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万科再陷欠税门央视为何两次三番“找茬”房地产?

https://www.biud.com.cn 2014年01月04日15:01 家居装修知识网

万科再陷欠税门央视为何两次三番“找茬”房地产？

房企欠缴3.8万亿税款之谜，逐渐从“一群人的战争”演变成“一个人的战争”。

在沉寂一个月之后，央视再度就欠税事件发难，矛头直指地产龙头万科。近日播出的《东方时空》报道称，吉林万科城项目、广州万科金域蓝湾等多个项目已经达到清缴土地增值税的条件，但企业并未主动申报，而当地税务主管部门并未要求企业清缴。央视指出，仅万科一家企业，应交而未交的土地增值税超过40亿元。

据报道，万科2012年的年报中显示，计提的土地增值税清算准备金列出44.34亿元。央视据此认为，万科存在应缴未缴土地增值税的情况。万科随即发布公告反击，称项目不涉及欠缴土增税。万科被指“欠税”涉广州三个项目———广州金域华庭、广州金域蓝湾以及柏悦湾，广州市地税局已表示正加紧核实相关情况，将由上级税务机关统一公布。广东省地税局称，地税部门对房企项目的清算跟得都很紧，会提前由专人通知，“房企不来上报的可能性几乎没有。”

从业内律师和经济界人士处获悉，房企可以用拖延销售的办法减缓最后清算，从而获得稳定现金流。但问题是，如果没有达到清算的条件，房企的做法属于合理合法。

万科反击：未欠税

央视提出，万科在2012年年报中计提的土地增值税清算准备金44.34亿元，此为应付未付的土地增值税。对于再次陷入“欠税门”，万科迅速予以反击。

“截至2012年12月31日，公司计提土地增值税清算准备金人民币44.35亿元，这是公司按照会计准则的要求，对未来可能产生的土地增值税进行的计提。此预提为企业会计处理程序，与企业现时纳税义务无关。”万科董事会对此回应称，预提金额仅为企业自身的估计，未来确定企业实际纳税义务时，税务机关另有计算方法和程序，不会以企业自测数据作为依据。

万科被指“欠税”涉广州的三地产项目。万科称，其中，广州金域华庭项目目前销售比例为49%，远未达到土地增值税清算条件。广州金域蓝湾项目、柏悦湾项目，均未全部完成销售，最近交付时间均为2013年12月。虽然均未达到应清算条件，但项目公司已经在整理相关材料，为清算工作做准备。

根据万科的公告，集团近三年合计缴纳税金约620亿元，其中土地增值税约144亿元。万科2012年缴纳的土地增值税总额达到52.8亿元。

经济学家马光远站出来指责万科的回应“露出破绽”，吉林万科城毛利率仅为16%，属于退税项目，说明已经达到清算的条件，无论补还是退，都应清算，但万科没有清算。

“地方政府也并没有积极催缴房企清算土增税。为什么呢？鼓励房企拿地开发的积极性，一个大城市如北京土地出让金能达到上千亿，一年的土地增值税也就百来亿，孰重孰轻，这笔账还是很好算的。”马光远如是表示。

业内人士则发文挺万科，万科对达到清算条件的部分房地产项目，已经自行清算计提了应补缴的土地增值税准备金，但实际并未将其缴入国库，而是一直挂在了企业的账上，光万科一家上市房企自行清算但未及时征缴入库的土地增值税就超过了44亿元。但据此而指责万科，是站不住脚的，因为万科的“计提”是合规的，计提并不意味着必须缴入国库，税法亦无此要求。

不仅万科，其他如华侨城、金地集团等“涉税门”房企均公告回应了土增税的问题，表明自身在经过核实之后，在土地增值税缴纳与核算方面符合税法和会计准则的相关规定。

“土地增值税是按项目所在地政府规定的比例在预售时先预缴的税种，在项目清算中，多退少补。所以房企在目前的规则下，的确不存在偷税漏税，只是按照正常的程序合理延迟缴纳税费。”中原地产研究部总监张大伟告诉南都记者，一般而言，上市房企都会按照规定进行土地增值税的预提，达到清算的时间和条件，才进行实际上缴。

房企设法合理避税

“究竟房企有没有欠税，欠多少税，这个问题不能一概而论，一定要看房企具体的项目进展到哪儿了，到没到结算的具体规定。”德勤国际税收亚太区与中国主管傅振煌表示，增值税要看房地产项目建成结算后，按照增值的比例来征收。目前通行做法是先按2%-3%比例预征，清算后再多退少补。这样对政府财政也有好处，不必等到项目全部完结才能收到税。他表示，根据经验，很多房企在后期会把项目“拖得很长”，但这样并非不合法。

有不具名的业内人士表示，在实际的运作中，也有很多房企通过延缓尾盘销售或者持有楼盘商业配建避免达到主动清算条件。另外也有通过做大精装等途径做大成本，来进行合理避税。

北京中咨律师所律师贾瑞果表示，国家税务总局对土增税的征缴有明确规定。虽然采取前述几种方式可以在一定程度上规避纳税人的义务，但并不能从根本上解决问题，“从先行规定来讲，如果税务局的稽查力度大，类似于保留小部分房子不卖来避开土地增值税的操作模式，很可能行不通。”

央视为何两次三番“找茬”房地产行业？

据报道，值得注意的是，央视为何两次三番“找茬”房地产行业？有分析人士指出，连续向龙头万科施压隐含着一个结论，政府开始向房地产开刀的意思不言而喻，第一轮就是舆论攻势。

应收尽收的税未清算，涉及到税务部门的失职。这里面房地产企业和地方政府合谋推高房价，地方政府保护房企，将事实上的欠税合法化，将本应上交的税金变成房企的流动资金，这种不正常的关系该结束了。“本届政府不再强调调控，而是打击这些利益联盟。央视只是进行舆论准备，中央肯定会动手的，”该人士如是表示。