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聚焦制度变革与房企应对 2013地产中国年度红榜揭晓

https://www.biud.com.cn 2013年12月27日19:01 家居装修知识网

房地产行业的权威颁奖盛会--中国房地产年度红榜评选迎来了五周年颁奖盛典。2013年12月21日下午，由中国互联网新闻中心•地产中国网主办的“第五届地产中国年度论坛暨2013中国房地产年度红榜颁奖典礼”在北京钓鱼台国宾馆隆重举行。中国网总编辑王晓辉、钓鱼台美高梅酒店集团公司事务总监董昱、地产中国网总编辑谢红玲到会致辞。

地产中国红榜活动现场

房企如何拥抱变革

会上，中国房地产研究会副会长顾云昌发表了旁征博引、深入浅出的主题演讲。万科集团副总裁毛大庆的主题演讲既有对市场大环境的分析，也有万科应对未来的思考。在两位专业主持人的引导下，主题对话真正形成了头脑风暴，嘉宾争相发言，尤其是在关于财税制度改革的话题上，讨论越辩越明。与会者纷纷表示，地产中国论坛质量高，干货多，受益匪浅。

顾云昌表示，总书记讲话中提到建立住房保障体系、住房供应体系、住房标准体系三个体系，还提到四个关系：政府提供的公共服务和市场化的关系、住房发展经济功能和社会功能关系、住房建设的需要可能的关系、住房保障和住房福利陷井关系。

顾云昌表示，在这样的情况下，中国房地产市场已经发生了四个方面的变化：第一是无形手和有形之手变化；第二是以限、堵为主变为调放结合；第三是短效调控变为长效调控；第四是一刀切做法变成切一刀。

顾云昌还对2014年房地产行业发展趋势进行了预判，他表示，房地产已经进入分化时代，城市的分化、企业分化、产品分化。

顾云昌建议，企业要强调四力，第一对市场和形势判断力、第二经济实力、管理实力，第三产品创新能力、经营创新能力，第四整合能力。

万科集团执行副总裁毛大庆则表示，“13到18年间一大批原来创造力高峰人群进入老龄化人口，对中国未来经济社会发展带来一次非常重大的改变和新的挑战。如果再不抓住，而仅仅靠土地财政、房地产发展，10年以后是靠不住的，那时候中国在国际竞争中将处在非常危险的地位。”

毛大庆认为，中央高层“在思考一盘大棋，房地产很重要，但仅仅靠房地产恐怕绝对不是出路，所以它不会再天天文件里提房地产，而更多是稳中求进，创新进取。”

毛大庆表示，这是2013年的几个现象，也引起了万科的很多思考，但他不同意因为万科开了几个商场，就说万科在转型，万科的思考是如何整合资源、经营创新，做城市配套服务商。包括三条产品线，一是社区食堂、菜市场、四点半学堂等社区服务配套，二是生活广场这样的两三万平米主线条、非常轻松的村落式小区域生活配套，三是大型区域商业，如万科广场这样的覆盖人口30万人以上的大型生活中心，“并不完全叫商业地产，更恰当地说应是社会和社区服务配套型完善措施。”

明年，万科还将进一步拓展深化社区养老，向着以人为本的新型服务企业转型，同时向科技型企业转型，包括大量科技含量工业化住宅，集合式住宅，包括卫生间、厨房也在慢慢脱离手工作业做法，采用整体安装配件做法盖房子。

毛大庆表示，房地产行业过去十年科技进步方面进展非常缓慢，“今天开这些会谈论问题还是10年前的房价、土地、房产税、地王”，而新知识经济对社会发展的深入改变远远强于房地产，对于传统行业的发展提出了严峻的考验和严峻考问，“如果停留在房价、卖房子，我觉得真是非常落伍，所以我现在参加这种会基本没有兴趣谈多少亿问题，你都是千亿又怎么样，又能怎样？”他说，房地产公司应该去看看腾讯、小米的追求，看看海尔是怎样把一家大企业做小、分散化发展的。

对话：土地、税制改革护航长效机制

在第五届地产中国年度论坛巅峰对话环节，中国房地产研究会副会长顾云昌、中国房地产学会副会长陈国强，国家税务总局税收科学研究所副所长靳东升、中国人民大学公共管理学院副院长兼土地规划研究中心主任严金明、万科集团副总裁毛大庆、洲联集团五合国际北京公司负责人卢鹏围绕“长效机制护航大地产”主题，在十八届三中全会改革纲领的大背景下，分享专家学者与市场人士的真知灼见，剖析房地产行业发展30年来即将面临的一场深度变革。

第五届地产中国年度论坛巅峰对话环节

严金明表示，十八届三中全会报告中，土地制度改革，尤其是建立城乡统一的建设用地市场，这是此次改革最大的变化，也是房地产行业期望非常高的部分，意义非常重大。建立城乡统一的建设用地市场，农村集体经营性建设用地有三大突破，出让、入股、租赁。这样一来，地方政府土地财政都会发生重大变化，“我们大约从 2010年开始，政府土地财政的规模都在3万亿左右，今年超3万亿，土地财政有的占到了地方财政50%-60%这样的比例，当然区位差异比较大。但这是建立在现有征地制度基础之上的，农村土地要出让，必须先经过非农化过程，而且是一个口子出，高度垄断，而现在由农民直接出让，土地出让收入将会受到很大影响。

他说，各部委领导和专家对政策的具体解读，有的和大家对改革的期望有些距离，“三中全会的决定如何真正变成立法和政策，变成可操作性东西？政府内部和业内专家，对这个方面还有不同意见。”例如，农民自己利用农村集体经营性建设用地搞经营，到底包含不包含房地产开发？关于这点，仍然争议较大。“像北京大兴、海淀温泉等区域，农民在这类型土地上搞的产业主要是地产”，严金明说。而这个问题和前段时间讨论热烈的小产权房能否转正的问题直接相关。严表示，这一政策的操作性，具体怎么落实还需要进行更进一步的研究。

靳东升在提及房地产税时说，原来的提法都是加快房地产税制改革，而现在叫做加快房地产税立法。“这是依法治国体现，要有法律依据，所以就涉及到法律的制定，由全国人大立法，因此要有一个过程，肯定要广泛征求社会大家意见，不能随便说政府要征收就征收，是要经过立法以后在合理体制机制基础上制定。

严金明补充说，前些时候国务院常务会议对不动产登记进行了明确，规定了国土资源部牵头，建立统一的不动产统一登记制度，这对长效机制影响很大，最主要目的是为了明确权属，另一个方面也是对于收税有明确依据。

陈国强表示，长效恐怕是慢效机制，“房地产税下一步对行业带来的影响，首先需要明确的，长效某种意义是慢下来，效应是慢慢呈现的，不是限购这样可以里立竿见影的，所以大家也不要有立竿见影的预期。”

顾云昌则说，不希望时间太长，等不及，而开发商既要盼望长效机制，又要应对现有情况，“不讲调控不等于没调控，而更多发挥市场作用对市场调控机制，因为调控始终存在，改善宏观调控不是说没有宏观调控。”

毛大庆说，城镇化一定是人的城镇化，面对新的形势，开发商各有各的方法，有的搞文化，有的搞体育，地产的外延和概念发生变化，如果脑子里一直只是想怎么买地、卖房子、开盘、销售额，就这么来讨论公司发展，显然不是办法。但万科走的路，以及其它千亿企业走的路，是不是就是支撑企业朝未来方向走的一条道路，没有一家有答案，大家都还处于探索阶段，但地产行业需要更多地去思考创新的意义，为什么一家科技企业的市值比销售额前十的房地产上市公司的市值加起来还多。

而洲联集团五合国际北京公司负责人卢鹏表示，房地产行业的转型有两个主要途径，一个是在某类产品上做得更专更精，二是做大的整合平台，例如旅游地产、文化地产。

榜单：揭示房企战略走向选择

与精彩巅峰对话交相辉映的，是由地产中国网历时数月打造的2013中国房地产年度红榜，以公平、公正、客观的评选原则赢得了业界的认可。其中，“最企业”、“最人物”、“最楼盘”三个系列仍是本届红榜发布的重头戏，而今年榜单不同于往年的一大亮点是增设“最佳操盘手”榜单，将其与“最具价值职业经理人”榜单分开，以分别彰显其在企业经营管理方面的全局运筹能力和操盘项目方面的专业运作能力。

记者在公布的榜单中发现， 2013年，变革、多元化、产业化、国际化、进军千亿、向“服务商”转型、一二线战略布局……这些关键词成为多家红榜获奖企业共同表现出来的突出特点。例如，绿地、万达分别被评为“最具国际拓展力的地产航母”、“最多元化国际化的商业航母”，首创、世茂、众美、合生创展分别被评为“最具创新增长潜力的品牌房企”、“最具变革成效的房企”、“最具开创性的定制服务商”、“最具新气象的地产‘梦之队’”等。因此，这一榜单本身就揭示了房地产企业对于未来行业发展趋势的判断与自身适应时代发展需要所作出的选择。随着房地产行业发展周期规律的显现，行业市场环境的变化，可以想见，明年乃至可以想见的未来数年，这些关键词仍将是房地产企业频繁提到的热点，房地产行业将进一步朝着规模化、专业化、细分化、纵深化的趋势发展。

2013最企业：爆发型选手众多 “不务正业”的图谋

对于房地产行业而言，2013年一定是令人难忘的一年，而“地王”则一定是2013年房地产市场最重要的关键词之一。频出的“地王”潮中，涌现了一批“弄潮儿”房企，融创正是其中之一。由于接连在北京、上海、天津、南京等地拿下“地王”地块，融创成为今年“地王”争夺战中当之无愧的最大赢家，而这也对融创的品牌价值起到了强劲的推动作用。与此同时，融创努力学习绿城打造高端产品的独家秘藉，以“铁树开花”的高要求推进销售，实现了业绩的爆发性增长。

2013年的房地产行业围绕“健康”、“文化”等主题大做文章，跑步的万科跑出了标杆、踢球的恒大踢出了亚冠，万达更是游艇、赌场、院线、旅行社多线出击，甚至一个青岛项目的启动仪式就请到莱昂纳多、妮可-基德曼、约翰-特拉沃尔塔、凯瑟琳-泽塔-琼斯等国际巨星为其捧场，其规模、档次超过此前所有国内电影节，一战成名，更被网友戏称为“万达土豪盛会”。而在这些公司貌似“不务正业”的表象下，却是其一箭双雕的意图：万科的“城市乐跑者”既树立了公司内部的身心健康和企业健康管理理念，又在城市市民心目中树立了万科充满“正能量”的健康形象；而恒大地产在亚冠之后的品牌溢价更是让富力、绿城、万达、建业等同样玩球的地产商们艳羡不已，随着恒大的品牌价值水涨船高，准千亿的销售额、紧随本届政府执政口号打出的“民生地产”口碑、以保障房地块为敲门砖成功打入一线城市，种种利好使其在房地产行业内也赚足了眼球；万达的多元化战略是其反哺商业地产的重要举措，无论是游艇、赌场还是院线、旅行社，都可以与万达现有的商业地产业务形成积极联动，实现共赢。

本次上榜企业的规模大致可分为几个层次，第一梯队是马拉松长跑的“三鼎甲”、今年以前已进千亿俱乐部的万科、保利、绿地，以及今年新晋千亿的中海、碧桂园、恒大、万达；第二梯队是摩拳擦掌的爆发型选手如世茂（613.25亿）、融创（455.9亿），以及稳健发展的大型房企，如华润（624亿）、龙湖（448亿）、远洋（335亿）；此外还有快速上升的中型房企，如旭辉（142.5亿）、佳兆业（212亿），以及独具特色的中型房企，如雅居乐（前10 月296.5亿）、首创（144亿）、合生创展（107亿），以及“小而美”的众美。

2013最人物：“房二代”登台地产商爱出风头了

2013年房地产行业的另一个突出特点是民营房地产企业掌门人的集体更新换代。世茂、碧桂园、合生创展等多家房企的“房二代”从幕后走向前台，开始在房地产行业大展身手。房二代和职业经理人的默契合作使这些房企成功转型。顾云昌指出，房地产家族企业已经进入职业经理人管理时代。

而2013年的“最人物”榜单，自然少不了大出风头的许家印和王健林。在2013年以前，王健林很少在媒体面前露面或接受采访，但今年却频频亮相且经常语惊四座，预言15-20年后中国楼市要倒、预言大量保障房10年后将成贫民窟，与马云1亿对赌10年后电商零售份额，甚至自诩地产元老中还在混且混得不错的仅他一个人。不懂足球却硬是不惜重金将恒大足球队扛上了亚冠宝座的许家印更不用说，经济界唯一政协常委的身份更是为其打通了无限的想象空间。而在央视土地增值税报道中挺身抛出“任八条”，并在随后炮轰央视打翻身仗的任志强，也成为不可缺席的获奖者，众开发商的圆滑衬托出了他的率真，这就是无人能仿、无人能及的任氏风格，而这已是任志强五度上榜，在“最人物”榜单设立的五年中，任志强从未缺席。而孙宏斌今年以来在个人微博上对于拿地、公司经营、个人管理风格等的连续回应，尤其是与王石隔空对阵，同样引来了无数围观。

2013年上榜的还有爱思考的冯仑和陈启宗，爱跑步的郁亮，爱行善的黄文仔，爱整合的刘晓光，敢说话的单伟豹，以及务实、推动力超强的“海派”企业家张玉良与许世坛。

有意思的是，今年融创由于在房地产市场表现突出，无论是拿地还是销售都取得了靓丽的成绩，因此在最企业、最人物、最具价值职业经理人、最佳操盘手、最楼盘五项评选项目中取得了“大满贯”，而今年获得“大满贯”的除了融创以外还有另一家房企--中国房地产行业的领跑者万科。

谢红玲总结道，今年的颁奖典礼和往年不同，中国地产大地产蓝图业已展开，千亿企业从当年只有万科一家到已经有6、7个小伙伴，上榜企业人物更有份量。

她说，“今年榜单有很大变化，出现很多新秀，在最企业榜单中整体上榜企业量级都在上升，企业竞争力明显增强，产品线日益丰富，更多企业贴上稳健标签，而不再是黑马。”

感言：多干几年房地产多支持几年地产中国

据谢红玲介绍，红榜旨在为行业寻找真正榜样，推动行业进步为己任，通过独立观察、业界口碑等，甄选每一年度不同行业翘楚，包括最具代表性领军人物、企业及年度红盘，对这些人物和企业进行深度解析，通过样板的宣传引导行业进步，也引导购房者树立品牌消费意识，住上更好的房子。

在颁奖现场，上榜企业和人物对地产中国网的评选活动表达了自己的心声。现场播放的“最人物”获奖者任志强在获奖感言视频中说，“不管谁获奖都不是一种荣誉，而是一种责任。”对于他今年的上榜理由，任志强说，“每个人都应该为维护自己的权益而奋斗，如果所有人都能坚决维护自己的权益，这个社会就会进步。”

而毛大庆在获颁“最具价值职业经理人”奖项时表示，“干了22年房地产，很有意思，看中国社会这么多变化，最大感受就是人的年纪越来越大，对中国发展的问题和未来有更深刻探索。感谢地产中国，每年都对我这么认可，我想我们干不了什么别的，互联网这事干不了，争取把房地产多干几年，多支持地产中国几年，多拿一些这样的奖。”

获颁“最佳操盘手”的保利地产北京公司副总经理王英男说，“拿奖牌很惶恐，在我们保利，没有个人，只有团队，所以这个奖是发给保利地产精英班子。”

而获得“最企业”的融创中国代表表示，2013年融创中国的口号是超越自我，奋力拼搏，2014年的口号是融会梦想，再创辉煌，2014年的融创将更加精彩。

在活动最后阶段，现场听众见证了地产中国与房教中国达成战略合作签约的仪式，双方决定，2014年共同启动行业精英培训计划，为行业打造500位高级房地产策划师，输送人才，助力行业营销水平的提升。

在业界大腕、媒体、网民的热切关注下，此次论坛圆满闭幕。300位地产界精英出席并见证这一盛况，地产中国网、新浪网、新浪微博、网易、凤凰网、和讯网、搜房网等网络媒体现场直播，50余家报社及电视媒体予以高度关注。

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