黄怒波:土地在政府手里凭什么你发财

房企坚持暴利未来必死

凤凰财经：黄总，我们先想从最近一个您的新的观点说起，当时您在2013的观察家年会上曾经表示说，中国和西班牙一样，都过度依赖于房地产，下一步倒下的最大的一定是房地产企业，当时这个观点也是引起了广泛的关注和轩然大波，在这能不能跟我们解释一下，你是怎么能得出这个判断的？

黄怒波：因为西班牙是过度依赖于地产，因为我最近看了，他的经济结构太单一，所以来了金融危机以后，他最新倒下，就是他最大的房地产，西班牙是像中国一个省，跟中国没法比，这个观点也对，也不对，西班牙他的实际上地产市场跟中国还不一样，中国我们大多数很多人买了为了投资，有二套房，三套房在一线城市，但是在西班牙，他是刚需，什么叫刚需？主要是他房子买给欧洲的，比如说他可能卖给北欧，但是恰恰就是单一的形式带来了问题就是，如果世界上经济发生了大的变化，欧洲购买力的人的能力急速下降，所以西班牙第一倒的就是他的地产市场，所以这有一个前提，当然你说跟中国能不能比，我说也能比，因为我们现在看到的问题，谁都知道地产市场是有问题的。大家都说他的泡沫要破，但什么时候破？谁也判断不出来，但是对我来说，我认为不管怎么样，中国的房地产这个市场已经到了从政府从社会从行业各个角度都是高度关注的，到了他不解决不可能的地步，所以某种意义上，现在房地产行业在中国他逐渐成为一种高危行业，你看最近整个的政策的出台，调控不调控，还有银行的按揭贷款的转向，房产税的出台就是对着这个行业,这么多聚焦点在这个行业上你想这个行业风险是不是很大。

黄怒波：一线城市的房价上涨是肯定的，为什么呢？因为他确实，我们从供给的制度上来决定的，就是市场的需求和土地的供给是有差距的，但这个上涨不一定有利润，利益能够落到房地产企业，这是一个巨大的一个概念，不能把这个概念忘掉。下一步房地产税出来了，会从这个市场里面拉走一部分，再可能土地的价格控制的越来越紧缺了，土地价格更高了，又从这个行业拿走一部分，再一个政府可能会限价，或者说对你这个超出的一定的利润，暴利，现在很多地方城市已经开始了，他就会收取你的暴利税，又拿走一部分。就房价的上涨在一线城市是一个趋势的，我刚才讲了他这个城市的扩张还有土地的被政府控制，供给有限，但是问题就出在上涨的空间的这个利润要被社会各个层次把他消化掉，未必落到你的房地产行业上来，比如说你要去伦敦也好，去美国也好，房价都可能上涨的很高，但房地产行业永远就会个普通的行业，为什么？他的利润会被消化掉，他不会像中国房价行业是个暴利行业，因为他有他的垄断性，特殊性。再下一个十年，中国的房地产行业一定是跟西方一样，就是个正常的行业，利润的空间就是平均化，跟其他行业比较，在这个时候，房地产行业，你想如果说你还抱着一个房价必然上涨，我的企业肯定利润还是必然上涨，你这个企业就必死无疑。

凤凰财经：你得出的这个结论，听您的论述，应该是说接下来的十年，房地产企业已经无法再成为暴利企业了。

黄怒波：一定是十年是房地产行业向正常的行业回归的一个趋势，全世界就中国这么特殊，因为中国的发展有特殊性，土地供给的这个特殊性。

凤凰财经：您觉得接下来房地产企业的这个利润率可以回归到多少？

黄怒波：他这么说，您也不能规定个数，你主要跟其他的行业比，在美国你只有像互联网产业或者创新产业能有暴利，在所有的行业都有传统行业，你不管零售业也好，你不管建设业也好，传统制造业也好，他这个都差不多，为什么？如果你这个行业出现了高利润，所有的投资资金立刻会聚集到这个行业里来，在美国为什么房地产永远不可能出现暴利，土地供给是有限的，如果说你这个现在地产市场上来了，利润空间大，立刻各个行业的资金就会进到这里，对他不存在障碍，他就可以直接买土地，直接可以干，立刻就把这个运营，所以在中国下一步也是这样，他这个房地产行业回归到一个普通的正常的行业，跟别的行业利润区别不大，就这么一个行业。

过快放开土地市场将带来社会动荡

凤凰财经：您提到的里面有个关键因素就是土地，其实说到土地的话，我们也注意到，十八届三中全会的决议出台之后，关于整个改革的布局当中有一点非常重要的就是关于土地的问题，其实现在大家都说进一步好像说要给农民更多的获得财产刑的收入，您觉得是不是未来土地的布局已经可以看到些什么？

黄怒波：我觉得这个问题还不能太乐观，这是一个长远的问题，一般中国就是土地问题决定社会的稳定问题，过快的放开土地市场，比如说农民的宅基地，或者是集体建设用地可以上市交易的时候，我们不太认为中国的农民现在有能力运营他的资产和保护他的资产他会非常，快的被买掉，你现在比如说一万块钱一亩，可能一百万一亩，农民一算这个核算，一百万就卖了吧，但是他卖掉地以后，农民怎么办？这是个巨大的问题。经济好的时候，你可能在建筑市场做搬砖的工人，一天也挣个比如说一百块钱，经济不好的时候，你就失业了，导致大量的社会动荡，所以在阿根廷，我就看到了，他们在公路上拿汽车轮胎点着了，我说干什么？这是抗议的手段，就是抗议失业，所以在这样的话，我们也看到在中国，如果农民过快的失去土地，你又没有解决新的就业的手段，谋生的技能的话，立刻给中国这个社会带来巨大的动荡。

所以这个不能寄希望于大家都是像吸血鬼一样，都盯着新兴城镇化，都盯着农民那点地，所以这是一个，第二个问题，我觉得这是一个长远的、政策性的问题，怎么放开？怎么把这个扭转是一个需要时间来探讨的，当然目前我看这个政策我比较同意，不管怎么样扭转，土地的成功权还是在农民的价值上，你在扭转几道，这个土地承包权不能走。你就意味着你不管扭转了谁，你还得给扭转的费用，租金，农民还有有土可依，否则的话，我觉得中国的经济会带来极大的问题，新兴城镇化，如果照着把农民地拿走的思路来做，这个社会就真正的不会稳定的。

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