后千亿时代的新征程 房企管理“变法”迎“战国”
在中国房地产行业的丛林中，万科于2010年率先创下年度销售额破千亿的纪录。然而，近3年里，中国地产龙头企业的市场规模急剧膨胀，实现千亿销售额的地产商数量猛增，到了2013年末，已有7家跨过千亿门槛。随之而来的是这一行业深陷“马太效应”。最新的数据显示，全国前50强房企的销售额已经占到整个行业的1/4。中国房地产业正进入诸侯割据的战国时期。
地产盛宴的饕餮之后，这7家“千亿俱乐部”成员站到了一个新的起跑点上。它们怎样面对千亿“天花板”可能带来的增长放缓？怎样精细梳理现有管理流程，让土地购买、项目融资、人才储备、楼盘营销这些重大决策更为科学精准？甚至于怎样提升公司单项目的收益率？说到底，野蛮生长之后，科学管理的道路能否走得好，是这些龙头房企能否突破发展瓶颈的关键所在，将最终决定谁能在巨头割据中成为真正的王者。
“我最开始提出公司销售额做到百亿的时候，很多人都笑我，认为不可能。但是今天，做到千亿规模的地产公司已经有七家了。”1月8日，在融创中国的媒体答谢会上，房地产行业第一个喊出百亿销售口号的孙宏斌发出上述感慨。
按照孙宏斌的观点，房地产企业的销售额上千亿，才能被称为是“大公司”。大公司的成本优势是中小企业无法企及的，然而千亿的规模，也让房企在管理、战略、营销上面临更大的挑战。尤其是对于这些被认为是 “行业领导者”的大公司来说，还有更多需要思考和解决的问题。
行业天花板越来越近/
2013年2月，国家统计局发布统计公报指出，2012年末我国大陆15至59岁劳动年龄人口为93727万人，比上年末减少345万人，占总人口的69.2％，比上年末下降0.6个百分点。
国家统计局局长马建堂认为，这是相当长时期以来，劳动年龄人口绝对数量的第一次下降，预计中国劳动年龄人口在比较长的一段时间，至少在2030年以前，会稳步、逐步有所减少。
与人口数量高度相关的房地产业，非常敏锐地感觉到了行业“天花板”的存在。2013年7~10月，郁亮、凌克等众多地产大佬不断提起“行业天花板”的话题。至于“行业天花板”出现的时间，公认是可能在2018到2023年间。
房地产龙头企业的掌门人第一次考虑到了“转型”。然而，拥有千亿规模的庞大身躯，开发商们要想顺利完成转型并不容易。
一旦转型失败，现有的庞大土地储备、已经发展成熟的产品线、乃至于发展成型的房地产开发团队和管理架构，都将会变得“面目全非”，这是很多地产企业难以承受的风险。
千亿地产企业面临的难题，还包括行业平均利润率的持续下滑。有统计显示，2012年度A股80家地产上市公司的平均净资产收益率只有11.6%，甚至低于部分地产信托的融资成本。如何在做大公司规模之后，实现规模和效益的双重提升，也是考验房企决策层的一个问题。
此外，企业的规模做大之后，管理系统应该如何设计，地区分公司与总公司决策如何灵活协调，避免因为管理半径过长，而对子公司可能的运营失误鞭长莫及等问题，都是企业进入千亿之后必须要思考的。
重新调整行业布局/
实际上，进入千亿规模的地产商已经发现了未来道路上的诸多困难，并开始尝试各种解决之道。
2013年，万科就提出了由单一的住宅开发商，向城市配套服务商的角色转换；此前，绿地也已经涉足产业地产、商业地产等多种类型的地产开发；万达则进军旅游文化产业；碧桂园、万达、万科、绿地纷纷进军海外市场……
房地产专家陈晟说，刚进入2014年，他已经被邀请参加了若干场大型房企的战略研讨会，深入研讨企业在实现千亿销售规模后的布局问题。
他的观点是，应该根据不同规模和级别的城市，重新梳理房企的产品布局。比如当城市的年人均GDP超过25000元时，就可以像马云那样大规模的发展物流地产。这种房地产业态目前在上海、北京等地显示出了极大的增长潜力，很多大型地产基金都愿意以高溢价收购产业地产。
与此同时，尽管诸如上海、广州等城市的写字楼供应出现了暂时过剩现象，但在人均GDP达到15000元的城市，开发写字楼依然是最好的机会。至于那些人均GDP在7000~10000元的城市，则可以开发商业地产。GDP在5000~7000元的城市，仍然以住宅作为主要的开发业态。
和陈晟的观点类似，中原地产高级研究经理刘渊也表示，面对“行业天花板”，房地产企业可以在多元化经营和丰富产品业态方面下工夫，用更丰富的产品组合，制造新的增长点。
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