成交结构波动 改善性需求成市场上行主推力

数据显示，今年各重点城市90-140平米产品供求比相比2012年普遍有所提高，如北京从2012年的1：1.27提高到1：1.66，上海从1：0.99提高到1：1.66，同样的情况还出现在深圳、南京、杭州、天津和成都。

这一数据表明，此前一直支持市场上行的首次置业的群体（90平米以下）的成交结构已经有所波动，转而改善性需求成了主力。业内人士分析，其一是去年以来各重点城市持续上涨的房价，其二是今年下半年以来银行贷款层面上的收紧，这两大因素导致刚需群体入市门槛逐渐提升。

专家告诉新华网记者，从需求的层次看，经济发展带来的牵引力下，改善性需求较首次置业占上风是必然，但2013年这种占上风的速度在加快，与楼市政策及市场产品结构有关。

纯刚需供求比下滑

年底将至，与高端市场成交整体较平稳的态势相比，纯刚需购买力出现了销售乏力的状态，中断市场逐渐成了市场上行的主力。CRIC数据显示，自去年以来各重点城市90平米以下房源即处于供过于求的状态，除了2012年的深圳和2013年杭州之外，其他所有样本城市这一面积段的项目供求比均高于1：1。至今年，大多数城市90平米以下房源销售率有小幅下降，如北京从2012年1：1.55下降到2013年1：1.37，上海从1：1.26下降到1：1.13等。

成交结构的报告显示，三季度，全国30个典型城市的小户型、中小户型、中大户型和大户型四类商品住宅成交面积分别为1576、2588、663和409万平方米。环比增幅分别为4.3%、-3.1%、16.5%和5.8%，同比增幅分别为3.6%、-0.1%、7.2%和3.7%。

小户型与中大户型呈现震荡式的上扬态势。中小户型虽然是市场主力户型，但2013年前三季度的行情表明，此类户型成交正处于弱化的格局，而大户型保持了蓄势待发的市场行情。但是，在三季度较好的市场行情背后，供求矛盾依然凸显，如中小户型“成交量逐渐削弱、成交均价保持上扬”的态势，就揭示出中端市场面临库存不足的风险。

专家指出，即便今年纯刚需供求比出现下滑，总体上来看，这类产品的市场热度依然较高，北京供求比高达1：1.37，上海、天津和成都供求比都高于1：1.1。而即便是数据上呈现供过于求的杭州，其供求比1：0.87，也大致维持在供求平衡的区间内。

专家分析，从需求的层次看，经济发展带来的牵引力下，改善性需求较首次置业占上风是必然。但2013年这种占上风的速度在加快，与楼市政策及市场产品结构有关。

中端市场成市场上行主力

数据上看，今年各重点城市90-140平米产品供求比相比2012年普遍有所提高，如北京从2012年的1：1.27提高到1：1.66，上海从1：0.99提高到1：1.66，同样的情况还出现在深圳、南京、杭州、天津和成都。

专家表示，当前这波市场行情由2012年起展开，如果说去年各地主力需求是首置型刚需的话，那么2013年以来随着房价的上涨，改善型需求已经逐渐成为推动市场继续上行的最重要动力。

“从楼市政策看，限购限贷政策目前丝毫没有放松的迹象。尤其四季度，重点一二线城市频繁出台‘N条式’政策，进一步加大购房成本、影响置业计划。”专家称，一次性置业到位的需求加大，部分置业者“咬咬牙”，很容易从刚性需求跨一个台阶，转向改善型需求层面。

近期的全国住房城乡建设工作会议上，住建部继续发出声音，对房价过快上涨城市要严格落实差别化住房信贷税收和住房限购政策，这些都将强化预期，加速一次性置业到位需求心态的形成。同时，从市场产品结构层面看，刚需盘库存不足、保障房市场发力，使得部分刚需购房者转向了保障房市场。

专家表示，新房市场价格受管制下，一手房市场的可售量下滑，部分首次置业需求开始往二手房市场导入，这也是在新房市场上此类需求出现下滑的原因，而改善型需求显然更青睐新房市场。

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