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国土部限制建设用地供应地价势必继续上涨

https://www.biud.com.cn 2014年01月10日18:03 家居装修知识网

国土资源部部长姜大明10日在全国国土资源工作会议上说，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，除生活用地，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后将逐步调减东部地区新增建设用地供应，这对于三大城市群的核心城市来讲，尤其是一二线城市来讲，由于短期内土地供应规模受限，地价势必继续上涨，未来几年地价房价也会持续上涨，甚至会出现“地王”现象，而地价房价持续上涨的根本原因就是因为一二线城市土地出让还不够多。

从2013年土地市场来看，尽管2013年300个城市土地出让金超3万亿，共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%，但是，从结构上来看，一二线城市土地市场供应量仍然偏少、三四年城市供应量充裕。从历史数据来看，地价房价涨是因为一二线城市土地出让还不够多，土地供应量少导致中长期这些城市供求关系失衡，造成供求关系紧张引起房价上涨的局面。

既然未来会面临土地市场供求关系紧张的市场局面，那么，就要想方设法盘活存量用地、集约利用土地、提高土地使用效率来下功夫。国土部的要求其实也在于集约与合理利用土地，提高土地使用效率。那么，如何盘活存量用地、集约利用土地就成为今后市场最关心的问题。同策咨询研究部总监张宏伟认为：

第一、商办用地、工业用地供应量大，市场供大于求，面临空置现象或经营风险，利用效率低下，应当适当减少，转而增加住宅用地供应规模，盘活闲置或利用率不高的商办、工业用地。

中指系统数据显示，2013年全国300个城市共成交土地37208宗，成交面积143569万平方米，同比增加10%；其中住宅类用地（含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地）11790宗，成交面积52974万平方米，同比增加26%；商办类用地7289宗，成交面积22131万平方米，同比增加22%；工业用地17445宗，成交面积65784万平方米，同比减少2%。

从限购以来土地市场变化来看，商办用地、工业用地供应量大，2013年亦是如此。在销售导向型的市场背景下，这样的供求结构直接导致开发企业在商办、工业用地基础上开发可售型物业，降低商办、工业用地的运营价值。同时，也导致区域市场供大于求，中长期面临空置现象或经营风险。因此，应当适当减少商办用地、工业用地供应，降低商办、工业市场供大于求现象，转而增加住宅用地供应，缓解一二线城市市场供不应求现象。

第二、土地出让规模总量大，但是效率不高，造成部分闲置浪费，可以通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地，解决一二线城市土地供求关系紧张与房价上涨的局面。

从市场规律来看，供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”、“限房价竞配建”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过城中村改造、棚户区改造等措施盘活存量土地等多渠道和方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。

第三、在土地供应有限的市场背景下，一二线城市尤其是一线城市可以通过适当提高容积率集约利用土地，提高土地市场效率。

第四、保障性住房与中小套型商品住宅仍需增加供应，做好住房保障和房地产市场调控工作，从新型城镇化的角度来讲，应为积极稳妥推进土地管理制度改革破除城乡土地二元结构做铺垫。

原因很简单，新型城镇化规划出台，城乡二元结构势必会逐渐破除，在这个过程中，农民转化为市民势在必然。但是，农民在城镇化过程能够享受现代化的成果还是未知数，赋予农民更多财产权利，推进城乡要素平等交换和公共资源均衡配置等等在操作环节都还是未知数。因此，住房保障和房地产市场调控工作，增加中小套型商品住宅的供应，是完善城镇化健康发展体制机制的一方面，从其作用和目的来看，一方面可以保障低收入群体在新型城镇化过程中的居住问题，另外，也不至于因为商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的门槛再度提高。

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