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地产“黄金十年”已逝走出迷失拐点将至

https://www.biud.com.cn 2013年12月26日08:00 家居装修知识网

伴随房价的连续上涨，过去十年可谓房地产业的“黄金十年”。在其背后，住房商品化改革、人口红利、经济高速增长和2008年之后的宽松货币政策，被认为是“黄金十年”的动力之源。

然而，随着上述驱动因素的逐渐消失，以住宅开发为主的房企利润率不断下降。进入2013年，从地产大佬到业内专家纷纷指出，房地产十年黄金发展期已然过去，其暴利模式不可持续。接下来，新型城镇化进程的周期性因素将会形成托底之势，带来一个“白银十年”。

对于所有的开发商来说，“白银十年”并非过去的简单复制，而是涉及产品结构、空间布局、内控能力、金融创新等生存模式的变革。

嗅觉一向灵敏的万科、万达、保利等早已行动：万科从房地产开发商转型为城市配套服务商，并开始进军银行，万达在旅游、文化方面着力，保利地产也已步入相关多元化……一线房企寻求多元化利润之源的问鼎之战已经开始。

拐点将至

2013年房地产火爆程度，远超去年。国家统计局12月18日发布的11月70个大中城市新建商品住宅价格中，66城环比上涨，69城同比上涨，北上广深一线城市11月份房价同比上涨幅度均超过20%。

华远地产董事长任志强作为坚定的“看涨派”，依然坚持明年房价会上涨，主要原因是占到房价成本50%到60%的地价不断攀高。

但多数业内人士认同，决定“黄金十年”不再的，正是企业拿地成本不断上升，住宅开发利润率逐渐被压缩，以及国家保障房建设计划对行业的冲击。

从前三季度A股上市房企财务数据看，上市房企净利润增速普遍低于营收增速。今年前三季度，A股132家房地产上市公司，剔除亏损企业，整体净利润率为13.03%，创2008年后同期数据新低。“招保万金”四大房企前三季度净利润增幅跑赢营业收入增幅的仅有招商地产一家。

利润率下降使得房企“躺着赚钱”的日子一去不复返。莱蒙国际执行董事王天表示，“目前拿地的利润门槛已降至10%，只要评估后利润率能达到10%，就考虑出手。”新城地产副总裁欧阳捷也坦言，现在操盘的部分项目确实赚不了什么钱。

“从现在及以后，中国房地产是稳中有落的过程，不能对土地价格、销售价格和资金价格有过高的期待。”北京师范大学金融研究中心主任钟伟指出。

住建部政策研究中心主任秦虹也认为，“房地产销售重心会逐渐下移，很难复制过去十年的辉煌。”

“人口增速的变化可能是更根本的因素”，申银万国研究报告指出，20-30岁适婚年龄女性的人数将在2015年以后逐渐下降，而目前增长速度已经明显放慢。结婚对数上升最快的时间是2005-2009年，年均增速达到10%，而此后3年年均增速降至4.4%。与之对应的是，2005-2009年，全国住宅销售面积的平均增速是17%，而此后3年的平均增速降至4.6%。

申万报告进一步称，适婚年龄人口增速放缓，高点将在2015年前后到来。即使考虑到城镇化率，也只能将高点延后1年到2016年。此后，适婚年龄城镇人口仍将下降，城镇化率的提升只能改变下降的斜率，而不能改变下降的趋势。

此外，1998-2008年政府提供保障房占住宅供应总量5%-10%之间，2008年后，随着3600万套保障房等政策推出，由政府提供的各类保障性住房占比可能上升到15%-20%，钟伟认为，“这对房价有非常大的价格抑制作用，尤其是对地段不好的大规模商品房供应直接形成冲击”。