如何玩转房地产抵押贷款

房产抵押是最为常见的企业贷款担保方式，不过并非所有的房产都可用于抵押贷款，而想要成功申请二次贷款，在首次办理行尝试往往成功率更高。

《理财周刊》：

如何玩转房地产抵押贷款

罗骏是一家服装企业的老板，不久前，原本与他有过合作的供应商在以七折的价格销售一批面料，这让罗骏兴奋不已。他立即向对方表达了购买意向，却被告知必须在2周内付清款项。由于公司现金流不足，罗骏必须贷款。

在朋友的提醒下，罗骏试着用厂房抵押的形式向银行申请贷款。“没想到这办法还真管用了。”由于厂房是罗骏多年前购置下来的，而非租用，所以银行很快接受了他的抵押贷款申请，为公司提供了80万元贷款，加上可支配的流动资金，他顺利购下了这批面料。

房产抵押方便企业贷款

毋庸置疑，房产抵押贷款是中小企业获得贷款最为方便的一种渠道，基本上，各家银行都可以提供这一融资方式。由于目前中小企业中，有房产的占据了多数，也使得这一方式更具可行性。

据了解，房产抵押贷款对房产的属性界定非常宽泛，既包括了营业用房、办公用房，如商铺、写字楼、宾馆酒店等，也包括住宅。因此，在银行的房产抵押贷款产品中只要没有特别注明是商用房抵押贷款，那么即使企业所使用的经营或办公用房是租赁的，只要企业主有个人房产，也可以作为抵押物为企业申请贷款。

这对很多小企业主来说是十分有利的。因为很多老板的个人资产和企业资产往往划分不明，企业的账目报表并不规范，甚至一些老板为了合理避税的目的，会造成企业资产比实际少的情况，而这些都可能给融资制造麻烦。

据银行信贷员介绍，不少小企业主的财务报表都很“难看”，但深入实地考察，却会发现情况要好于报表所呈现的，企业的资产很可能隐藏在报表以外。在这种情况下，如果企业使用房产抵押的方式申请贷款，成功率要高出很多，在审核时往往可以“加分”不少。

部分房产融资有难度

不过，也并非所有的房产都可以抵押贷款。比如，房龄超过20年或户型小于50平方米的房产可能较难抵押。因为对于申请贷款的房产，银行都需要评估其变现能力，而这种类型的房产可能变现能力较弱，所以银行在受理时会相对谨慎。

又如，产权属性不明确的房产无法用作抵押。产权不确定的房产主要包括：未满5年的经适房、小产权房、不能提供购房合同、协议的已购公房、不能提供央产房上市证明的央产房、租赁而来的厂房、办公用房等。因为产权属性不能确定，所以不具备申请房产抵押贷款的先决条件。

此外，尚在按揭中的房产往往不能直接抵押。有银行表示，由于按揭中的房产抵押他项权尚在银行手中，产权实质上处于暂时移交状态，不具备完全产权，因此借款人并不具备该房产的抵押支配权。如果企业主想通过这类房产申请贷款，就必须先将按揭中未还款部分还清，然后再用已经还清贷款的房产申请贷款。现实中，倒也有从不成功变为成功的案例。

上海睿元有限公司是一家成立于2008年的加工型小企业，目前的员工数量达到300人，年销售额2000多万元。由于公司前期投入了大量资金用于研发，并没有购买厂房等固定资产，所以当睿元想要申请银行贷款时遇到了障碍。“因为我们是第一次申请贷款，所以每家银行都很谨慎，要求必须有房产抵押。”企业负责人告诉记者，在多次碰壁后，他们终于在招行小企业信贷中心的组合方案下获得了400万元贷款。

原来，招商银行小企业信贷中心在与睿元接洽后发现，企业负责人拥有一套价值400万元的个人按揭房产，目前还余有按揭贷款120万元左右。针对这一情况，小贷中心提出了一个方案，先将此房产按揭银行转为招商银行，再以此房产余值部分提供160万元的抵押贷款，同时，结合睿元获得的价值500万元的订单，合计为其提供400万元的贷款。

二次抵押房贷并非不可行

实际上，像睿元这样的情况，也属于二次抵押的一种，据了解，目前银行真正可行的二次抵押房产一般是企业提供的个人按揭房产。开展这种业务大多会要求按揭贷款在本行进行。

原因是，如果两个贷款行并非一家，一旦出现企业逾期，不能还款，在房产处置时会牵涉到两家银行，增加操作难度。所以遇到此类业务，一般银行会要求房产主把抵押贷款做个转移手续。

银行有关专家表示，二次抵押贷款对企业的好处在于，首先强化了担保方式，更容易获得贷款，其次随着时间推移，房产按揭部分的还款可以降低贷款金额，空出来的部分可以变成现金，为企业提供营运资金的支持；三是房产增值部分可以变为现金。

而之所以能做二次抵押的企业厂房、商铺比较少，是因为较多银行在为一家企业提供房产抵押贷款时，会提出要求，不能在其他银行做二次抵押贷款业务，所以，尽管不少银行可以接受二次抵押方式，但业务量较少。

在上家银行没有提出相关要求的前提下，同时，在房产价值与抵押贷款金额相比有较大空间的情况下，不少银行会接受二次抵押，上海农商银行就是其中之一。据有关负责人介绍，若首次贷款就在上海农商行进行，申请的成功率会高出许多。前后两次的授信额度一般不超过抵押物价值的70%。而如果首次贷款并非在农商行进行，企业可找担保公司提供剩余价值追加抵押担保，或是反担保给政策性担保公司。

企业资质良好也是房屋二次抵押贷款成功的重要条件，银行会考虑，一旦出现逾期，房产处置涉及到两家银行，难度较大，所以，银行只有对企业自身经营情况比较认可、风险性较小的情况下，才会同意二次抵押贷款。

“有的企业的厂房、商铺等均放在一起做成了一个或较少的产证，单体价值比较高，无法在办理抵押贷款业务时拆开操作，而通过二次抵押贷款就可以解决小额多次的贷款模式。”有银行专家指出了二次抵押贷款的又一好处，但前提是不能在授信合同中约定，不允许他行开展二次抵押贷款业务。

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