2013北京楼市:且涨且调之
14.8万人、74:1。
从11月30日到12月14日，半个月的时间，恒大·御景湾约2000套房子申购家庭数达到14.8万，需求与供应比达到74:1，一房难求的程度堪比北京车牌摇号几率。
管中窥豹，回顾2013年北京楼市，就让我们从恒大·御景湾说起。
政策
“京七条”宣布自住商品房出炉
位于朝阳区豆各庄的恒大·御景湾是北京首个自住商品房项目。自住商品房的一大特征就是限售价、限套型。恒大·御景湾售价为22000元/平方米，最大套型不超过90平方米，这是在土地出让前就确定了的。
自住商品房政策是北京今年地方楼市调控的重要举措。今年10月，北京公布楼市调控“京七条”，其中重要一项就是推出自住商品房。自住商品房的限价，原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定。它面向具有北京购房资格的家庭销售，其中北京户籍无房家庭和经适房、限价房轮候家庭优先。
这样一来，自住商品房的价格优势直接就吸引了大量购房人。恒大·御景湾受到十几万家庭的追捧就不足为奇了。
除直接供应自住商品房地块外，北京也在调整“规则”。当商品住宅用地价格达到上限后，许多地块都通过竞配建自住商品房面积确定竞得人。
通过种种举措，北京今年建设2万套自住商品房的计划完成无忧。根据记者粗略统计，目前北京已有19个建设或配建自住商品房的地块，规划建筑面积已经在200万平方米上下。
为了增加自住商品房供地，北京部分国企还拿出自有建设用地。目前已公开挂出的，包括朝阳北路原星牌建材制品厂地块、百子湾14号地、东坝单店地块三宗土地。和多数土地竞价不同，三宗土地招标出让，根据出让条件，基本“定向”给市属国企或其联合体。
市场背景
北京全年房价持续上扬
北京自住商品房政策的出台，和北京今年持续上涨的房价有关。从今年3月到9月，北京商品住宅价格同比涨幅已经连续7个月在两位数，9月商品住宅价格同比涨幅甚至达到20.6%。北京房价涨幅在全国70个大中城市中也一直位居前列。
据北京中原地产的统计，截至12月15日，剔除保障房部分，北京今年新建住宅成交80566套，成交均价23485元/平方米，较去年的90089套、20884元/平方米呈现出量跌价涨。全年成交均价较去年上涨14.2%。
全年楼市成交量下降，和北京的“限价令”有重要关系。从今年春夏之交，北京就明确要求楼盘申请预售证两个“不高于”：不高于前期售价，不高于周边同质楼盘售价。因此，有的楼盘选择了精装拆分等应对举措，也有不少楼盘延后了入市节奏。渐近年底，业内也重新传出北京叫停4万元/平方米以上楼盘入市的消息。
而在入市项目中，频现刚需盘、高端盘热销甚至“日光”。如龙湖·双珑原著，6月首次开盘所推房源售罄，收金7亿。12月14日，亦庄·金茂悦推出184套房源，吸引了2000余组买房人到场。
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