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新政之下环北京楼市变局丛生百万级大盘何去何从

https://www.biud.com.cn 2013年12月26日11:21 家居装修知识网

12月的北京依然没有下雪，但温度早已降至零下，与火热的成交量不同的是，北京楼市的推盘量已经开始冰封。

据相关机构数据统计显示，2014年1月，北京住宅市场预计8个项目入市，其中包括紫玉公馆（价格动态户型图论坛）、格林云墅（价格动态户型图论坛）、众美城（价格动态户型图论坛）等3个新盘，以及中铁花溪渡、首开常青藤（价格动态户型图论坛）、润枫领尚（价格动态户型图论坛）等在内的5个老项目。

有业内人士表示，北京楼市推盘量之所以降低，除了“京七条”等政策因素影响之外；更多的是由于大多数房企已经完成了2013年的销售任务，推盘的热情已经降低，而处于推盘大户的国企也要照顾政策的“面子”。而另一面，部分刚需项目已经加快了推盘的节奏。

“京七条”横空出世自住型商品房搅局刚需市场

“‘京七条’的推出让明年的北京市场前景很不明朗，我们已经加快了二期开盘的速度。”一名大兴区域项目的负责人在接受搜房网采访时坦言，加推二期的计划还是在自住型商品房政策推出之后才定的，集团的主要考量因素是担心自住型商品房的推出会冲击普通商品房市场。

11月30日，北京首个自住型商品房项目——位于豆各庄的恒大“御景湾（价格动态户型图论坛）”正式开放申请。据悉，“御景湾”项目主要户型为80—90平方米两室、三室户型，总套数约2000套。该自住型商品房项目的最高售价仅2.2万元/平方米，较周边普通商品房的价格低出了近1万元/平方米。据恒大官网公布数据显示，共有14.8万人争抢2000套自住型商品房，也就意味着将有74人争抢1套房源。

金地（房价户型二手房租房）集团华北区域营销负责人金铮表示，自住型商品房政策的推出对于明年企业拿地会有一定的影响，房企可能会调整拿地策略和产品结构。“一些六环外或者相对远一些区域，原来可能做一些刚需产品，那现在可能就要慎重。”金铮如是说。

今年下半年大规模的土地出让将会在明年的供应量上体现出来，5万套的自住型商品房预计将占到全年供应量的30%—40%；届时是否会影响北京整体房价还有待验证。在面对自住型商品房是否会影响普通商品房交易的问题上，金铮表示：“如果说明年大量的自住型商品房入市，我觉得对于普通商品房的冲击是会有的，可能不会说特别显著，因为未来两地分化必然的。”

房价涨幅创新低年底北京楼市难翘尾

据相关统计数据显示，今年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10758元/平方米，环比（较10月）上涨0.68%，北京住宅平均价格自2012年6月以来连续第18个月环比上涨，但涨幅比10月缩小0.56个百分点，创下今年以来新低；而11月份房价涨幅同比则为10.99%，甚至略高于10月份的10.69%的同比涨幅。环比数据表明，“自住型商品房”与“单价4万元以上项目年内禁止入市”的政策将北京年末楼市翘尾因素对数据的影响降到了最低，但同比数据也显示了房价的涨幅并不小。

相对于前10个月的北京楼市成交量，11月的楼市价格涨幅明显降低，最主要的影响因素还是“4万元以上项目年内禁入”的政策效应。北京五环内4万元以下项目已经难见，而新开盘95%以上的项目都位于6环之外。原本计划年内开盘的北京院子、西山艺境（价格动态户型图论坛）等高端豪宅项目也已经将开盘推向了1月之后，这也意味着年内北京楼市的翘尾因素降到了最低，在数据方面，将会有一个收紧的表现。

“巨量刚需的存在，直接影响北京楼市的成交情况，北上广房价明年还将继续保持较高的增长速度。”盛泰地产总裁李伟在接受搜房网采访时表示，除一线房企之外，越来越多的地方房企也选择进军北京，而泰禾与恒大在京的拿地表现也体现了北京楼市的巨大吸引力。

品牌房企环北京大举拿地百万级楼盘赌局已成

富力最终以35.6亿元摘得该地块，折合楼面价7633元/平方米，溢价率22.75%。而截止到昨天，北京全年土地出让金已经接近1800亿元；如果算上年底前还将进行公开出让的数宗工业用地，预计今年北京全年土地出让金将接近1850亿元。

相对于2012年647亿的土地出让金，北京今年土地出让金预计将破1850亿，北京市场对房企吸引力很大，在市场预期没有发生大变化的前提下，房企仍将保持拿地热情。因此，业内人士预计今年全年的土地出让金有望达到历史高点。而如此大举拿地也将标志着会有不少百万级大盘出现在北京及其周边市场。

大北京区域楼市也迎来新一轮的发展，香河以其“家具之都”和近京的优势赢得了市场的关注，而武清也因其“蓝印户口”政策引发了热购潮。不少品牌开发商已经在大北京区域大举拿地造城，富力新城（价格动态户型图论坛）、绿地国宝21城（价格动态户型图论坛）、北京自在城（价格动态户型图论坛）、首创国际半岛（价格动态户型图论坛），动辄数百万平的大型项目和品牌的知名度也搅动了当地楼市。

如此多的百万级大盘销售情况如何？是否会受到购房者青睐？配套建设是否成为影响其销售的关键因素？针对这些问题，搜房网对总体量400万平米的北京自在城副总经理杜飞进行了专访。

不少购房者最担心的是大盘配套问题，由于体量较大、开发周期较长，配套建设可能滞后。在这个购房者最关心的问题上，杜飞谈到：“配套确实是不少大盘的难题，不少大开发商，一般都是先打造基本的生活配套，然后再让购房者住进来开始收房，而北京自在城是属于香河的中心，在我们500米范围内就有很多市政配套。”

类似于北京自在城这样的大盘，在北京周边还有很多，而能否受到市场青睐，将会受到项目本身配套、区位、价格等因素的影响。而北京楼市是否能继续高昂也将决定溢出刚需的置业意愿，百万级大盘何去何从，还有待北京市场的考验。

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