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“以房养老”仍有难题待破解避免成“富人游戏”

https://www.biud.com.cn 2013年12月24日18:10 家居装修知识网

日前，老年人住房反向抵押养老保险试点工作已经启动，8家险企进军养老地产。不过，南国早报记者获悉，幸福人寿原定于明年1月发布的国内首款住房反向抵押养老保险将延期推出。业内人士分析，保险公司版“以房养老”产品延期推出，或许是在等待税收等优惠政策落地，面世时间表目前难定

以房养老保险延期推出

幸福人寿监事会主席孟晓苏此前多次公开表示，将在今年12月份拿出方案，明年1月份推出住房反向抵押养老保险。该产品有望成为国内首款以房养老保险产品。日前，南国早报记者获悉，幸福人寿的这款倒按揭产品将延迟推出。

幸福人寿客服告诉记者，相关产品目前尚在研发中，所以不清楚产品特点、销售时间、投保流程。公司下一步将根据保监会的统一部署和时间进度推进。不过，该公司在广西未设分支机构，暂不对该地区销售相关产品。

12月4日，在北京举办的“21世纪亚洲金融年会—保险创新论坛”上，保监会人身保险监管部副主任袁序成告诉南国早报记者，保监会正在积极研究推动老年人住房反向抵押养老保险试点工作，已组织行业力量进行相关基础研究和方案制定工作，目前已有8家险企进军养老地产。

有北京保险业内人士向记者透露，保监会11月下旬曾召开幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿等多家保险公司参加的内部会议，要求相关保险公司12月提交“住房反向抵押养老保险”试点方案，明年1月推出相关产品。

“不止一家推迟，保险公司版的以房养老产品或难产。”知情人士向记者透露，幸福人寿“住房反向抵押养老保险”课题组已于12月3日向保监会提交了《幸福反向抵押养老保险实施方案》。不过，目前这一方案被延期。

推进以房养老需多方配合

记者走访多家险企了解到，尽管保监会已于12月5日表示，老年人住房反向抵押养老保险试点工作已经启动，但广西险企均未接到相关通知，仍在等待监管部门明确相关政策后再实施。各家公司针对老年人产品众多，不过“以房养老”的保险产品目前在广西还没有。

“担心挣不到钱，害怕房价下跌，恐惧房子权属不明流通难。”中国人寿广西分公司一位人士分析，险企延期推出产品的原因，或许是在等待税收等有关优惠政策落地，以覆盖该类产品风险。

平安人寿广西分公司业务经理杨钊表示，以房养老涉及的风险因素太多，如房屋产权、房屋估值、房屋再流通、预期寿命等，操作起来难度非常大，加上相关优惠政策欠缺，所以险企多持观望态度。他认为，要推进“以房养老”，不仅需要突破中国传统养老观念，还要在政策、法律、经济等方面有所配套。

袁序成强调，以房养老只是给有需要的老年人提供多一种养老保障的选择，并没有否定社会的职责、政府的职责。老年人住房反向抵押养老保险将有规划地试点，具体操作办法和实施计划，有望在明年一季度出台。

险企热衷建养老社区

记者采访了解到，当前商业保险机构介入的养老模式主要有两种，即以房养老和养老社区。合众人寿坐落在武汉的养老社区一期顺利完成，在广西的养老社区也已投入建设，定位于中端收入人群。泰康人寿则面向高端收入人群，推出“年金养老保险加养老社区”的产品。平安保险亦立项并筹备在浙江等地投资上百亿资金建设养老社区。

一边是以房养老产品延期推出，另一边是争相建设养老社区，保险公司为何热此冷彼？

“以房养老”倡导者孟晓苏介绍，“以房养老”可以使老年居民在人生收入的低谷期开启“房产金库”，将积蓄在房产上的财富分期支用，有效补偿老年生活，可以从无子女和“失独”家庭起步试点。根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果以评估价值500万元的房屋参保，每月可得到2.6万元；如果以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得1万元。

合众人寿董事长戴皓介绍，公司是将养老社区的实物与传统的养老保险产品对接，用房子的租住权替换传统保险产品的现金收益。客户可以选择现在交费直接入住，也可以通过购买保险产品入住。以入住活跃的养老社区为例，两室一厅每月租金1350元，服务费每套每月需700元，共计2050元。如果选择购买保险产品，以35岁~40岁的客户为例，选择10年缴费，每年需交3到5万元。客户购买保险后，不论未来社区租金水平怎样都不用再增添租金，但入住社区的服务费用则要根据市场情况另外缴纳。

多位南宁保险从业人员认为，相比之下，险企更倾向于建设养老社区，建筑成本清晰可控、效益容易预见。养老社区产品，是客户年轻时就要投入资金，险企有足够的时间去产生资金效益，可谓是“稳健的盈利模式”。

应避免养老成“富人游戏”

南宁市民农女士告诉记者，不管是以房养老还是养老社区，都让人感觉“门槛太高，像‘富人游戏’”。她了解过，今年30岁出头的她，同样是10年缴费，选高端养老社区每年需交20万元，选中端社区每年交3到5万元。年纪越大，准入门槛越高。

“险企有坐拥优惠政策而大肆圈地之嫌。”在知名房地产公司工作多年的张先生说，眼下险企都将养老社区标榜为“养护一体”，但实际上，目前养老专业护理人员紧缺，社区日后的管理能否到位、能持续多久都令人质疑。

在保险创新论坛上，保监会保险资金运用监管部市场处处长贾飙介绍，保险资金投资的养老地产是要长期持有并运营的，这跟普通商业地产有明显差别。保险资金投资地产五年内不允许转让，必须采用适老化设计，要求以养老地产为载体提供生活、医疗等系列配套服务，以此来确保养老社区的可持续发展。

记者在合众人寿位于武汉的养老社区看到，该社区已引进美国的CCRC社区（持续健康退休社区）模式及专业管理人才，社区内的房屋建筑、室内外设施全部采用适老化设计。该公司的有关人员告诉记者，为了让更多的消费者住得进住得起养老社区，公司目前正在积极拓宽各种渠道，比如跟银行商谈合作，希望银行能接受以社区居住权抵押贷款给消费者。

原民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀认为，养老地产要想做得好走得远，必须弄清三个要点：第一，一定要明确养老的需求；第二，一定要做好资金的供应链；第三，关键是要定位在养老护理。他提出，希望险企及相关部门能按照等级做评估，然后发现各种不同人群的需要，针对性地去开发产品，解决问题。比如研发更具大众性的养老护理保险。