王永平:商业地产政策环境未明显改善 需创新
12月24日，在全国住房城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长姜伟新在部署明年工作时明确表示，要针对房地产市场出现的新情况，更加注重分类指导。
这一政策信号源于一线城市房价持续过快上涨、部分二三线城市因库存压力市场后续动力不足的现状。不过，作为房地产市场风头正劲的商业地产，至今未有相关政策予以引导，商业地产的政策环境仍未明显改善。
“有人担心商业地产进入金融创新，会给房地产带来利好预期，从而助推商品房价格。但实际上，借助商业地产旺盛的发展时机，推行成熟的金融产品支持商业地产发展，有利于缓解住宅市场的压力。”在接受采访时，中国商业地产联盟的秘书长王永平表示。
问：商业地产风头正劲。如何创新才能让商业和科技、文化、旅游完美结合？
王永平：我国的商业地产普遍面临着招商困难和运营压力。我认为无非是受内忧外患之困。内忧即商业地产泡沫化、同质化，外患即电商的冲击。审视自身总量过剩和同质化现状，商业地产的创新更多应体现在同业之间的竞争上：其一，复合性。进行跨界经营性整合，如万达将秀场、旅游、表演与商业地产相结合的同时，还与淘宝合作，成立电商园区。其二，体验性。商业地产应提供更多人性化的体验式和感受性服务。东方广场停车场绕十圈才能停下，而世纪金源每个楼层都可停车。其三，社交性。引入公共服务设施平台，让人流更多聚集。如以婚姻登记处引入商业地产的形式聚集人气，增强社交服务的功能。
问：如何看待体验式服务未来可能出现的同质化、泡沫化的现象？
王永平：现在讨论同质化、泡沫化的现象还为时过早。首先，现在的体验式业态选择余地小，根本没有那么多的品牌供客户选择；其次，体验式业态租金收益较差，很多商场不愿牺牲大面积建筑来兴建体验式服务平台。有客流，但只是看热闹而已，真正赚钱的还是零售业。
问：万科由住宅进入商业地产，你如何看待？
王永平：无非就是从分食蛋糕变为抢食蛋糕。商业地产在中国就是一个新生事物，由住宅市场进入商业地产要的就是心态，具备实力、耐力、合力等的优势，不管过去履历辉煌还是黯淡，都有机会。
但要谨记商业地产的三个特征：复制性差，商业地产一个项目成功，并不代表下一个项目就能成功；可塑性大，不同的人做商业项目，会有不同的收益，有的亏了，有的赚了；替代性强，商业永远有机会，无非就是门槛提高而已，击败对手是开发商所需要做的。
问：万达万汇网的上线预示着O2O将成为未来商业地产的创新模式，这种模式应注意什么？如何看开发商筹建自己的电商平台？
王永平：万达思路，实际上是实体商业引入大量会员，然后通过精准的会员大数据营销，进行电商业务的拓展。万达首先要考虑的是，实体店如何运营才能增加更多的客群，如何能保证人流不断增长，又如何维持人流增加的稳定度；其次才是数据的再利用，拓展网上的市场。
开发商筹建自己的电商平台的前提是线下拥有大量的基础的会员，这是做电商的基础，也是核心竞争力，而一般开发商并不具备此条件。
问：中国投资者投资美国商业地产这一要求较高的领域能否成为今后的趋势？
王永平：海外的商业地产开发与运营模式有别于中国商业地产，都是大宗交易，不进行分割散售。就目前来看，只有万达进入海外商业地产，绿地、万科等都是进入住宅市场。中国投资者并没有掀起到海外投资商业地产的热潮。
问：外资在中国房地产投资的趋势在上升，在商业地产方面是否也呈上升的趋势？
王永平：外资对华投资商业地产的力度并不明显，今年交易量跟去年相比，大同小异。商业项目的市场价格并没有达到合理阶段。在土地财政的推动下，商业地产的土地价格偏高。资本市场对商业物业的价值评估基本不考虑土地价格的上涨，而考虑经营收益和未来预期的收益。
从租金回报来讲，中国的商业项目跟国际资本市场的要求的差距较大。绝大部分价格偏高，大部分满足不了；优质项目少，资本市场要买一定是买好的。
问：三中全会提到金融创新，REITs、CMBS等都有望推进。商业地产政策环境是否有明显改善？未来形势如何？
王永平：没有明显改善。目前住宅市场和商业地产仍混为一谈，没有实行分类指导。有人担心商业地产进入金融创新，会给房地产带来利好的预期，从而助推商品房价格。但事实上，只要借助商业地产旺盛发展时机，推行成熟的金融产品支持商业的发展，就有利于缓解住宅市场的压力。
商业地产未来将由数量型转为质量型，从过去重开发转为重运营。商业地产的核心是商业，它的价值是运营。印度哲人有一句话：放慢我们的脚步，等等我们的灵魂。今天借用在商业地产上，开发就是脚步，运营就是灵魂，是该到了等等灵魂的时候了。
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