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“限购”城市“日光盘”启示录严厉调控副作用

https://www.biud.com.cn 2013年12月24日11:08 家居装修知识网

在今天的房地产论坛上，大家关注的是房地产市场、房地产政策会有怎样的变化？各种各样正在发生着变化的因素会带给我们一个怎样的2014年中国地产？我想这是大家特别关注的问题，毕竟“三中全会”和刚刚闭幕的“经济工作会议”为中国经济发展勾画出新的蓝图，希望今天到场五位嘉宾和观众朋友们，用大家的智慧来开启中国地产新的启程。

“限购”城市的“日光盘”说明什么？

２０１３年北京的楼市，在豪宅销售开始“复苏”的同时，那些房价更加亲民的刚需型住宅则频现“日光盘”，供不应求的局面在市场中蔓延。6月北京住宅库存数值首次跌破6万套。北京新开楼盘的商品房热销，也同时带火了北京周末的一家看房团。

周六早上，北京朝阳门地铁出口聚集了许多人，路边还停放了十几辆大巴车，工作人员正忙着引导赶来参加周末看房团的人们上车，我们发现，看房团的人群中，以非北京户籍的年轻人居多，这么多人去看房，难道北京房价有变化吗？

记者问到：您觉得2013年北京的房价变化大吗？

购房者说：最近房价还在涨，您看这看房都好几辆大车，能掉得下来吗？

六辆大巴车，三百多人的看房大军，的确让我们没有想到，但小伙子告诉我们，现在北京新开楼盘各个都是“日光盘”，能买到房，就算是幸运的。北京为完成调控房价的目标，采用限制发放预售证，限制房价的手段，但是市场效果反而是商品房供应量紧张，房价一路高歌。

购房者说：不是最震撼的，那天我们去那个枣园那儿看那个中建国际港的开盘，那个从楼盘的这个销售中心，已经排到马路上了，那个跟那个地铁站早高峰排队似的，那个更恐怖，我觉得这个是绝对有刚需，切身有体会。

我们看到踩着点儿赶来的小俩口，匆匆走出地铁口，急忙向工作人员打听通州看房线路的大巴车。购房者小刘说今年北京许多楼盘都是将原本精装商品住宅的房价，分成了毛坯房价、保健委备案房价，而开发商再收取每平米3000元的精装费，这样以来，政府调控房价的目标完成了，开发商销售利润也保住了。

孟晓苏中国房地产开发集团理事长：北上广深楼市现"麻醉药"抗药性

现在仅光是“日光盘”，造成了实际的表现出来的房价上涨，而且像北京和其他一些一线城市，还限制着价格比较高的房子它不让你入市，它压着一批高价房，这批高价房你老不放出来行吗？当年高价拍地，人家开发企业就把这个地拿了，等生产出来以后不让人家卖，说你房价太高，你一旦放出去以后，它就会推升平均房价，这个房子它本来就应该是高成本的，所以一旦要放出来的话，这个房价还会出现显性的上涨。这包括一些北京、上海、广州、深圳这些地方的严厉的限购，当时我把它比喻为“打麻药”，以为把市场麻倒了，他就不起来买房了，但是现在发现再怎么麻，他也适应了，他想出了各种办法，甚至制造所谓刚需来买房，那么这种方式，这种市场是不是好事呢？这种旺盛的内需市场，是推动中国经济增长的内生性动力，这是好事。

同时另外一个角度来看，人们如果在这种情况下，还盼望着房价下降，那就要失望了。这种供不应求的局面，需要通过一段时间，需要发挥市场的决定性作用，来逐渐地化解。同时用政府来提供基本保障，解决中低收入家庭保障房，特别是租赁房的问题，这样的话，才能整个走向政策的理性化和市场的规范化发展。

辜胜阻全国人大常委、财经委员会副主任委员：政府要做多层次住房保障供给体系

我刚才已经讲到了，实际上就是说我们的房地产的调控，这种行政的调控，最重要的是要转向市场的调节，确定好政府和市场的关系，那么在这个中间非常重要的是政府归政府的、市场归市场的，商品房市场应该让市场主要来发挥作用，那么政府要做的是要保障有一个多层次的住房供给体系，你看我们房市楼市他们多人纠结，但是同样我们看车市，老百姓就不怎么纠结，我没有钱我可以坐公交、地铁，我还可以坐自行车。我可以买低档的车，我有钱了以后，可以买高档车，你有钱你去买宝马、奔驰，没有人抱怨这个车市，车的价格，因为它是一个多层次的，来满足老百姓通行的不同层次的需要，问题是我们的楼市，不是一个多层次的，它不能满足不同人的不同的需要，是千军万马就挤独木桥，所以我觉得政府要做的事情，要构建一个多层次的住房供给体系，过去从需求，单边的需求调节，现在你怎么样来保障供给，特别是三中全会提出来土地制度的改革，你改变土地的供地方方式，我觉得非常重要。

秦虹住房与城乡建设部政策研究中心主任：房产税是什么时候设立的呢？

在房地产这个市场上，要让市场作为配置资源的决定性作用，它恐怕还需要一个前提，这个前提就是和房地产市场发展相匹配的我们的法律制度是比较完善的，比如说我们的税收制度，现在和房地产交易、买房、卖房有关的房地产的税收制度，绝大多数都是在房地产市场真正建立之前所设立的，比如说大家说关心的下一步是不是要加房产税，房产税是什么时候设立的呢？1986年房产税暂行条例，那个时候1986年我们有多少私人有住房？根本就没有私人住房，很少很少，现在我们住房的自住率已经80%了，都有自己的住，平均的，当然地区差异很大。比如说我们说我们买房子要交营业税，全额要交营业税，营业税是什么时候设立的？也是80年代那个时候说房屋买卖要交营业税，但是它两个法律都说个人住房交易是免税的，现在说把那个时候的制度拿来，说现在要个人住房买卖也要交营业税，也要交个人所得税，也要交土地增值税，所有这些税，都是在住房制度改革之前所设立的。

那么住房制度改革之后，中国的住房市场快速发展，整个市场化的程度，私人住房的占比的程度大幅度提高，在这样的情况下，我们和房地产市场发展相匹配的法律制度，我们是不完善的，包括金融体系，包括税收体系，包括我们的土地制度。在这样的情况下，你说我们政府一点都不管，放任你市场该怎么发展，恐怕有难度，如果这样的情况下，市场发展可能会走向畸形，所以我想让市场发挥配置资源的决定性作用，有一个前提，我们首先赶快要有和市场发展相匹配的法律制度尽快地完善和建立起来，房地产市场的问题，不完全是市场本身产生的，很多是房地产市场之外的原因导致的，我觉得是城市发展不均衡，城市公共服务提供不均等所造成的，这不是房地产调控政策能够解决的问题，你不解决这个背后的原因，那需求量猛增，它导致的供求矛盾压力就更大，这是第一个原因。

第二个中国现在确实是财富不断地增长，但是我们收入分配是两极分化的，收入差距的不断地扩大，就会造成你房价再高也总有一部分人能买得起房。

第三个原因，我们现在的这个货币的这个发行，这么多的货币量，又没有很好的投资渠道，那么货币资产的保值增值问题，就面临一个老百姓非常非常现实的问题，所以投资性需求特别旺盛，所以中国现在买房子，是把改善和追求个人私人财产的积累两者并重来体现的。

再有一个问题，我们的土地财政，地方政府的土地财政问题大致的，你说地价不降，硬要降房价，它能做到吗？它做不到，所以所有这些问题，都对房价的上涨产生直接的影响，而这些问题绝不是调控政策所能够解决的，你限购能解决这个问题吗？你限贷能解决这个问题吗？但是反过来，你不限购限贷，那么这个问题就会促使你的房价更大的上涨，结果是什么？第一不但真正需要房子的人，他购买支付能够越来越下，更为关键的是，这样一个不正常的一种体制所催生的房地产价格的上涨，很容易危及到中国经济的安全和金融的安全，这个风险是巨大的。

所以我想一方面我们不得已可能是出了一些行政手段在调控，但是今后我们尽快地要解决背后的体制机制问题，外部的影响因素的问题，另外尽快地建立我们的法律制度，尽可能用经济手段来调整这个市场，让市场按照经济规律运行，政府的手就有条件逐步地退出。

结束语：从销售火爆的“日光盘”，到人见人怕，“空城”、“鬼城”折射出老百姓对房地产业复杂的心态与情感：既厌恶过高房价，抱怨买不起房，又担心出现大量 “鬼城”，经济崩盘影响自身生活，而更多的老百姓期望的房地产市场能走向平稳和健康的道路。

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