“楼市春天派”代表陈宝存揭秘房产关键词

2013年随着三中全会、中央经济工作会议、中央城镇化工作会议的相继召开，土地流转、小产权、房产税、城乡统一建设用地、推进新型城镇化等话题也相继浮出水面，成为了媒体关注焦点，今天有幸邀请到亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存先生，为大家深度解读房地产未来发展趋势。

三中全会后，媒体更多关注于"土地流转使用宅基地"，因为农村土地是农民唯一所拥有的最有价值的资源，如此关系到农民切身利益的政策改革，很多农民却对这个概念很模糊，您能否为我们解读一下"土地流转"对农民有哪些意义？它能否为农民带来更多收益？

【陈宝存】：确实像你说的三中全会前与三中全会后，包括中央经济工作会议、中央城镇化会议、中央农村经济工作会议，很多会议都在对"土地流转"做进一步的解读，三中全会说的很宽泛，但是后来的几个会议就特别详细的阐明我们未来在"土地流转"政策上的立场。实际上最初大家特别关注还是误导和误传起了决定性因素。所以说，尤其是有土地的老百姓可能一直搞不清楚到底什么叫"土地流转"？他和土地买卖有什么差距？能给我创造更高的利润么？这些概念在各种言论情况下，在新城镇化发展模式的条件下，都有很多误读。我们是搞一级土地开发出身就没有太多误读，在三中全会前的各种论坛、讲演过程中，我当时对"土地流转"的预期并不高，我认为不应该像当时网上所流传的那样、其他专家所认为的那样一步到位。而是很可能坚守以前的方式不动，包括征地还是国家统一征用，流转是有限度的规划内的流转，这一点我一直是坚持的。

从现在情况，之前我在论坛上的观点基本都落实，现在我们要做什么？三中全会有一个方向，比如"建立统一的城乡建设用地市场"，这个建立是未来的方向，但不是现在的现实。比如说后来对18亿亩耕地红线的坚持，可以说三中全会之后的几个经济工作会议，越来越强化坚持18亿亩耕地红线，保保证中国粮食的安全。甚至农村经济工作会议说的很明白中国人的饭碗要端中国人的粮食。所以说这些东西都是对未来土地流转有决定性的影响。说多了呢，可能还不是很清楚，但是有一点大家可以放心的，对于农民来讲无论你是有限度的流转，还是农用地在用途管制下的就是耕地，耕地就可以流转，流转了创造一定的收益，让你的收益越来越扩大化，让农民在征地的过程中你的补偿标准越来越扩大化，这个是可以预期的，实际上对于"土地流转"，我觉得农民个人不要抱过高的期望，但是对整个收入水平的增加应该还是可以预期的，但不是卖块地我就发财了，这是绝对不允许买卖的，它只是耕用权利的转移，耕地还是农民个人的，但是日常的耕种可以转给种粮大户等，然后你去拿每年的收成，也可以要现金，当然这种变化是一个稳步提升收入的阶段，不是一下子说把地卖了，以后完全这块地就不管了，一次性拿几百万就走了，这是不可以的。

还有一点与农民切实相关的就是宅基地，农村集体建设用地最主要的成分就是宅基地，当然之外还有农村的加工厂、原来村委会的建设用地、村办的办公楼等，这些都属于农村集体的建设用地，现在可以在用途上进行转变。可能以前是一个啤酒厂，啤酒厂倒闭了我要开一个锂电池厂，可不可以给他呢？可以，但是你要说这些宅基地，让农民是上楼前，原来一个村占了900亩地，农民上楼后500亩地就够了，还剩400亩地干什么？这个绝对不允许搞商品房开发，那用来干什么？我最看好的是剩下的400亩可以卖给城市政府，城市政府征地时有指标，就可以给村里产生很多的效率，村里就可以一起用这个钱搞个企业呢？是有这种方向流转，但是真正获益最高的就是城市政府在征用城市周边各村地是收益最高的，但是要是离城市很远，那就只能是流转地下。这样的话收益上是有一定的增加，但是如果说是近郊的居民，在征地的过程中，以前我们讲补偿三十年，现在取消了，以后补偿不知道多少年。

这样就分出了这几类，一类是城近郊的，城中村村民在"土地流转"过程中收益会很高。再稍微偏远一点的流转的是地片，收益也不错，我的地我不种了，流转给种地大户，这种收益不会很高。因为你种粮他种粮差距并不大。所以大家对这几类的土地要有自己的定位，胃口可以有，但是不要太高，只有征地才能取得更高的收益。

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