多新的思考。楼宇经济是近年来中国城市发展中涌现的一种新型经济形态，特别是我们一些重要的城市发展比较成熟的阶段的城市，都开始面临着林林总总的楼宇经济的发展。这也是城市发育阶段，到了一定时候以后，必然会出现的重要经济形态。
它是以商务写字楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇，引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展的目的，还包括我们最近非常重要的产业园的经济，以体现集约型、高密度为特点的经济形态。作为一种新兴的经济形态，楼宇经济已经成为城市经济的重要组成部分。
比如北京有好几个非常重要的产业园区，包括CBD（房价 户型 二手房 租房），我们可以看见以楼宇经济为主导的形态在北京、上海等城市越来越丰富、越来越完善、越来越具有大的规模。
我今天参加这个会，想跟大家分享最近万科的一些思考。不知道大家有没有关注最近这一年多以来，移动互联网技术的发展已经在各个纬度非常多的深入的在改变和影响着我们的生活方式，当然对于写字楼和楼宇经济的模式有着重大的影响。我举几个小例子。
大家有没有注意到最近在手机app平台上出现了很多非常有用的、大家越来越离不开的办公工具，比如万科高管里边在用一种工具，叫航旅纵横，是坐飞机用的。我昨天问我们中层人员，有没有人知道航旅纵横的模块。我们用一个航旅纵横这个小的app软件，从定机票、定座位，包括到机场的cheak in，都可以解决。我推荐大家看一看，这是中国民航开发的一款软件，国家的民航已经在开发这样一种服务软件了，我甚至于知道同飞机有几个我的朋友跟我一起坐飞机，等等。这样一个软件的出现，对我们在办公上面的种种形态会带来非常大的变化。
包括最近腾讯不断推出新的产品，我们跟腾讯最近有很多交流，我非常深刻的感到一种危机，我们从事房地产行业的人知识的更新，对于新知识经济的拥抱态度，是让我们非常慵懒。我们习惯了一种非常传统的、固化的、我们自己行业的工作模式和开发模式，包括我们还是简单在谈怎么关心开发，怎么做一二级联动，怎么拿地，怎么招商，要盖多少写字楼，但是大家有没有想过，我最近跟美国好几家移动互联网公司交流，他们跟我说，以后的写字楼在美国研究移动互联网高度发达之后，写字楼的面积和写字楼的形态会发生重大的变化，很多企业也在研究办公楼每人平均办公面积会有大幅度衰减，因为事实上未来在移动互联网技术发达之后，桌子上的电脑和所有东西的占位会变得非常小，而且很多工作是在移动办公中解决的。
昨天我在公司看见一篇文章，美国上上周发布了一个未来十年十大就业的行业和职业。我看了这篇文章以后，我觉得我已经可以离开工作岗位了，因为我觉得这十个行业我都不知道是干什么的，十个职业没有一个我懂它是干什么的，连这个词都不知道是什么。比如数字借读师、重筹顾问等等，是干什么的我都不知道。我觉得这件事情非常发人深省。
我做了21年房地产，我经常在想，我好想在房地产领域（房价 户型 二手房 租房）非常懂，什么都明白，写字楼也能说，住宅也懂，商场也明白，但是我们在新知识经济年代已经离得越来越远了。楼宇经济跟新知识经济的发展，包括对我们种种商务形态的影响，都有着重大的变化。我们研究楼宇经济，首先想跟大家讲一句话是，我们必须得拥抱新知识经济年代，我们必须得拥抱移动互联网的技术，如果我们不去主动拥抱他们，一定会被他们革我们的命。所以我们首先要主动的知识更新，不然房地产行业的前途真的是非常可怕。
第二，楼宇经济的发展也非常有赖于政府理性和非常科学的城市规划。我们最近在很多城市的土地出让中发现一个有趣的现象，由于我们的城市规划上的整体城市功能规划的缺失，而且很多土地出让都是以区级单位为出让主体，以北京、上海为例，这两大城市都出现了在一个区内大量的写字楼、大量的商务办公、大量商办的土地出让，而我们去走访这些地方的政府的时候，问他们为什么这些地方突然间平地而起这么多商办，这些商办的去处是谁。他们会讲出一大堆道理，我们未来会引进什么什么，这里一定会是什么什么枢纽，这里一定会是什么什么汇聚的地方。我说那每个人（房价 户型 二手房 租房）都说他们的地方是汇聚的地方，哪有那么多地方去汇聚呢？这是非常值得我们警醒和深思的地方。
在中国特大型城市的综合城市功能的总体规划上，这一块的思考是缺失的。楼宇经济恐怕最后落脚点都是经济那两个字，很少有人去研究楼宇。但是光着眼是经济，满脑袋都想把地卖出去，这个地方就一定有经济吗？这恐怕不是真正的楼宇经济，这恐怕是灾难。
未来楼宇经济放在学术专业的讨论点上的时候，首先必须得跟城市规划综合考虑和城市综合成长的未来，要有统一的思考。我特别呼吁一下大家，我们今天很多都是做楼宇经济的专家，包括做城市规划的专家，还有区域开发、园区开发的专家，我特别希望在这里呼吁大家共同来研究城市未来的健康发展的问题，否则楼宇经济将会变成一大堆空置房，变成很多难以弥补的损失。
每次召开这样的会我都特别高兴，我们是以学术的眼光、专业的态度在看待这个问题，而不是大家在炒作一个命题。我今天开场白里讲了两个内容，一个是我们要拥抱新知识经济时代的到来，楼宇经济离不开新知识经济时代对我们的影响。第二是我们要研究城市，我们也呼吁政府和有关城市管理者更多的用理性的态度来规划城市，来丰富和完善城市的功能，让城市更可持续发展，否则楼宇经济将难以得到长足的进步。
最后，发展楼宇经济确实有利于拓宽城市发展空间，培育新的经济增长点，有利于促进现代服务业的发展，加快经济结构的调整，有利于改善城市的投资环境，提升城市的品位和档次，这些方面都有着非常重大的作用。我特别期待今天的会会有所成果，也特别期待今天来的领导、专家、学者的观点能够互相碰撞与交锋，为我们呈现一场有关于楼宇经济的重要的思想盛宴。谢谢大家。
主持人：感谢毛总，下面有请房讯网董事长刘凯先生致辞。
刘凯：各位领导、各位来宾上午好，首先代表组委会，也代表房讯网为大家莅临本次论坛表示热烈的欢迎和衷心的感谢。
中国写字楼综合体发展论坛举办于2004年，已经成功举办了九届，每一届都凝聚了我们的一些心血和智慧，我们每届都是这个主题能够成为这个行业焦点话题，因此论坛也成为商用房地产的风向标。今天的主题是“光荣与梦想：新型城镇化下的楼宇经济”，移动写字楼的经济规模可以相当于一个县。关于楼宇经济业界有一个比较形象的比喻，叫做垂直的印钞机。前不久我们召开的中央城镇化工作会议也提出，城镇建设用地，特别是优化开发的城市群地区，要以盘活存量为主。我们认为在未来的城镇化过程中，一定是土地集约化的过程。楼宇经济是一线城市已经进入了存量房的时代，以旧楼改造和存量经济提升为特点的楼宇经济，也遇到了前所未有的历史机遇。
房讯网董事长刘凯
今天我们也安排了各界领导和嘉宾，希望通过两天的会议能够对大家有所帮助。感谢所有合作伙伴的支持，感谢出席论坛的所有嘉宾和媒体朋友。谢谢大家。
主持人：感谢前面三位领导的致辞。下面进入今天的主题演讲环节，首先为我们进行主题演讲的是今天邀请到的贵宾，全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长聂梅生教授，他为我们演讲的主题是“中国房地产形势分析”。掌声欢迎聂会长。
聂梅生：大家上午好！很高兴来参加今天关于写字楼的论坛。 刚才听了毛总非常有挑战性的讲话以后，我马上就下载了他说的航旅纵横，确实要拥抱互联网。 我今天演讲的主题叫做“后三中全会房地产路径分析”，我会用数据来说一下我的观点。 有三个大问题。一个是形势。一个是十年调控给我们留下了什么样的思考题，一个是未来城（价格 动态 户型图 论坛）镇化与房地产的市场化。
全联房地产商会创会会长、清华校友总会房地产协会会长聂梅生
今年房地产各项指标处于高位，而且差不多是历史上最高，但是下行趋势已经形成，并且还将继续。年初的时候，全国包括商业地产的房价，一二三四线的涨幅大概是18.8%，到了年末，就是最后的11月份刚刚得出来的数据是涨幅只有8.1%，还有一个月，涨幅还会下，有可能破8，破8是什么概念呢？就跟今年GDP的涨幅差不了多少。房价同比在下降，但是涨幅还是可以的。
第二个非常重要的数据，今年GDP假定是7.5%的话，新建住宅都在7.5%以下的涨幅，只有十几个城市涨幅比较高，上海全国第一，涨幅20.1%。二手住宅就更不用说了，只有几个城市二手住宅是在GDP以上，还有在CPI以下的，那就是负增长。
商品房销售面积和销售额都是增幅在下降，销售量是年初50%，现在是20.8%，但即使是20.8%也比去年高多了。
资本金到位情况是比较平稳，开发商不差钱，资金很充裕。房地产投资增速也在下降，但是到11月份的时候上升了一点，上升的这点投资去了哪里呢？去了土地，土地一直在负增长，去年是负的22%，今年一直是负增长，10月份是负的3.6%，结果11月份一下子上升到正9.9%，增加的那一点投资都买地了，甚至抢了地王了，这不是好事。翻正以后，10%的上去了，这意味着明年面粉已经到这个价格了，预示着什么呢？所以不要说房地产投资增长了，增长到哪儿了呢？增长到土地上了。
07年到现在的整个固定资产投资和房地产投资增幅，蓝线是固定资产，红线是房地产，到现在已经不那么剧烈波动了，因为政府回归市场以后没有很大的政策了，所以房地产投资和固定资产投资今年基本是在20%左右（房价 户型 二手房 租房），差不了太多。
第一个大方面我就说到这儿，说到形势，第一句话就是各项指标仍在增幅的高位，但是增幅在逐月回落，趋势明显。第二句话是全国各个地区、各个城市的差异化已经形成，而且非常明显。甚至于一二三四线城市当中的不同地区，差异化非常明显，这也是符合市场规律的。
下面讲第二方面，十年调控给我们留下了什么样的思考题。昨天财经峰会夜场的背板就叫“地产泡沫”。关于拐点和泡沫的问题，虽然这十年来大家不断在说这件事情，各种各样的预测甚至赌局也设了不少，但基本上不太准，当初说房子要下降40%甚至50%，这不是政府在说的，甚至银行都在说下降了多少，所以老百姓大部分上当。为什么不准呢？是因为我们十年调控主导的思想，就是要熨平经济周期。我们不会有市场周期，只有文件周期，只有调控周期。文件周期大概是形成了一年左右一个拐点，或者一到五年一个拐点，这不足以完成房地产开发的全过程，是开发商没办法按照市场规律去做这件事情，只有按照拆这个文件，开发商应该怎么应对，赶紧开会。在一个充分的市场经济情况之下，一定是存在周期的，有周期就有拐点。
关于泡沫，泡沫的事情也讨论了很多，现在也不断在讨论。我总结一下，目前对中国房地产市场的估计，大概三种看法。第一种看法是增幅在振荡下降，如果中国房地产搞得好，会实现软着陆。第二种观点是房地产泡沫巨大，从来都有泡沫，这个泡沫早晚得破裂，一破裂就会崩盘，就会影响中国经济，影响银行。这种看法可能涉外的一些金融机构或者评估机构，包括得诺奖的经济学家也会有这种看法，因为有泡沫，早晚会破。第三种看法是高歌猛进，认为中国房地产还早得很，又要城镇化，如果原来是黄金十年的话，那么将来就是白金十年，甚至有的说是钻石十年，从来没有这么好的发展机遇。大概也类是这样三种看法。
泡沫形成的原因各不一样，我们不要讲得太笼统，我觉得这两条应该是衡量有没有泡沫的依据，他们考虑对不对。第一，房地产的增长和房价的增长是不是脱离了当期经济的基本面。如果现在国家肯定经济是在下行，GDP是从两位数变成一位数。这个期间如果房地产逆势上行、高跟猛劲，这是不是泡沫化的趋势？也有不同看法，有人说我们就是要抓住这个逆势，经济下行房地产就得上行，才能把经济抵上去。我认为如果这样持续不断的做，肯定是向泡沫推进，因为经济不支持。第二是基本的支付能力是不是支持，如果支持能力长期不支持，那么也就是向泡沫推进。
现在中国房地产市场我认为是存在泡沫化的趋势，一个是因为经济下行，一个是因为人均收入赶不上，今年人均的收入很可能赶不上GDP的增长，城乡二元化的问题不解决，很难保证收入往上走，只能是差异越来越大。部分城市已经形成了泡沫，并且开始破裂，比如温州、鄂尔多斯，老说这两个城市，其实真的不只这两个城市存在这些问题。但是不存在崩盘问题，为什么呢？就是因为中国整个房价形成的高房价的两个因素，第一个因素是货币因素，第二个因素是土地因素。这两个因素是推动高房价的因素，这两个因素改变哪一个都不容易，都变不了，不可能把M2一下子搞得特别低，那中国其他经济怎么办？所以货币原来超发的这部分，一时半会下不去，虽然现在已经在调整了。第二，土改没有那么容易，土地出让金这件事一时半会改变不了，最后11月份又抢了那么多地，那么多地王，所以这两件事不改变，中国高房价的事不会一下子发生变化。不动大手术是不行的。另外，中国的房地产实际上已经到了大到不能倒，尤其到转型期，这时候房地产不可能崩盘的。所以这些因素来说，尽管房价高，尽管有泡沫化推进的趋势，尽管有些城市已经形成了泡沫，开始破裂，但不会影响全局性的问题。
政府归政府，市场归市场，我们很清楚，过去十年来是政府归政府，十年出了70个大文件，平均一年7条，力度很大。以房价为主要目标的调控周期，形成了明显的政策周期。2005年到2013年期间，我把70条浓缩成最最重要的7条，只要房价上，一定有一个红线往下压，只要房价下，一定有一个线往下压，然后形成了这样的政策周期。我简单谈一下我的看法。
第一，以房价为调控目标的调控应该是失效的，我们拿事实说话，如果是有效，房价就不会到2013年这么高。所以以房价为目标的调控手段值得反思，事实证明效果不大，甚至于无效。但是十年调控当中最重要的成果是保障房，统一了保障房的思想，到最后政府归政府的第一件事情政府要做的就是保障房，所以三中全会以后，还有中央经济工作会议重点讲房地产，第一就是讲保障房，这一点是应该充分肯定的。
市场归市场，我们没有经验，只有今年大半年应该是市场归市场，美国确实是市场归市场，我们可以从他们那里得到什么样的借鉴呢？第一，周期，房地产周期是美国业内的必修课，他们非常敬畏市场规律。有一个企业在洛杉矶发展的非常快、非常好，差不多50年的企业，它的董事长跟我说，就是跟着产业周期走。比如第一轮挣了钱的时候，企业发展的时候，他们没有膨胀，把它上市了，让大家来分享这个钱。上市以后，当然融了很多资，他说我为什么要这么做，其实可以再吸金。他说不对，我上去以后肯定会下来，有很多企业会hold不住，上市了吸金以后会并购。其实他是踩着周期走，就像冲浪的做法，必须借着这个劲走。他的做法给我们地产商有很多借鉴。
美国的周期是什么情况呢？同样惊心动魄。在过去50年里，全美住宅价格周期是五个周期、九个拐点，原来周期是十年，现在周期变成了17年，拉大了。这17年的周期恰恰用到了现在、用到了当今，什么意思呢？我们把它平滑化，美国的周期是存在的，下一个周期的最高点一定比上一个周期的最高点要高，房价是节节上升的，有周期。我们把它平滑了以后，美国25年来，价格涨了三倍，相当高，金融危机之后下来了，接着是迎来了2012、2013年，为什么很多中国大企业出去购买美国的资产？就是踩着这个周期走的，包括万科也是这样。它才复苏了两年，如果一个周期是17年，那半个周期就是8年到9年，现在只涨了两年，还会迎接下一轮的涨。现在中国房地产的增幅很明显在下滑，而美国的房地产增幅在上涨。如果在这个期间可以找到自己的感觉，找到这个逆周期非常重要。他们下调了1/3非常之多，因为次贷，该买房也买房，一个金融周期导致非常麻烦，他们自己也下滑了1/3左右，现在还没有达到原来的数字。所以这些事情就是市场归市场形成的同样的惊心动魄。
房价只涨不降，这是一个悖论，为什么呢？从20年、50年的角度来看，一定是只涨不降，美国也一样，这次复苏上去，一定比原来金融危机的顶峰还要高。但是你要知道，中间这个下滑是非常厉害的，回调了1/3。我们是15年涨了三倍，他们25年涨了三倍，我们一线城市涨了五倍以上。所以我们对房价要有自己很好的理性的认识，我们不能够永远把它总结为中国特色，比如我们的发展阶段、人口结构、经济增长、土地货币政策、中国人的理财习惯甚至于丈母娘都拉动了房价，在一定时间是合理的，但是在更长更远的视角，10年、20年、50年来看还是应该尊重市场周期，尊重规律。
那么房地产回归的结果应该是什么样的呢？一个是回报率，就是IRR，我们现在不能永远追求这么高，50%、50%以上，应该回归到跟业内差不多的水平，应该是15%、20%。美国现在上升阶段的IRR基本上都是15%到20%，我们不能老去追求很高的利润率或者投资回报率。
第二是支付能力，以房价收入比来定房价。我说房子盖完之后应该是两年以后，为什么不拿那时候的市场来定价呢？而以当期的租金来定价。我说为什么这样？后来我想明白了，因为他就是敬畏这个周期，不知道两年以后会出现什么情况，就是拿刚需市场的租金来定价。如果租一套房子需要五千美元，租的好好的，一下子上升了，变成七千美元了，你一定要比一下月供，如果月供在五千到六千，你一定买房子，不租房子，这就是他们之间的关系，他们之间的杠杆，以租金定房价。
第三是房地产起基础作用，不要老说我们是火车头、我们是拉动力，其实现在应该是共同发展。
第四是环保，人口资源环境同步发展，绿色建筑，住宅产业化。
上证指数、房地产指数在2008年以前是同步波动的，结果救市以后，一蹶不振，那么钱都跑在哪里了？一年投资八万亿是很壮观，但是它是不是可以持久呢？整个经济应该是互相之间影响的，我就纳闷小米的广告已经做到我们家的电梯里去了，太厉害了，就是协调发展。我们不能老是高高在上，确实应该是同步发展的局面，可能更健康、更合理。
未来三中全会以后实际上应该是市场的事，我们怎么样体现以市场来配置资源、市场定价，怎么样体现政府归政府，市场归市场，其实三件事情，一个是要素资源能不能市场化，一个是价格形成机制能不能市场化，第三是分配需求能不能市场化，这里就扯到很多事，土地金融、房价租金、税制分配，如果这些问题要解决，必须通过改革、通过三中全会。同地同价这件事非常难，但是必须做。这是RECO做的图，非常不错。离城市中心越近地租越贵，越远地租越便宜，这应该是正常的。但是现在城乡二元体制造成虚线不平滑，断裂成两个线，前面是土地招拍挂高高在上，下面是农村土地上不去，A到B之间就是小产权的活动空间，形成一个断崖。应该把上面的线和下面的农村的线并起来，如果这个问题不解决事就越来越大。上面越来越贵，下面越来越穷，小产权问题到处弥漫。这次是一定要解决这个问题。
土地出让金是一时半会去不掉的，还得持续相当长一段时间，尽管我们说要改革，当然这就要容忍地价领跑房价，越跑越快，面粉比面包贵得多。这就是中国房地产泡沫不崩盘，这些事都得容忍。实际上是地根吸住了银根，与其说银行现在担心个贷断供，其实根本不是。所有的抵押贷款在银行那，由于各种各样的原因下降了、贬值了，或者开发商不开发了，政府、银行、土地购置方形成了铁三角，互相绑定，所以为什么中央经济工作会议以后，一再强调地方融资平台，地方融资平台的抵押物几万个亿全都是土地。如果这部分不能形成利润，就还不了银行的贷。让融资平台形成生产力、形成利润，才能够还银行的贷款，才能够把抵押物土地给释放出来。土地是平抑房地产非常重要的力量。
汇率的市场化和利率的市场化，利率市场化以后，以前的那些调控手段就不那么灵了，什么一会儿零首付了，一会儿又把首付变成50%了，一会儿又是0.7倍的向下浮动，一会儿又是多少倍的向上浮动，这都是刀刀立现，对我们影响至关重要。再就是多渠道的股权融资和债券市场，提高融资比重这件事我们呼吁了很多，现在如果这样做，那么多渠道、多元化，导入民间融资就起来了。IPO、PE，房地产私募股权基金现在差不多有了500支，还有房地产信托基金REITs，还有资产证券化CMBS，我们都在积极做前期工作。如果我们的REITs和CMBS的产品出不来，我们的房地产就没有退出机制，就逼着我们走各种模式，什么万达模式等等各种各样的模式。最后是人民币和项目实现可兑换。这四件事情是三中全会提出来的，而且正在实现。金融走得比土地更快，比土改快得多得多。
我们国家的高房价是两件事情造成的，一个是低利率，因为低利率大家就不存钱，就去买房子，利息涨得非常慢，房子涨得非常快，那我凭什么要存钱，肯定要买房子。第二是发票子。一手是低利率，一手是发票子，凑在一起肯定造成高房价。发票子和涨房价是非常正相关的关系，我们票子发的比较平缓的2007、2008年的时候，房价也很平缓。但是在救市以后，猛发票子，M2猛增的时候，房价就猛涨。这并不是唯一的因素，但一定是重要的因素。
其实房产税和房地产税差了一个字，这是争论不休的。房产税的问题尘埃落定，加了“地”可以立法，不加“地”可以不用立法。加了“地”原来没有这个法，一定要立法，一立法就涉及到改革，扯到土地出让金、扯到70年产权等等，所以要加快立法。要加快房地产税的立法，房地产税的立法过程一定要是公正的，一定要征求各方面的意见，这件事情在向我们走来，但也不是明年、后年就开征，因为要立法。
总而言之，房地产市场化改革是一个系统工程，涉及到二元化的经济，政府和市场的分工，金融和土地资源的配置，财政和税收制度的改革和立法等等，最终这些改革成果才能体现到合理房价上来，这才是百姓最最关心的改革目标。中国的市场化改革和房地产改革是渐进的过程，依然任重而道远。谢谢大家。
主持人：谢谢聂会长，下面有请北京师范大学房地产研究中心主任董藩教授为我们做演讲。演讲主题是“当前房地产市场分析与投资展望”。
董藩：这两天我正好又处在风口浪尖上，昨天晚上我睡觉很晚，为什么？因为一直在删骂我的那些贴子，这两天删了没有一万条，也有七八千条。当时是在另外一个场合争论的时候我蹦出来一句话，我说北京交通拥堵其实是房价过低的一种体现。大家都理解不了这种观点，甚至有些人从海外回来，他说我们在哈佛在哪里从来没有一个教授这么讲，因为全世界范围内争论房地产都没有这么激烈，他们选择的市场体制，很多东西顺理成章能接受，不会产生大的争论。只有在中国，我们政治上实行的是一党领导的制度，而在经济领域选择的是市场体制，这种摩擦导致了方方面面的争论，包括房价在内的争论。这种争论促使我们思考的更多，一定意义上比西方学者思考得多很多，因为他们没有遇到这么复杂的问题。
北京师范大学房地产研究中心主任董藩
那种场合我随便提了两嘴，但是通过那几句话大家能够看明白我为什么那么说，但是媒体报道的时候不去报道我怎么讲的，所以还是弄得全国舆论大乱。我本是个低调的人，但是没办法，因为有些时候免不了要说话。所有的房地产场合，要找聂会长这样的权威，找毛大庆这样的业内的代表人士，如果找学者，没有几个人，动不动就把我、陈淮等等找去，而他们是官学结合的人物，有官方身份的经济学家，只有我是自由人，所以我说话比他们更随便一点，但这些话就经常引起争论。但是迄今为止，我所提出的观点没有被证明是错的。
我今天讲两个问题。第一个问题，为什么交通拥堵反映了房价价格过低？任何决策都是成本和收益的比较，大家可能是认可这个的。企业是这样的，回到生活中来，也是这样。我们在哪里居住，在哪里工作，有一部分收益是可以用价格来衡量的，我们在北京工作，一个月可以收入多少钱，年底奖金是多少。有时候是不能用数量来衡量的，比如在这里找工作更容易，在这里小孩接受教育的质量更好，医疗条件更好，更有利于保证我们健康，在这里更见多识广，在北京你读的大学在这里有人脉，便于情感和交流，便于合作。所以有一些不能用价格来衡量，有一些能用价格来衡量。不能用价格衡量的，我们来进行价值判断，大还是小，好处多还是少。
我们在这里获得这样的收益，同时还要付出成本，成本是什么？我们讲衣食住行这都是成本，衣、食、行的成本都是固定的，都是能够衡量的，在全国范围内是差不多的。只有一种成本，房地产的成本，就是居住成本实际上没有办法在全国范围内进行统一的比较。为什么是这样？我这件衣服在大连如果是300块钱，在北京就是500块钱，其结果就是立刻由大连运到北京。那瓶矿泉水在天津一块钱，在北京一块五，其结果就是有商人立刻把天津的矿泉水运到这里，最后他们会形成一个全国统一的价格。因为绝大部分商品都是可以实现供应的空间流转，空间调剂。我们可以把它由价格便宜的地方、多的地方，运到供应紧张的地方，所以最后会形成全国统一价格，甚至全世界统一的价格。女士背的LV、香奈儿，在全世界范围内差别不大，差别在是关税上，如果把它剔除了，仅仅是运费上的差别。这就是贸易，不管是内贸还是外贸存在的必要性，是全国形成的统一价格，是世界范围内形成的统一价格。
但是有一种成本是没有办法进行区域间的调整的，那就是房地产，为什么？房地产大名叫房地产，小名叫不动产，它不动，因为房和地是合在一起的，由于土地位置不能动，房地产就不能动，不能动就产生了一个结果，就是固定性，这个固定性带来了无数的特点，但是非常遗憾的是我们在全世界范围内品位经济学家的观点的时候，发现他们的认识都是不够的。由于它是固定的，房地产不能流动，所以全世界范围内价格可以脱离国际市场独立形成。美国的房价和中国的房价不要进行任何比较，没有意义。在北京的房价也不能和你老家、和农村的房价进行比较，也没有意义。只有房价可以脱离国际市场而独立形成，所以所有的比较都是没有意义的。那些拿外国来评价中国房价的观点，更是无稽之谈，不管他是谁，不管他是哈佛还是牛津毕业的，没有任何比较的意义。
当它不能进行比较的时候，我们又会发现它天然就产生了一种功能，调节人口的分布，上帝在创造这个世界的时候，他考虑的非常周密，所有的事情都有一利一弊，所有问题都有科技的方法，就像癌症我们相信也有一天会把它克服了是一样的。这个克服的过程其实就体现了人类进步的过程，我们不断的战胜我们未知的东西，找到答案，推动社会发展的过程。
为什么房价可以调节人口的分布？别的要素调整不了，就在于它的固定性。如果它不能在空间上实现供应的调整，而这个城市建设用地的供应又是很有限的，其结果就是在巨大的需求面前，价格在不断拉升。在拉升的过程当中，就使这种成本在发生变化。如果你承受不了这个过高的价格，就会导致其他生产要素流动，包括人。比如新的大学毕业生一看北京的房子都是四五万，就有一部分人选择离开，他们不在这里继续居住、继续工作，而是回老家了。这就促进了劳动力这种生产要素在全国范围内，甚至世界范围内的流动，其实是促进了区域经济的协调发展。这个机制是非常好的，非常有效的。
和北京、和上海相比，很多城市在城市功能上是没法比的，就是因为这个地方的房价没有产生调节的很有效的作用，不是一点没有，而是没有产生很有效的调节作用，所以使流入的人口仍然远远大于流出的人口。如果这个价格特别高，还会产生一个结果，使已经在这里定居的人离开，比如说有的退休的人，当北京房价涨到十万的时候，在这里他的房子不能变现，但是一看他的老家威海只有四五千、五六千，把他100平米的房子一卖，一千万，他到威海住，买一套房子100万，剩下900万可以到全世界范围内旅游，未来退休之后的20年，他可以过得非常阔绰。所以当他离开的时候，我们城市密度、人口密度是在下降的。当北京大学毕业生不想留在这里的时候，人口密度也在调节，我们的交通就会没有那么拥堵。你不要跟我说拥堵是因为马路修的不够宽，我们考察那个要素的时候，都是假定是很常规的。如果你把马路修一千米宽，肯定全世界任何一个城市都不会堵，但是那是有惯性的做法，究竟有多宽。
当我们人口密度足够大，一定是价格的调节机制还没有产生很有效的作用。为什么呢？就是因为在北京、在上海这样的地方工作、居住，通常大家认为获得的好处远远大于成本，别的成本都一样，吃、喝、用都一样，唯一能调节的就是住房价格，但是恰恰我们所有的调控都指向了价格打压，导致了一个结果，现在的价格不是长期均衡的价格。比如把它彻底放开，一万以上的盘全部都不许开，就导致现在的价格低于真实市场的价格，在四万，而不在七万，能承受北京价格的富裕的人群其实很多，从企业家到一些不廉洁的官员，每年能有十万人支付得了这个价格，当提到七万的时候，可能只有三万、四万人能承受这个价格，所以人口聚集速度会大大下降。
我说的价格高和低不是绝对值，而是相对于现实需求和潜在需求而言的。我是在2011年市场最悲观的时候出手买了一套，因为我知道未来价格会怎么运转。当然我还符合条件，因为父母跟着我住。那套房子，两年内为我增值了600万，我不想要这个钱都不行，领导送给我的。我知道他这么干一定会带来暴涨，这就是懂房地产和不懂房地产的差别，当大家哗哗买的时候我就不买了，因为这个需求已经消化的差不多了，所以就没必要了。我们这些年一直在努力做一件事情，就是传播房地产知识，让更多人懂得房地产究竟是怎么回事。我推动一个高校，我们办房地产EMBA，希望房地产总裁受房地产相关的训练，很多问题的出现都是因为决策导致的，是因为他对房地产的了解不够深入。
不廉洁的官员绝对不会跟你说，我工资虽然这点，但是我有别的收入，绝对不会告诉你的。但是买房子的时候可以拿出来这种收入。我们对需求的认识要上升、要提升，至于说有的人确实买不起，又想在这里住，那怎么样？就要付出一点忍耐的代价，甘心住很小的房子、甘心住地下室，从纽约到东京都是这样，要不然你得忍着，你要庭得住。我从来对我的学生、我的硕士生、我的博士生说，哪里房价高，到哪里去。为什么？因为房价高就意味着舞台大、机会多、分工细密，你有本事的时候就可以生存，而不是靠关系。你如果回到小乡镇，人家整死你，你是博士，人家是中专、电大，不整你整谁？我们万科、万达需要人才，万达的王健林跟我说，我每年给你多少多少钱你帮我培养人才行吗？当然我们没有合作。因为我们北师大是官方体制，很多事情运转起来麻烦，所以我没有做这样的事情。我今天明确的告诉大家，如果你认为你有才华，哪里房价高你到哪里去。
北京注定是房地产的一朵奇葩，房价是什么？是一张城市的门票，风景不一样，机会不一样，房价是城市功能和综合竞争力的反映，当北京功能无限强大的时候，注定决定了它的价格一定是走在最高层面的。北京是什么？北京是无数的中心，政治中心、经济中心、金融中心、医疗中心、教育中心等等，甚至连上海都远远没有办法跟它比，按理说北京价格应该把上海远远抛在后面吗？那不一定，因为有很多因素影响。北京体制内供应的房子现在仍然很多，就是大量集资建房。金融中心是哪里呢？大家有人说上海，上海是金融中心吗？不懂脑筋，官方说什么你就说什么。什么是金融中心？央行在哪里？保监会在哪里？银监会在哪里？四大商业银行总部在哪里？金融街在哪里？上海有什么？上海只有一个证券交易所，那也是归银监会、证监会管。上海有交通银行总部，但是连前四名都排不进，顶多排第五。金融中心只有在北京，我们紧密团结在以习近平同志领导的周围，我们为什么说上海是金融中心？那就是北京的智慧。
市场自然会产生一种机制，同时还会产生一种淘汰，使人口不再聚集，否则当北京人口再继续聚集的时候，你想象一下会到什么程度？当北京人口达到一亿的时候，城市病就会更加严重，交通拥堵会更加严重。
以上是我的第一个观点，大家觉得有没有道理？希望今天到场的媒体很全面的报道我的观点，而不是像前两天大家天天都在骂我。
第二个问题。为什么说以行政手段打压房地产是反人类的、反社会的？我们不对人，也不对着某个领导，我们从理论上来谈。我们发现人类社会最终选择了市场机制、市场经济。我今天早晨特意查了查，人民大学有个叫李一平的博士后，他专门写过一篇文章，专门谈这个问题。市场经济是为人类社会赋予的康庄大道。历史证明，我们人类社会中封建社会等等都是相对贫困的社会，那时候财富积累相当缓慢，富人也没有多少东西。为什么是这个样子？是因为那种市场的制度、经济制度对调动劳动积极性，对组织资源来讲，还不是最有利的。后来我们一步一步的发展，选择市场经济，发现大大改变，最早进入的是英国，后来是美国、法国等国家，最富裕的国家一定是选择了市场机制的国家。全世界最穷的国家，一定还是死守着计划制度的国家，谁呀？那个最近杀了他姑父的地方，是这样吧。我前天说完话之后，听到有人说把我拉出去枪毙，我说你不是金三胖，我也不是你姑父。
我们比较一下韩国和北朝鲜，当时因为打仗一下子分开，一分两半了，他们两个富裕程度完全不一样，包括人的觉悟也一样。包括东德和西德也是这样，差别就是一个选择了市场制度，一个选择了另外的制度。这就是差别。世界经济的发展是得益于市场机制，当今中国的发展也是得益于市场机制，如果不是1978年三中全会之后，我们选择市场制度去发展，虽然当然不叫计划经济，毕竟也是往市场方面发展。30年前人均住房面积不到两平方米，30年前省部级领导他们家才住八九十平方米的房子，我们现在年轻人一步就超越了领导。30年前区委书记只能坐破吉普，如果你告诉他，将来你会坐奔驰宝马，你相信吗？打死你都不相信。但是大家都不相信的事情就确实发生了，奇迹发生了，奇迹不是你也不是我，而是市场经济为大家创造的。
我们在某些年代甚至饿死了人，数字究竟是多少，咱们不知道。我们选择市场机制，最重要的一点是它承认了人是自私的，我们把它理解错了，把它理解为真正的自私。其实这个自私是人是自爱的，天生就是关心自己的，这本身就是很美好的东西，这就产生了我们努力工作的动力。你希望过好日子，就要努力工作，你希望多挣钱，就要想办法发财，你希望有一番事业，就得像刘总这样每天辛辛苦苦的工作，每天甚至提心吊胆，生怕哪个环节出现了问题。每个人都希望做得更好，渐渐的就产生了分工，产生了专业化，产生了合作，分工产生了效率，分工产生了竞争力，所以不做一般的通常房地产论坛，专做写字楼，所以现在成为中国的第一品牌，搞这方面的论坛、搞这方面的服务，就得找刘总，因为他积累的经验、积累的数据、积累的方案等等已经比别人好很多了。这构造我们认可了自爱、私利，产生的好处。
市场经济的运行，要求我们越来越复杂，能随时处理各种信息，随时帮助我们进行决策，但是我们发现，计划时代里刘总绝对不是今天这么干活，他每天要琢磨比他高、比他低的领导，琢磨要想给他送点礼。但是今天他根本没有不用去想这些，就去考虑工作问题，怎么防止出现失误。市场经济是什么？就是一种用价格机制来调整，有人还会说到竞争机制，竞争机制是由价格机制演化而来的。当价格还在哗哗涨的时候，房地产价格还在哗哗涨，就是告诉你生产量是严重不足的。当价格下跌的时候，就是阶段性供应过剩，所以没有价格机制，我们的经济是没有办法运行的。价格调节就体现在这个方面，第一功能就是要反映一种信号，到底生产的多了还是少了，需求和供应去平衡，每个人根据价格信息去判断我们生产多少、生产什么、什么时候生产，这就是价格机制给我们提供的作用。当我们打压价格的时候，使它不能有效的发挥作用，就像天气，温度是多少，我们想办法控制天气，或者我们传递一种信息，甚至我们干预价格、人为的干预了企业的经营自主权，剥夺了他们的自主权，生产四万的房子，不让卖，现在用限价房这些的措施去锁定价格，这都是错的，为什么？当我们锁定一个限价房的价格的时候，它的生产周期是很长的，三年，当时开发商不开发不行。所以唯一要做的就是确保自己有点利润。开发商也是利己的，所以就拼命压成本，钢筋用量不足，水泥标号不足，出现事故不愿意承担。所以打压价格是完全不对的，必须放开价格，让它找到最后价格，在这个价格的情况下，开发商就产生了竞争，当成本高的时候，就要努力生产更好的产品，使它能够有点利润。还不能太高了，因为有别的竞争者，会把市场给抢去，所以就使他会生产出更好的产品，也抑制它的定价。而你采取行政打压，恰恰破坏了这一切，所以把我们人类共同选择市场制度、市场经济体制的时候，我们确实又做了一些跟市场体制根本要求不一致的地方，这就是决策出了大问题的地方。
为什么十年调控达不到目的，是因为我们一直没有顺应这个市场机制，如果顺应了这个市场机制，尽管房价仍然会涨，但是至少不会制造这么多麻烦、这么多冲突来。
我的这些观点和别人的讲法是完全不一致的，但是我也一直没有机会跟领导讲，为什么？当让建设部来选择谁去给领导讲课的时候，显然不会让我去讲。所以我们过去尽管有大量的内参，中间的部分都会被砍掉，包括以前的曾培炎很认可我的一些观点，但是我们今天再往上上的时候，会经常遇到障碍，上来的时候会发现跟领导的想法不一样，跟三中全会不一样，所以就不能上。以后再开会，我再讲房价的时候，你们不会来了，你们能安心工作，这就是我的目的。我不会满足于我讲完话底下有多少掌声，而是满足于当我再讲课的时候下面没有听众了。谢谢大家！
主持人：再一次对董教授精彩的演讲表示感谢！我再一次表示歉意，以前的活动里面，我记得是介绍过北师大房地产研究中心主任，今天稿子上写的是首都师范大学，所以从这儿来讲，我支持刚才教授的观点，要相信自己的判断，而不是文件。现在正式把您调回北师大。
下面为我们带来演讲的是今典集团执行总裁邹吉福先生，他演讲的主题是“旅游综合体模式创新”！
邹吉福：各位嘉宾、各位领导大家上午好！上周中央经济工作会议在北京召开，中央明确提出了推进城镇化发展的基本思想、主要目标等等，与此同时也澄清了学术界和企业界争论多年的问题，令我们耳目一新。特别是会议公报当中有这样一句话，让我记忆非常深刻，让城市融入大自然，让居民融入青山和绿水。这是多年以来中国城镇化经验的总结和教训，是一种反思和纠偏，对房地产企业来讲，这就是未来企业建设的出发点和落脚点。
今典集团是中国房地产业和旅游地产发展的领先者和起跑者，今天我想结合今典集团在旅游度假综合体产品的业务创新方面跟大家进行探讨。我们一直在研究新型城镇化，有人认为城镇化说到底就是农村在往城镇延伸，大搬迁、大建设。要避免造城运动，从历史的发展角度来看，城市就是由产业带动发展起来的。新型城镇化是一次加快城市发展的空前的机会。作为房地产业的从业人员，我深刻的了解到，在这个行业、在城镇化的过程之中所应该起到的作用，如果将房地产开发及产业运营充分合理的融入城镇化建设之中，将极大的提升新型城镇化建设水平。由于原有的土地财政，使得城市开发模式难以为计，我们从中看到了旅游度假产业将成为城镇化建设提供最有力的投资运营主体，特别是在很多经济欠发达地区，结合有限的自然资源大力发展旅游度假产业，将会有效提升当地的知名度，提高当地的经济发展水平，带动城市基础建设，丰富区域商业配套，改善人居环境，并促进人口的就业。
以海南三亚为例，目前三亚有各类酒店800多家，资源已呈现过剩之势，在这种历史背景下，三亚红树林度假酒店开业之后三个月便取得了盈利，在海南酒店业博得头筹，秘密就在于此。它是中国第一家也是亚洲最大的度假目的地综合体，集电影、购物、娱乐综合体，酒店的很多规划在国内都是开先河之举。酒店面积68万平方米，客房500多间，超过50间餐厅和酒吧、咖啡吧，有20多个休闲娱乐场所，30间多功能厅和会议室，有7万平方米复合会展中心，同时容纳四千到五千人同时开会、用餐。室外还规划有水上乐园、电影工坊、文化书店、娱乐吧，还有多国风情的商街有超过100个品牌商铺，整体商业面积18万平方米。通过背后的视频大家就可以目睹酒店的风采。
红树林经营的不仅是客房，还有吃喝玩乐功能，购物消费体验，既为酒店带来更多的盈利点，也极大的丰富了三亚商业配套，增加了海南旅游度假生活的深度和广度，对地方政府来讲，部分的解决了劳动力就业问题，我们三亚一家酒店就有员工六千人，加上住户两千人，也就是三亚红树林这一个酒店就可以解决就业人员八千人以上，其中大部分是本地人。
我们在青岛西海岸黄岛新区所建的红树林度假酒店也是这样，我们成为中国北方最大的滨海度假目的地综合体，既带动了青岛的旅游度假市场，又吸引了很多本地及周围地区的就业人口。城镇化务必要提高当地居民的生活质量，保证城镇化稳步就业和生活有序，实现市民化。我们有理由认为，红树林模式所创造的经济效益和社会效益对未来城镇化建设将是不可估量的。同时我们也可以自豪的说，以红树林为代表的旅游度假综合体及运营模式，将成为推动中国城镇化建设的主要模式之一。在这次城镇化会议上，中央要求城镇化要融入现代元素，更要保护好、弘扬传统的优秀文化，延续城市的历史，做到要融入让群众生活更舒适的理念，体现在每一个细节之中，要加强建筑质量和管理制度。
在促进城乡一体化的发展过程之中，要注意保留村庄的原始风貌，少砍树或者不砍树、不填海，尽可能在原有村庄形态下，改善居民生活条件。在城镇化具体道路上更是提出了根据自然环境、城镇能力构建科学、合理的城镇化宏观布局，用房地产专业术语概括来说，城镇化一要搞好策划定位和规划设计。目前有很多地产企业涉足旅游度假产业，早在2012年投资总额全年就突破了万亿，现在市场上有不少号称旅游度假的项目，但实质上是挂着羊头卖狗肉，也用建设小区、别墅的概念去做旅游开发，其结果就造成了极大的资源浪费，很多城市千篇一律，毫无特色。做旅游度假项目，必须要做到规划设计先行，在前期策划、概念设计、整体定位、市场调研、客户研究等方面做到位，要做到与自然环境和历史人文环境的较好结合。
红树林在做度假目的地综合体规划设计上，就充分考虑到这些要素，围绕着自然资源和人文资源做文章，仅仅依托着得天独厚的区位和资源优势，深入挖掘项目与区位的紧密关系，不破坏资源，不扭曲文化，将商业、会展、文艺、养生等领域，融入度假酒店和酒店运营过程之中。所以在红树林可以看到巴厘岛、夏威夷等风情，在拉萨可以看到传统藏式的红树林酒店群，在都江堰、青城山可以感受到羌族和道教文化，同时在建筑体中有多种业态组合，可以领略到不同文化、不同形态、不同规模的主题内容。
未来五年，红树林度假目的地综合体将布局杭州、都江堰、大连等等一线度假资源成熟和丰富的区域，绘制中国人的休闲度假地图，房地产企业通过怎样的方式在这个领域化被动为主导，要找到适合自己的发展道路。
最后我再谈两个观点。一个是适时转型。商业地产的客观需求仍然存在，各种体量的城市综合体还有一定的市场。另一方面，伴随着城镇化的发展，该带动工业园等产业地产的发展。最后就是解决内需型和消费型的产业，比如旅游地产和养老地产，今典集团09年就主动放弃了传统住宅开发，完成了到旅游度假产业的转型，成为旅游度假产业的运营商。
要以运营为主体，以运营为核心。房地产业充分发挥整体资源和服务运营的功能，为产业发展，特别是为现代服务业和战略性新型产业的发展提供配套服务，产业地产、商业地产、旅游地产和养老地产的发展，为房地产业与现代服务业、新型产业融合提供了机会，提升区域的价值。我的演讲就此结束。我热切期盼着在座的各位领导和嘉宾去我们红树林度假世界参观指导，并亲身体验和感受美好的度假生活。谢谢各位。
主持人：下面有请北京科技商务区副总经理，北京宁科置业总经理王玉龙先生演讲。
王玉龙：在董教授、毛总包括聂会长之后演讲，压力比较大。我是新人，很多人也不认识我，不认识的话也就胆大，无所谓了。
刚才听了董教授和毛总对未来房地产走向的预判，启发比较大。刚才很多领导，包括教授谈的观点都是顶层设计的观点，更多是在房地产顶层设计上我们未来是怎么样的模式，当前市场是什么样的状态。今天刘总当时说是写字楼综合发展论坛，未来的写字楼是什么样的，在新型城镇化推动下，未来写字楼是什么样的模式和状态。今天在我的介绍里，大家更多的了解的是这方面的内容。
我讲的未来商务园区，就是第四代商务园区是怎么样的过程？从2000年开始，大家都在说国贸，国贸刚刚形成，当时人口的涌入，包括车辆的购买，还没有到给城市造成极大负荷和压力的阶段。现在围绕着国贸商圈、写字楼，我所谓的写字楼至少能称得上4A级或者5A级的写字楼有45个，45个写字楼是什么概念呢？它的存量是450万平米。我们上下班的过程中，大量人口从通州涌入到CBD，从南城、南城、西城等各个方向集中涌入到CBD，给CBD造成的压力是什么呢？实际在我们没有修朝阳北路和两广路之前，我们只有二环、三环和四环，所有的涌入都以这四条主干线涌入到CBD国贸桥的附近，那能不造成二环、三环的大拥堵吗？
这是什么原因呢？我们当初在规划产业结构的时候并不是很合理，没有想到我们的人口导入这么快，发展这么快，所有资源都导入到一个点上。在经济发展和城市建设中，如何把城市的功能实现集中于一体，实现产城融合呢？这是值得我们思考的。
我想给大家再分享一个案例，就是富力城。大家在的这个位置是富力城，当时拿地的时候是32亿，摘得了一个地王。富力城现在也叫泛CBD，它周边是劲松和双井，承载的人口是40万，但是周边的人均商业面积只有0.68平米，北京市平均水平是0.78，国际上的水平是1.2，所以无论是商业配套还是居民的基础设施配套，远远达不到。现在也造成了东三环堵车，必堵在双井。周边大概40万的人口，在上办班高峰期，也堵在目前布置不合理的三环路的双井桥。这些问题是什么造成的呢？就是规划。不单单是房地产规划的规划叫规划，而是整个城市在大的体系构建中出现了问题。
现在变成什么模式呢？就是大家在逃离CBD。逃离的是高昂的交通代价、高昂的租金成本。同时中关村、亚运村外溢的企业，经过十几年的发展，逐渐由中小企业发展为大型企业，或者已经在中小板块上市了，这些企业为什么要逃离或者外溢呢？就是他们有不同的需求，他们已经不满足于普通的办公模式，已经以更高的标准在选择自己未来的办公。所以我当时在研究商务远去的时候也提出一个理念，未来的办公一定是以人为本的。所以我提的是未来的诱惑，一定是工作模式。
我给大家播放一段短片，大概五分钟，未来北京看哪里，往北看，北面是真正形成北京核心的项目，就是衍生出来的第四代商务园区的一种模式。
（播放短片）
我没有放这个片子之前，都不知道TBD是怎么回事，也不知道未来的TBD
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