SOHO西区一举告别物业纠纷？实行“双章共管”
“看了这个财务报告，终于知道我们交的物业费都干什么用了，心里有数，交钱的时候才能不堵心。”2013年底，在SOHO西区的公示栏前，一名业主正仔细看着监理公司做出的11月份小区“财务分析报告”。对SOHO西区的业主们来说，这一纸报告的意义非同一般。
SOHO西区的物业纠纷曾经数度成为新闻热点，业主多年来和物业公司的各种矛盾、斗争终于有望画上句号。2013年10月17日，业委会和物业公司在银行开设了共管账号，正式实行“双章”财务共管，11月的财务报告就是双章共管的成果，业主对自己缴纳的物业费拥有了知情权和管理权。据了解，这种“双章共管”模式在本市的业主自治中还是一种新的尝试。“管住了钱就掌握了小区的命运！”业委会秘书长苏润芹深有感触地对记者说。
300多万公共收益
56部“疯狂电梯”得以大中修
SOHO西区上一次成为新闻热点是2011年4月，业委会在第三方监理机构全程监督下，换掉旧物业，引进北京城建物业作为新的物业公司，这种交接开创了北京，甚至是全国的先河。此后的两年多时间，业委会一直在摸索共管的途径。
在这份财务分析报告中，记者看到在收入账目中清晰地列出了11月收到的物业费和公共收益的数额，公共收益这笔账对很多业主来说还是个新鲜事。“以前业主并不清楚小区有多少公共收益，共管账目公开之后，我们才了解到小区一年的公共收益利润有300多万元，而原来的老物业公司上报的公共收益是零。”业委会秘书长苏润芹向记者解释这笔钱的构成，“除了电梯广告，还有商铺橱窗广告、墙面广告，停车位出租也是一笔不小的收入，还有很多剧组在这里拍摄影视剧取景，也要付租金。”
公共收益在很多小区的物业管理中一直都是个谜，而作为小区“管家”的物业服务公司普遍奉行的策略是：“一般人我不告诉你。”这笔钱到底该归谁呢？“长期以来很多人，甚至包括一些律师都对这个问题存在严重误解，认为这个钱归物业公司，实际上物业费和公共收入都是归全体业主。”研究物业管理的专家邵里庭向记者表示，《物权法》和《北京市物业管理办法》对此也作出了同样的解释。
“现在我们按照物业公司和业主四六分成的方式分配这笔钱，一年的公共收益业主享有200多万元，这个‘大红包’不是用来分掉，它最主要的用途就是补充小区设施大修基金的不足。”苏润芹告诉记者，这笔钱在今年已经发挥了不小的作用，“小区的电梯曾经很多年没有检测，还出过事故，被称为‘疯狂电梯’。用这笔钱，完成了小区56部电梯的大中修，这下大家放心了。”有了钱就好办事，同时进行的还有排除强弱电隐患，污水泵、中央空调机组维护保养，清洗油烟道、外墙和玻璃……一个个拖延多年的老大难问题正在逐步解决，业主们很高兴地看到了小区的变化。“这笔钱的作用就是维护提升小区未来的物业价值，让全体业主受益。”
1926万元物业费
物业费第一次收支平衡
“我们现在正在做墙面的粉刷，要是请专门的粉刷公司，可能要几十万元。现在我们自己找工人，一天只要几百元，整个工程可以节省一大笔钱。”苏润芹指着正在工作的粉刷工人，给记者细算了一笔账，“这是我们业主自己的钱，每一分都不能乱花。”
“管住了钱就掌握了小区的命运！”这句话背后的含义是，由业主决定怎样花钱，花多少钱办什么事。在本市大多数小区，都是由物业公司一手包揽，选择保安、保洁、绿化等服务，业主并没有发言权，价格多少全由物业公司说了算。
“共管的一项重要职能是，业主对小区的外包服务有了话语权，物业公司和外包公司签约，没有业委会的公章也不能生效。”苏润芹表示，有了这个盖章权，服务费省下了一大笔钱。“以前我们小区仅仅绿化费就100多万元，现在我们通过招标，多家公司参与竞标，最终找到了物美价廉的绿化公司，一年的绿化费降到21万元，一下子省下了80多万元，服务质量并没有下降。”
通过共管，外包服务的比价和竞争机制已经基本建立起来，而受益的是小区业主。“以前我们小区的宽带费贵得惊人，说出来没人信，10兆宽带一个月4000元。”租用小区商铺的一家图片社老板向记者抱怨，“因为只有一家运营商，完全垄断。”但是不久前，他高兴地发现，宽带价格降到1000多元一个月，“后来，我们又引进了一家新宽带运营商，价格下调了一半多。”苏润芹说。
精打细算的结果是，2013年SOHO西区的物业费第一次出现了收支平衡。“以前老物业公司管理的时候，小区全年物业费将近2600万元，却连年亏损，基本维护都做不到，更不用提大修了。新物业进驻之后，经过评估测算下调了物业费，今年共收取1926万元物业费，完成了日常设施的维护和多项大修，最后还有盈余。”“物业费不亏反盈的小区在北京很难找到。”
200多万年酬金
“小区物业经营一天比一天好。”
小区物业矛盾的核心通常是业主和物业公司的矛盾所致，SOHO西区业主和老物业曾经一度矛盾激化多次引发争端，如今实现共管之后情况如何？
“这是我从事物业工作的职业生涯中最愉快的一次合作，很多小区物业和业委会的关系是对立的，在我们小区是合作双赢。”当城建物业公司SOHO西区服务中心总经理张桂栋向记者说出这番话的时候，记者还是有些吃惊，“其实双章管理的核心是物业管理的酬金制，以往本市绝大部分小区物业管理都是包干制，我也是第一次接触这种管理模式，事实证明，小区物业的经营一天比一天好。”
“酬金制是对物业服务以报酬的形式支付所购买的服务。酬金制不仅要比较精确地计算各种费用，更重要的是提出小区业主需要什么样的标准。依据不同等级的服务标准，业主缴纳不同的物业费。”邵里庭向记者介绍，他认为，这将是北京所有小区未来物业收费的主流形式。
“酬金制实际上就是业主按照物业公司服务的等级给他们‘发工资’，而不是物业公司拿走一笔物业费自己去经营，只有账目透明共管才有可能实现酬金制。”苏润芹告诉记者，按照第三方监理公司的评估结果，全年物业费的8%作为城建物业的酬金，公共收益的40%也归物业公司所有，而物业公司必须提供符合这个酬金标准的物业服务。
“对于我们来说，经营的压力和风险小了很多，现在物业公司亏损率很高，我们每年拿到的酬金和公共收益可以达到200多万元，这个利润相当不错。”张桂栋表示，拿到这笔钱的前提是为业主提供高质量的服务，评估和监督由第三方监理公司来做。“终于见识他们的厉害了，小区那么多座楼，他们检查得非常细致，每一个楼层，甚至一个灯泡都不放过。”张经理拿出一份最新的物业监督报告，厚厚的一大本，有图有真相，“这里面所提到的问题，我们必须立刻改进，否则可能会影响评级。”
缴费率80%升到95%
“找到破解社区矛盾的一把钥匙”
“小区维稳的核心就是业主和物业公司的和谐共管。”邵里庭深有感触，“很多业主以为物业服务公司就是看个门、扫扫地、收费，不清楚还有那么多需要花钱的地方。所以经常出现物业公司觉得不交物业费耍赖皮，业主却觉得自己为什么要花那么多钱。一个要涨，一个要降，物业公司与业主之间缺少契合点，就引发了矛盾。”
业委会和物业公司双章管理的“酬金制”模式正是邵里庭提出的解决这个矛盾的方案，“把账算清楚，明明白白公示，业主知道把每一笔钱花在哪里，缴费自觉性才会提高。”与此相配套的一系列制度还包括在银行开设共管账户，双章备书，引入第三方监理，财务透明公示，实现物业费预决算管理等等。目前，SOHO西区、长河湾等少数几个小区已经试行这一模式。“才刚开始起步，具体效果还要再运行一段时间才能得出结论。”
在SOHO西区，目前可以看到的一个成效是，物业费的收缴从原来的不足80%上升到现在的95%以上，“这个情况大大好过预期。”张桂栋总经理分析，“这是业主对我们物业公司的一种信任，共管账号建立之后，账目公开透明，双方全都做到了心里有数，各种项目的经费支出按照计划进行，达到了业主要求的服务水平，自然业主就不会拖欠物业费，这是一种良性循环。我们发现，和业主沟通并不是一件难事。”
“这是破解社区矛盾的一把钥匙。”邵里庭说。“社区的和谐、可持续发展的破题之法正在于此。而解决了业主与物业的矛盾，在很大程度上就解决了小区的维稳问题。”
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