深耕一线抑或拓展二线 房企权衡利弊之下的智慧破局

前言：年末的银行房贷荒，调控之下的新楼盘入市量的急剧减少与大量涌入一线城市的刚需人群形成了想买房无房、想买房无贷款、想买房房价太高等等一系列似乎无法破解的难题。围绕着这些难题，政府在10年来出台了70余条调控政策，基本上是房价上扬，政策收紧，房价下降，政策放松。在这一场你松我紧的博弈之下，且看一下各大房企今年的储备以及明年的预期。

美联储退出QE，中国防控债务风险，利率中枢上移，无风险收益率提高，经济增速放缓。受到上述影响，房地产行业资金成本上升，行业增速下降至15.5%，行业盈利和购房需求都存在着下降的风险。

2014年，房地产调控重点转向供应、保障民生，而非一刀切的市场化管理，土地制度改革保障农民产权,会对土地财政及经济转型影响深远。因此房地产行业竞争格局将愈演愈烈,有实力的公司市场份额将会提高。

“沿海、沿江、特大、大中型”城市的“城市带”将会发展吸纳新增人口，可带来持续性的住房需求。而有实力的房企注意力将会放在城市带发展项目、公司资源释放、集团注资、股本融资放开以及产业布局。

保利万科：深耕一二线城市期待融资突破

保利地产第四季度可售货量较多,且一线城市占比上升。2013年1—11月新增项目权益建面约1100万平方米,权益土地款约370亿元,以深耕进入一二线城市的项目为主,预计全年权益土地款约400亿元；前3季度已实现新开工1209万平方米,预计全年计划1600万平方米可能超额完成。2014年可售货量约2000亿元,其中存量400亿元,新推1600亿元,预计销售增速将维持在20%以上。

受行业环境变化及自身基数抬高的影响,保利地产从2013年开始销售增速放缓,受此影响预计从2014年开始结算收入增速将放缓。虽2013年结算增长较多,但毛利率下滑明显,主要原因在于11—12年降价促销项目进入结算周期所致,预计全年毛利率约33%,同比下滑3.2%。受2013年房价上涨影响,预计2014年毛利率可能略有回升,但由于地价跟随房价上涨,毛利率改善空间有限。2010年以来保利合作拿地增多,拿地权益比持续下降,因此影响销售、结算的权益比，两者均呈下降趋势。

若保利在后续的资本市场融资取得突破,发展有望再加速。保利坚持高杠杆运作,但进一步加杠杆的空间有限。在A股房企再融资有条件放开的背景下,或许保利有能力也有动力去争取股权融资的机会,以增强资本实力,并打开加杠杆的空间。并且公司过往的高速增长也与资本市场融资密不可分。

万科在1-11月累计实现签约销售面积1394万平方米，同比增长18%；实现签约销售金额1599亿元,同比增长26%；独享广泛布局对于区域风险的平滑优势,合理定价、刚需产品主导下贯彻快去化策略；四季度成交确实受到多家银行额度用完的影响,然而需求就在那里,被推迟不等于被消灭。

中期以来拿地力度加大,公司积极拿地增储:1-11月,新增项目权益口径建筑面积2077万平方米；新增土地权益地价款771亿元,占到2012年全年权益地价款430亿元的1.8倍；且三季度获取项目中一线城市占比较高。

行业集中度提升下的大趋势,融资等能力上的分化使得“强者恒强”日趋严重，未来万科将凭借卓越的品质追求、优秀的管理能力获得更高的产品溢价,在整体行业利润率逐步下行的趋势中率先获得稳定的利润空间。作为龙头老大,万科积极寻变求新，在住宅产业化和社区资源方面积极开拓,且公司海外融资上的进一步开拓依然可期。

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